Host
Host

Βραχυχρονιες Μισθωσεις

"Το Σκέφτομαι"

Όλοι ακούμε για τον Τουρισμό και πόσο συνεισφέρει στην χώρα ως "η Βαριά Βιομηχανία",  και βέβαια έχουμε στον κύκλο μας γνωστούς που ασχολούνται με τον Τουρισμό σε κάποιο βαθμό.  Αν και δείχνει διαδεδομένος, στην πραγματικότητα ο Ελληνικός Τουρισμός βρίσκεται ακόμα στα σπάργανα - για πολλούς λόγους, κυρίως όμως λόγω γραφειοκρατίας που ήταν το κύριο εμπόδιο σε όσους ήθελαν να επιχειρήσουν ως τώρα, υψηλής φορολογίας και έλλειψης υποδομών.

Πρόσφατα ξεκίνησε μια σημαντική απεμπλοκή του κράτους από τον Τουρισμό επιτρέποντας στους ιδιώτες που το επιθυμούν να μπορούν να επιχειρήσουν ενεργά χωρίς πολλή γραφειοκρατία και παράλληλα με τις υπάρχουσες δραστηριότητές τους. Παρ’ όλα αυτά, το ‘χωρίς πολλή γραφειοκρατία’ καλό θα ήταν να το βάλετε στην άκρη του μυαλού σας διότι ποτέ δεν ξέρει κανείς τι αλλαγές μπορεί να γίνουν από την μια ημέρα στην άλλη. Ο λόγος που το αναφέρω αυτό είναι διότι, νομικά, αυτή την χρονική στιγμή, τα πράγματα είναι μπερδεμένα, και υπάρχουν αρκετά σημεία που με την νέα νομοθεσία θα δημιουργήσουν πρόβλημα.

Είναι απόλυτα βέβαιο ότι το κράτος θα περιορίσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όσο αφορά τουλάχιστον τις απολαβές των ιδιοκτητών. Και η καινούργια νομοθεσία θα βάλει μια τάξη στα πράγματα, αφ’ ενός δίνοντας μια ελευθερία για όσους βγάζουν από την ενοικίαση έως ένα ποσό-ένα μικρό ποσό όμως που θα δρα ως συμπλήρωμα εισοδήματος.

Αλλά θα προστατεύει και όλους όσους επένδυσαν χρήματα για να φτιάξουν σπίτια και για να επιχειρούν σε αυτή την αγορά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, από αυτούς που απλά έχουν ένα ωραίο σπίτι και τώρα που τα πράγματα είναι δύσκολα θέλουν να βγάλουν χρήματα στα γρήγορα χωρίς τις προϋποθέσεις τους φόρους και τη γραφειοκρατία που ήταν σε ισχύ για τους “επαγγελματίες” και χωρίς έξοδα. Αυτοί οι δυο τύποι ιδιοκτητών έχουν διαφοροποιηθεί, και ισχύουν άλλοι κανόνες για κάθε τύπο.

Οπότε, το πρώτο-πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνει ένας ιδιοκτήτης, άσχετα από τι ισχύει τώρα, είναι να διαλέξει σε ποια κατηγορία θα ανήκει, κοιτάζοντας μπροστά, και κάνοντας την υπόθεση από τώρα, ότι ο νόμος που θα ισχύσει στο μέλλον, θα δικαιώνει τους επαγγελματίες και θα αφήνει χώρο και για τους ερασιτέχνες περιορίζοντας όμως τις απολαβές τους ή των αριθμό των διανυκτερεύσεων που θα μισθώνουν το ακίνητο τους.


Γιατί βραχυχρόνιες μισθώσεις αντί για ενοικίαση με τη σεζόν

Για πολλούς λόγους, αλλά κυρίως για οικονομικούς. Και να ένα απλό παράδειγμα.

Ένα σπίτι με πισίνα στις Σπέτσες που κοιμίζει 6 άτομα σε 3 υπνοδωμάτια με δυο μπάνια, κουζίνα πλήρως εξοπλισμένη, με ασύρματο Internet, με κήπο και ωραία θέα.

Αυτό το σπίτι μπορείτε να το βρείτε σε πολλά μεσιτικά γραφεία για 3,500€ μηνιαία ενοικίαση για τους καλοκαιρινούς μήνες. Στην πράξη παίρνετε άνετα μια έκπτωση 20%, άρα μπορείτε να νοικιάσετε 2,800€ το μήνα. Μείον 10% στον μεσίτη, οι απολαβές του ιδιοκτήτη προ φόρων είναι 2,520€.

Με βραχυχρόνιες μισθώσεις (ελάχιστη διαμονή 7 νύχτες) το ίδιο ακριβώς σπίτι μπορεί να ενοικιαστεί με τον ιδιοκτήτη να έχει απολαβές τουλάχιστον 250€ ανά διανυκτέρευση-η τιμή που αναφέρω είναι υποτιμημένη κατά πολύ. Στη πράξη, και σε μια τουριστική σεζόν καλή, και με αυτή την έστω υποτιμημένη τιμή ανά νύχτα διαμονής, ακόμη και με 3 ενοικιάσεις (21 νύχτες) μόνο τον Ιούλιο (από τις 31 νύχτες που έχει ο μήνας) θα φέρουν απολαβές στον ιδιοκτήτη 5,250€ προ φόρων.

Ουσιαστικά λίγο παραπάνω από το διπλάσιο, και με το σπίτι να έχει ακόμη 11 διανυκτερεύσεις διαθέσιμες να δώσει. Που σημαίνει πως εάν οι ενοικιάσεις ήταν για συνολικά 31 νύχτες τον Ιούλιο-πράγμα συνηθισμένο-, και όχι μόνο 21 νύχτες όπως ανέφερα, οι απολαβές του ιδιοκτήτη θα ήταν 7,750€ αντί για 2,520€ που θα ήταν με την παλιά παραδοσιακή μηνιαία ενοικίαση – ουσιαστικά πάνω από το τριπλάσιο.

Αυτό το παράδειγμα είναι πολύ υποτιμημένο ως προς τις απολαβές του ιδιοκτήτη. Αλλά δίνει μια τάξη μεγέθους και τις διαφορές που υπάρχουν στις απολαβές μεταξύ του ενός τρόπου διάθεσης του ακινήτου σε σχέση με τον άλλο.

Ο δεύτερος σημαντικός λόγος είναι ότι το σπίτι δεν θα ενοικιαστεί από Έλληνες, αλλά κυρίως από ξένους. Η εθνικότητα των ενοικιαστών εξαρτάται από την γεωγραφική τοποθεσία του σπιτιού, αλλά συνήθως αυτοί που νοικιάζουν είναι 80%-!00% ξένοι, κυρίως οικογένειες με παιδιά, πολλές φορές και μωρά. Εναλλακτικά μπορεί ένα σπίτι να ενοικιαστεί είτε από παραπάνω από μια οικογένειες είτε από παρέες. Ο λόγος που οι βραχυχρόνιες μισθώσεις λειτουργούν τόσο καλά με αυτό το είδος ενοικιαστών είναι απλός.

Πρόκειται για πολίτες από χώρες ανεπτυγμένες (Ευρώπη, Αμερική, Καναδά, Αυστραλία) κυρίως της μέσο-αστικής τάξης, που ψάχνουν να μείνουν για διακοπές σε σπίτι επειδή ο αριθμός τους είναι μεγάλος και η διαμονή σε ξενοδοχείο θα ήταν ασύμφορη, ή επειδή επιζητούν ιδιωτικότητα.

Για παράδειγμα, εάν 10 Γερμανοί φοιτητές κλείσουν 7 νύχτες για διακοπές σε μια βίλα με πισίνα που κοιμίζει 10 με το κόστος ανά διανυκτέρευση στα 500€, κάθε Γερμανός θα πληρώσει διαμονή 50€ την νύχτα ή 300€ για την εβδομάδα, ποσό αστείο για διαμονή σε βίλα.

Τοιουτοτρόπως, εάν 3 οικογένειες με 4 μέλη η κάθε μια κλείσουν 7 διανυκτερεύσεις σε μια βίλα με πισίνα που κοιμίζει 12 άτομα συνολικά, στα 510€ ανά διανυκτέρευση, το κόστος της διανυκτέρευσης ανά οικογενειάρχη είναι 170€ ή 1,190€ συνολικά για τις 7 διανυκτερεύσεις. Ουσιαστικά το κόστος διανυκτέρευσης του οικογενειάρχη για κάθε ένα από τα τέσσερα μέλη είναι 42.5€ τη νύχτα, ή 297.5€ το κάθε μέλος για όλη την εβδομάδα.  Τα ποσά είναι αστεία για την τάξη μεγέθους των ετήσιων απολαβών που λαμβάνουν από την εργασία τους στη χώρα τους. Και δεν υπάρχει σύγκριση με τα ποσά που θα χρειάζονταν σε ξενοδοχείο για τα ίδια άτομα και για διαμονή που η ποιότητά της είναι του ιδίου επιπέδου – θα χρειάζονταν τουλάχιστον τα τριπλάσια.

Ένας άλλος σημαντικός λόγος που οι Έλληνες δεν κλείνουν – πέρα του οικονομικού – είναι πως ψάχνουν πολύ αργά για σπίτι. Σε αντίθεση με τους ξένους που κλείνουν τις διακοπές τους από 14 έως και 5 μήνες πριν την ημέρα που θα έρθουν. Ουσιαστικά δεν προλαβαίνουν. Τα σπίτια γεμίζουν πολύ γρήγορα και πολύ νωρίς, ειδικά για Ιούλιο-Αύγουστο.


Ένα μικρό δείγμα στατιστικών στοιχείων που αφορά βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ενδεικτικά ας πάρουμε την Κρήτη.

Προσωπικά δουλεύω με βίλες στην Κρήτη από το 2006 και έχω καλή εικόνα για το τι γίνεται τα τελευταία 11 χρόνια. Έως το 2007-8 το νησί είναι ζήτημα αν είχε 800 σπίτια για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Από αυτά, ούτε 300 δεν είχαν πισίνα και πολλά από αυτά ήταν ‘μπάζα’. Υπήρχαν όμως και πολύ καλά σπίτια, φτιαγμένα με μεράκι από ιδιοκτήτες που έβλεπαν μακριά, και τα έχτισαν γι’ αυτό ακριβώς τον σκοπό.

Το 2016 υπήρχαν 5,500 ακίνητα διαθέσιμα για βραχυχρόνια μίσθωση. Από αυτά τα 1,800 έχουν πισίνα. Πάλι υπάρχουν πολλά ‘μπάζα’, αλλά υπάρχουν και πολλά καλά σπίτια.  Μέσα σε 8 χρόνια ο αριθμός των διαθέσιμων σπιτιών για βραχυχρόνιες μισθώσεις έχει σχεδόν εξαπλασιαστεί. Και επειδή έχω συνεχείς κρούσεις από την Κρήτη για νέες συνεργασίες, μετράω την τάση που υπάρχει ώστε να γνωρίζω που πηγαίνει όλο αυτό και να προσαρμόσω την προώθηση των σπιτιών ανάλογα. Ε λοιπόν όπως έχει η τάση τώρα, ο αριθμός των σπιτιών θα διπλασιαστεί σε 4 χρόνια – τα τελευταία 2 χρόνια η αύξηση των σπιτιών που είναι διαθέσιμα για βραχυχρόνια μίσθωση είναι της τάξεως του 20-25% το χρόνο.

Ακόμη και τώρα που το γράφω αυτό, το καλοκαίρι του 2017, που είναι μια δύσκολη χρονιά για σπίτια, σχεδόν όλα γεμίζουν με βραχυχρόνιες μισθώσεις από τα μέσα Ιουλίου μέχρι και τα μέσα Σεπτεμβρίου.

Γνωρίζω περιπτώσεις με σπίτια που τρέχουν βραχυχρόνιες μισθώσεις για 6-7 χρόνια, και επειδή έχουν κάνει όνομα, γεμίζουν από τον Απρίλιο έως τον Νοέμβριο. Πάνω από 160 διανυκτερεύσεις. Αλλά όλοι γεμίζουν Ιούλιο-Αύγουστο. Τα καλά σπίτια με πισίνα δύσκολα να μη βγάλουν 15-20 χιλιάδες Ευρώ τη σεζόν.

Η προσωπική μου άποψη είναι πως το σημείο κορεσμού για το νησί είναι τα 8-10 χιλιάδες σπίτια. Εκεί θα αρχίσουν τα ξεκαθαρίσματα και θα επιβιώσουν οι καλύτεροι, οι σοβαρότεροι και αυτοί που αγαπούν αυτό που κάνουν. Όλοι οι υπόλοιποι ή θα τα παρατήσουν ή θα πάρουν μια εναλλακτική απόφαση για την εκμετάλλευση του σπιτιού τους, ή θα συνεχίσουν αλλά δεν θα πληρώνουν εφορία, κάτι που με το τέλος επισκέπτη που θα εφαρμοστεί από 1/1/2018 θα ήταν καθαρή αυτοκτονία.


Παράγοντες που επηρεάζουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπ’ όψη από τους ιδιοκτήτες, και ένα από τα προβλήματα είναι πως οι ίδιοι δεν γνωρίζουν ποιοι είναι αυτοί οι παράγοντες. Ουσιαστικά δεν έχουν την συνολική εικόνα των επί μέρους θεμάτων που θα ανακύψουν κατά την πορεία εάν αποφασίσουν να προχωρήσουν στη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου τους. Δεν μπορούν να δουν που είναι η αρχή και που είναι το τέλος.

Ο πρώτος παράγοντας είναι στο καθ’ αυτό είδος της ενοικίασης. Οι Έλληνες έως τώρα είχαν εκπαιδευτεί μόνο στο να ενοικιάζουν με το μήνα ή τη σεζόν στη καλύτερη περίπτωση. Η ενοικίαση ενός ακινήτου για βραχυχρόνιες μισθώσεις συνήθως σημαίνει ότι ο μισθωτής θα κλείσει το σπίτι για τουλάχιστον 5 και έως το πολύ 21 νύχτες (μερικές φορές ίσως και παραπάνω). Αλλά μια τέτοια ενοικίαση εμπλέκει διάφορα θέματα γραφειοκρατικά και μη, τα οποία θα πρέπει να είναι λυμένα καιρό πριν ώστε όλα να τρέξουν ομαλά και να μην υπάρχουν προβλήματα ούτε για τον ιδιοκτήτη αλλά ούτε για τον μισθωτή.

Ο δεύτερος παράγοντας είναι στο ότι οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες του ακινήτου δεν μπορούν να κάνουν τίποτε άλλο παρά να πάρουν από μόνοι τους την απόφαση για το πόσο κατάλληλο είναι το ακίνητό τους για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Συνήθως επηρεάζονται από άλλους ιδιοκτήτες που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση και μαθαίνουν ότι ενοικιάζουν με αυτό τον τρόπο το σπίτι τους από πχ. τον Μάιο μέχρι τον Σεπτέμβριο και το γεμίζουν. Και βάσει αυτού μόνο του παράγοντα αποφασίζουν και προχωρούν- “γιατί όχι και εγώ;”. Το αποτέλεσμα είναι ότι παίρνουν ένα μεγάλο ρίσκο το οποίο μπορεί να μην τους βγει τελικά. Η καταλληλότητατου ακινήτου εμπλέκει πολλούς παράγοντες. Όσο πιο ενδελεχώς διερευνηθούν αυτοί οι παράγοντες, τόσο περισσότερο ελαχιστοποιείται το ρίσκο.

Ο τρίτος παράγοντας είναι στο πρακτικό μέρος. Το οποίο πρακτικό μέρος χωρίζεται σε δυο κομμάτια: Το πρώτο κομμάτι είναι όλα τα υπόλοιπα που πρέπει να συμβούν πριν έρθει ο μισθωτής. Το δεύτερο κομμάτι είναι αυτό της καθ’ αυτής φιλοξενίας του μισθωτή στο ακίνητο. Το δεύτερο μπορεί να φαίνεται εύκολο και να βασίζεται στην κοινή λογική, αλλά έχει τα θέματά του και τις παγίδες του. Το πρώτο είναι το πιο περίπλοκο και πρέπει να γίνει αρκετή δουλειά ώστε να λειτουργήσουν όλα όπως πρέπει και χωρίς προβλήματα.

Ο τέταρτος παράγοντας αφορά τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί ώστε το ακίνητο να βρεθεί από το μηδέν στο να έχει κρατήσεις και να φέρνει εισόδημα. Τα βήματα που πρέπει να ακολουθηθούν είναι πολύ συγκεκριμένα, και δεν χωρά εκπτώσεις και τσιγκουνιές ούτε επιπολαιότητα σε κανένα από αυτά. Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ο χορός χορεύεται με πολύ συγκεκριμένα βήματα. Ένα λάθος βήμα και το αποτέλεσμα μπορεί να είναι παντελώς απογοητευτικό.

Και ο τελευταίος παράγοντας αφορά την προώθηση και το marketing, αλλά και την διαχείριση της όλης διαδικασίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Εδώ έχει και πολύ τεχνολογία αλλά και εξειδίκευση, και πωλήσεις, και άλλα, τα οποία οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να μάθουν να χειρίζονται οι ίδιοι ή να βρουν άλλους που να το κάνουν στη θέση τους.

Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που θα έχει πλήρη εικόνα σε όλα τα παραπάνω θα μπορεί ξεκάθαρα να πάρει την απόφαση για τον εάν, το να μισθώσει βραχυχρόνια το ακίνητο του είναι συνετό και προς το συμφέρον του, αλλά και αν είναι κάτι με το οποίο μπορεί να ανταπεξέλθει συνολικά.


Πολλή προσοχή!!!

Επειδή στην Ελλάδα επηρεαζόμαστε πάρα πολύ από συζητήσεις με άλλους αλλά και από πολύ κακής ποιότητας ενημέρωση από τα ΜΜΕ, οφείλω να προειδοποιήσω όσους σκέφτονται να ασχοληθούν σοβαρά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ότι πρέπει να ενημερώνονται μόνοι τους και από πηγές που εμπιστεύονται απόλυτα, όσο αφορά τι ισχύει και τι όχι. Για παράδειγμα, τώρα που είναι  σε ισχύ η νέα νομοθεσία και για κάθε αλλαγή της στο μέλλον, ας ξοδέψουν λίγο χρόνο να διαβάσουν τη νομοθεσία μόνοι τους. Και τις τροποποιήσεις της. Και να μην αρκεστούν στα άρθρα που διαβάζουν σε εφημερίδες ή τα ρεπορτάζ σε κανάλια.

Επίσης, αν χρειαστεί να εμπλακούν με έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας ή έκδοση σήματος πιστοποίησης από τον ΕΟΤ, δεν υπάρχει λόγος πανικού. Οι διαδικασίες είναι πολύ απλές, σε σχέση με πως ήταν πριν το 2014, αρκεί βέβαια να μην υπάρχουν παρελθόντα χρέη (σε εφορία ή ταμείο για την έναρξη, όπου θα πρέπει να γίνει ρύθμιση), ή κατασκευαστικές παρατυπίες (για σήμα, το οποίο βγαίνει πλέον αμέσως).

Τέλος όσο αφορά τη φορολόγηση ας μην ξεχνάμε ότι α) τα εισοδήματα φορολογούνται ένα χρόνο μετά, δηλαδή, π.χ. ότι βγει το 2017, η εφορία που αναλογεί, πληρώνεται τον επόμενο χρόνο στα τέλη Ιουλίου και σε τρεις διμηνιαίες δόσεις β) ότι τον ΦΠΑ τον αποδίδουμε στο τέλος του τριμήνου, δεν μας ανήκει γ) ότι ανάλογα τον τύπο της επιχείρησης τα έξοδα του σπιτιού εκπίπτουν δ) ότι αν κάποιος είναι σε ταμείο ήδη, δεν χρειάζεται να ξαναμπεί ε) ότι η φορολογία είναι σε κλίμακα, δηλαδή, αν πχ. βγάλουμε 50,000€ δεν ισχύει η τελευταία κλίμακα μόνο, ισχύουν και όλες η προηγούμενες και βγαίνει πολύ χαμηλότερα και, ζ) αν κάποιος αποφασίσει να αποκρύψει εισοδήματα, το μόνο απόλυτα βέβαιο είναι πως στο μέλλον θα τον πιάσουν, διότι όλα είναι συνδεδεμένα πλέον-ειδικά με το τέλος επισκέπτη που θα μπει σε ισχύ από 1/1/2018. Και να εύχεται να τον πιάσουν γρήγορα, γιατί αν τον πιάσουν μετά από 10 χρόνια, θα πληρώσει πρόστιμο και για τα 10 χρόνια, διότι η έρευνα που θα γίνει, θα πάει πίσω σε όλα τα χρόνια της δραστηριότητας.