βραχυχρονιες μισθωσεις ακινητων
βραχυχρονιες μισθωσεις σπιτιων
IMG_2602_Final.jpg

ΕρωΤΗΣΕΙΣ

 

Συχνές Ερωτήσεις
και Απορίες

Πως μπορώ να νοικιάσω το σπίτι μου σε τουρίστες

Αυτή την εποχή και μετά την διευκόλυνση που παρείχε η σχετική αλλαγή στην Ελληνική νομοθεσία, η ενοικίαση σπιτιού ή σπιτιών σε τουρίστες είναι κάτι σχετικά απλό. Η Airbnb  είναι μια πλατφόρμα από τις πολλές που θα μπορούσαν να σας προσφέρουν βραχυχρόνιες μισθώσεις. Δεν είναι όμως η πιο κατάλληλη λύση για βίλες και εξοχικά.

Τι χρειάζεται για να νοικιάσω το σπίτι μου

Σχεδόν καθημερινά γινόμαστε δέκτες της ίδιας ερώτησης από ιδιοκτήτες που επικοινωνούν μαζί μας και μας ρωτούν: “θέλω να νοικιάσω το σπίτι μου τι χρειάζεται;”  Δεν είναι απαραίτητο να ανοίξετε εταιρεία, και το μόνο που χρειάζεται είναι Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης για το σπίτι. Από εκεί και πέρα, θα πρέπει να ρίξετε όλο σας το βάρος στην σωστή προώθηση του σπιτιού, και στην διαχείριση της κάθε ενοικίασης (το μπες-βγες και το καθάρισμα κυρίως).

Θέλω να νοικιάσω το εξοχικό μου

Και βέβαια μπορείτε να το κάνετε αυτό, και ισχύουν τα ίδια με τα κανονικά σπίτια, όσο αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (ενοικίαση σπιτιού με την ημέρα). Αρκεί το μέρος στο οποίο βρίσκεται το εξοχικό σας να είναι ελκυστικός προορισμός για τουρίστες, και η περιοχή να παρέχει τα βασικά που χρειάζονται, δηλ. να έχει κοντά κάποιο χωριό με αγορά, τράπεζα κλπ. Και βέβαια να υπάρχει και κάποια εγγύτητα του εξοχικού στη θάλασσα.

Διαδικασία ενοικίασης στην Ελλάδα

Όσο αφορά το φορολογικό κομμάτι της διαδικασίας της φιλοξενίας, που δηλώνεται στο taxisnet η ημερομηνία έναρξης και ημερομηνία λήξης μιας βραχυχρόνιας μίσθωσης;

Μπαίνετε στο TAXIS.

Επιλέγετε ‘Στοιχεία μισθώσεων ακίνητης περιουσίας’

Επιλέγετε ‘Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας’

Εμφανίζεται ένα κουτί που λέει ‘Επιλογή’

Επιλέξτε ‘Αλλοδαπός χωρίς ΑΦΜ’ και συμπληρώστε τα στοιχεία του

Κάτω δεξιά επιλέξτε ‘Οριστικοποίηση’.

Τι ίσχυε παλιά;

Επισυνάπτουμε το κείμενο από την απάντηση του Υπουργείου Οικονομίας Ανάπτυξης και Τουρισμού:

“Σε απάντηση του ανωτέρω σχετικού εγγράφου που κατέθεσαν στη Βουλή των Ελλήνων οι Βουλευτές κ. κ. Νικόλαος Συρμαλένιος, Νίκος Ηγουμενίδης, Γιώργος Παπαφιλίππου και Νεκτάριος Σαντορινιάς, σας γνωρίζουμε ότι, ιδιοκτήτης ακινήτου που φέρει τα χαρακτηριστικά και πληροί τις προδιαγραφές ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων-διαμερισμάτων (ΕΕΔΔ), από την 1η Νοεμβρίου 2015 δεν υπόκειται σε υποχρέωση εφοδιασμού με το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας. Το ίδιο ισχύει και για τα ακίνητα που φέρουν τα χαρακτηριστικά και πληρούν τις προδιαγραφές αυτοεξυπηρετούμενών καταλυμάτων, με την επιφύλαξη των όσων ορίζονται στο άρθρο 46 του ν. 4179/2013 (Α' 175) περί τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων και κατοικιών. Σε όλες τις ως άνω περιγραφείσες περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης δύναται πλέον να προβαίνει ελεύθερα, ακόμα και για βραχυχρόνιο διάστημα, στην αστική μίσθωση του ακινήτου του.

Σημειώνεται, ωστόσο, ότι βάσει των άρθρων 21, 39 και 40 του ν. 4172/2013 (Α' 167), καθώς και βάσει της υπ' αριθμ. ΠΟΛ.1069/23.3.2015 ερμηνευτικής εγκυκλίου, η παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας από τον εκμισθωτή κατά την αστική εκμίσθωση ακινήτου (π.χ. καθαριότητα, φύλαξη κ.λπ.) καθιστά το παραγόμενο εισόδημα ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, το οποίο υπόκειται στις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις της φορολογικής νομοθεσίας του Υπουργείου Οικονομικών. Η περαιτέρω διευκρίνιση των προϋποθέσεων κάτω από τις οποίες το εισόδημα που θα προκύπτει από την εκμίσθωση του ακινήτου θα φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (στην περίπτωση παροχής υπηρεσιών) ή ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία αναμένεται να δοθεί από την καθ' ύλην αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Οικονομικών.

Σε κάθε περίπτωση διευκρινίζεται ότι η κατάργηση του χρονικού ορίου των 30 ημερών για το χαρακτηρισμό μίας μίσθωσης ως 'τουριστικής' δεν συνεπάγεται σε καμία περίπτωση την κατάργηση των ενοικιαζόμενων δωματίων-διαμερισμάτων (ΕΕΔΔ) ως τουριστικών καταλυμάτων.

Συγκεκριμένα, ιδιώτης που επιθυμεί να προβεί στην εκμετάλλευση ενοικιαζόμενων δωματίων-διαμερισμάτων ως τουριστικών καταλυμάτων του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α' 155) θα αδειοδοτείται από τις κατά τόπο αρμόδιες αδειοδοτικές και ελεγκτικές αρχές, ήτοι τις Περιφερειακές Υπηρεσίες Τουρισμού (Π.Υ.Τ.), λαμβάνοντας το προβλεπόμενο Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.). Επίσης, οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες και επαύλεις που λειτουργούν σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 46 του ν.4179/2013 θα μπορούν να συνεχίσουν να λειτουργούν υπό αυτό το καθεστώς, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις. 

Τέλος, επισημαίνεται ότι για την περαιτέρω διευκρίνιση των λοιπών ερωτημάτων σας που άπτονται ειδικότερων ζητημάτων φορολόγησης εισοδήματος, φορολόγησης των εν Ελλάδι δραστηριοτήτων των peer-to-peer πλατφορμών αλλά και φορολογικού ελέγχου των εν λόγω δραστηριοτήτων, αρμόδιος φορέας να απαντήσει σχετικά είναι η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων, δεδομένου ότι τα πάσης φύσεως ζητήματα φορολογικής πολιτικής εμπίπτουν στη ρυθμιστική αρμοδιότητα του Υπουργείου Οικονομικών, φορέας στον οποίο επίσης απευθύνεται η παρούσα ερώτηση.” 

Επισυνάπτουμε το κείμενο από την απάντηση του Υπουργείου Οικονομικών:

“1. Με τις διατάξεις του άρθρου 39 του ν. 4172/2013 ορίζεται, ότι, το εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιο-χρησιμοποίηση ή την δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων.

2. Εξάλλου, με τις διατάξεις του άρθρου 21 του ίδιου νόμου μεταξύ άλλων ορίζεται, ότι, ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα θεωρείται το σύνολο των εσόδων από τις επιχειρηματικές συναλλαγές μετά την μετά την αφαίρεση των επιχειρηματικών δαπανών, των αποσβέσεων και των προβλέψεων για επισφαλείς απαιτήσεις, όπως αυτά προκύπτουν στη διάρκεια του φορολογικού έτους. 

3. Επίσης στην παράγραφο 1 της ΠΟΛ 1069/23-03-2015 μεταξύ άλλων ορίζεται ότι, το εισόδημα αυτό αποκτάται από φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις ανεξάρτητα από την είσπραξη του ή μη, εφόσον έχει αποκτηθεί το δικαίωμα είσπραξής του και με την προϋπόθεση ότι ο εκμισθωτής αποξενώνεται από τη χρήση ακινήτου, χωρίς ταυτόχρονα να παρέχει άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. καθαριότητα, ασφάλεια, κλπ.), οπότε χαρακτηρίζεται στο σύνολό του ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

4. Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι, όσοι εκμισθώνουν την ακίνητη περιουσία τους σε ημεδαπά ή αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, ανεξάρτητα από την διάρκεια της μίσθωσης, αποκτούν φορολογητέο εισόδημα κατά περίπτωση, είτε από ακίνητα είτε από επιχειρηματική δραστηριότητα.” 

Γενικότερα, Το διαδίκτυο και οι δυνατότητες που αυτό παρέχει στους χρήστες του, έχουν επαναπροσδιορίσει τα τελευταία χρόνια τον τρόπο με τον οποίο παρέχονται συγκεκριμένες υπηρεσίες και ρυθμίζονται ορισμένες κοινωνικές, εμπορικές και επιχειρηματικές σχέσεις. Μια τέτοια σχέση είναι και η εκμίσθωση (ενοικίαση) ακινήτων σε τρίτους για λίγες μέρες (σύμβαση βραχυχρόνιας μίσθωσης) , η οποία πλέον μπορεί να γίνει –χωρίς μεσάζοντες- από ιδιώτη σε ιδιώτη μέσω διαδικτύου. Διάφοροι ιστότοποι (με πιο δημοφιλή αυτόν της Airbnb) παρέχουν σήμερα αυτήν την δυνατότητα, με αποτέλεσμα όλο και περισσότεροι άνθρωποι στον κόσμο να τους χρησιμοποιούν, όταν ταξιδεύουν σε κάποια άλλη πόλη ή χώρα και χρειάζονται χώρο διαμονής. Στην ουσία, κάθε ιδιώτης έχει τη δυνατότητα να νοικιάζει το σπίτι του σε άλλους ακόμα και για λίγες ημέρες.

Το νομικό καθεστώς που ρυθμίζει τη συγκεκριμένη σχέση διαφέρει φυσικά από χώρα σε χώρα. Στην Ελλάδα μέχρι πρότινος, για να είναι νόμιμη μία τέτοια εκμίσθωση θα έπρεπε να έχει χορηγηθεί στον ιδιώτη που νοικιάζει το σπίτι του, Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ως Τουριστικό Κατάλυμα από τον Εθνικό Οργανισμό Τουρισμού, κάτι που μπορούσε να αποδειχθεί ιδιαιτέρως δυσχερές. Ωστόσο, ο νόμος 4336/2015 (σελ. 935 του ΦΕΚ 94Α/2015) άλλαξε τα δεδομένα, καταργώντας, από 1η Νοεμβρίου 2015, την παρ. 1 του άρθρου 2 του ν. 4276/2014 (Α΄155) και την παρ. 7 του άρθρου 2 του ν. 2160/1993 (Α΄118). Οι διατάξεις αυτές όριζαν πως «Ακίνητο που εκμισθώνεται για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα (30) ημερών θεωρείται τουριστικό κατάλυμα». Ως τουριστικό λοιπόν κατάλυμα και για τη νόμιμη εκμίσθωσή του, έπρεπε να έχει χορηγηθεί στον ιδιοκτήτη του Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ως Τουριστικό Κατάλυμα, ειδάλλως επιβάλλονταν τα ανάλογα πρόστιμα. Η προϋπόθεση αυτή δεν ισχύει πια και ο καθένας φαίνεται να είναι πλέον ελεύθερος να νοικιάσει σε άλλον το σπίτι του –ακόμα και για διάστημα μικρότερο των 30 ημερών- χωρίς να χρειάζεται να έχει το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας.

Από φορολογική σκοπιά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που επιθυμούν να τα εκμισθώσουν πρέπει να υποβάλλουν εμπρόθεσμα (η δήλωση υποβάλλεται μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίησή της) ηλεκτρονική καταχώρηση των στοιχείων της μισθώσεως αυτής στο δικτυακό τόπο www.gsis.gr (και συγκεκριμένα στην επιλογή «Δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας»). Η μίσθωση αυτή δηλαδή, ελλείψει ειδικότερης ρύθμισης, φαίνεται πλέον να αντιμετωπίζεται και φορολογικά όπως κάθε αστική σύμβαση μίσθωσης κατοικίας. Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής είναι αλλοδαπός, ο οποίος δεν έχει υποχρέωση για Αριθμού Φορολογικού Μητρώου, καταχωρίζεται στο σύστημα ο αριθμός διαβατηρίου, η διεύθυνση μόνιμης κατοικίας του και η χώρα προέλευσης του. Συγκεκριμένα σύμφωνα με την ΠΟΛ.1230/14.10.2015 (Διευκρινίσεις για διάφορα θέματα που ανακύπτουν κατά την υποβολή των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας) 

«IV. ΕΚΜΙΣΘΩΣΗ ΣΕ ΑΛΛΟΔΑΠΟΥΣ Αναφορικά με την εκμίσθωση καταλυμάτων (επιπλωμένων ή μη δωματίων ή διαμερισμάτων ή κατοικιών ή επαύλεων), σε αλλοδαπά φυσικά πρόσωπα, με διάρκεια μίσθωσης έως τρεις (3) μήνες ανά έτος, χωρίς την παροχή ξενοδοχειακών υπηρεσιών (πχ. πρωινό, καθαριότητα, παροχή κλινοσκεπασμάτων κλπ.), διευκρινίζεται ότι για την καταχώρηση των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας δεν απαιτείται ο ΑΦΜ του μισθωτή, αλλά καταχωρείται ο αριθμός του αλλοδαπού διαβατηρίου, η διεύθυνση και η χώρα προέλευσης.»

Η όλο και αυξανόμενη παρουσία των συμβάσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην ελληνική πραγματικότητα είναι πολύ πιθανό να πυροδοτήσει και τη θετική παρέμβαση του Έλληνα νομοθέτη, ο οποίος αναμένεται να ρυθμίσει εξειδικευμένα και να διασαφηνίσει τη συγκεκριμένη σχέση μίσθωσης. 

Δηλαδή θα πρέπει να γίνεται αυτή η διαδικασία για κάθε επισκέπτη, δεδομένου ότι οι περισσότεροι μένουν μια ή δυο βραδιές; Επίσης, δεν έχουμε πρόσβαση σε πλήρη στοιχεία των επισκεπτών μας. Και τέλος, προτείνετε να μην βάζουμε επιπλέον επιβαρύνσεις, ώστε να μην θεωρείται ότι παρέχουμε υπηρεσίες;

Ναι, η διαδικασία αυτή πρέπει να γίνεται για κάθε επισκέπτη, ή καλύτερα για κάθε κράτηση που έχετε, άσχετα από τον αριθμό των καλεσμένων, την προέλευση τους και την διάρκεια διαμονής τους. Για τα στοιχεία του επισκέπτη, θα πρέπει να ζητήσετε από αυτόν ή αυτήν, εάν είναι αλλοδαπός τον αριθμό διαβατηρίου του. Και εάν είναι Έλληνας τον Αριθμό Φορολογικού Μητρώου του. Και φυσικά ονοματεπώνυμο και διεύθυνση.

Σωστά για τις επιβαρύνσεις. Για παράδειγμα, εάν παρέχετε πρωϊνό και είστε ιδιώτης, χωρίς έναρξη επιχείρησης είστε παράτυποι. Και είστε διπλά παράτυποι διότι χρειάζεστε επιπλέον και ειδική άδεια από το Υγειονομικό. Το ίδιο ισχύει και για τον καθαρισμό. Εάν καθαρίζετε κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, θεωρείται παράτυπο. Μόνο ανάμεσα στις κρατήσεις.

Ισχύει ότι το συνολικό διάστημα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης δεν μπορεί να ξεπερνάει τους 3 μήνες το έτος;

Όχι. Η ακριβής απάντηση, είναι πως δεν ισχύει ο περιορισμός ακόμη, παρ’ όλο που ο Νόμος έχει προβλέψει για 1) έως 90 μέρες σε μέρη με πληθυσμό 10,000 κατοίκους και άνω, ή 12,000 Ευρώ σε μισθώματα, όποιο έρθει πρώτο αποτελεί και το όριο, 2) έως 60 μέρες σε νησιωτικά μέρη με πληθυσμό λιγότερο 10,000 κατοίκους ή 12,000 Ευρώ σε μισθώματα, όποιο έρθει πρώτο, και επίσης αποτελεί και το όριο.

Απλά δεν έχει υπογραφεί η υπουργική απόφαση, καθαρά για πολιτικούς και ψηφοθηρικούς λόγους, και για λόγους που αφορά την αύξηση των εισοδημάτων της εφορίας.

Πως όμως συνδέονται τα στοιχεία που εισάγεις στο σύστημα(αλλοδαπού και μη) με την κατάθεση που είναι της airbnb (και οχι του αυτού που έχεις δηλώσεις); 

Η ακριβής απάντηση είναι πως δεν συνδέονται τα στοιχεία του μισθωτή με την κατάθεση, διότι απλά δεν χρειάζεται. Σε περίπτωση ελέγχου, η ημερομηνία της έλευσης είναι αρκετή μαζί με τα στοιχεία της κατάθεσης από την Airbnb, για να γίνει η ταυτοποίηση σε περίπτωση ελέγχου από την εφορία. 

Πού αναφέρεται ότι δεν υπάρχει όριο στην συνολική ετήσια μίσθωση(για το όριο των 3μηνών);

Το όριο των 90 ημερών αναφέρεται στον Νόμο που είναι εν ισχύ, δηλαδή, δηλαδή στο Άρθρο 111, Νόμος 4446/2016, με ημερομηνία ισχύος την 19η Μάϊου 2017.

Ποιο είναι το παρόν νομικό πλαίσιο για την ενοικίαση μέσω AirBnb; 
Υπάρχει κάποιος αναλυτικός οδηγός για κάποιον που δεν έχει ασχοληθεί καθόλου μέχρι τώρα;

Εκτός από τον προαναφερθέντα Νόμο, αυτό που ισχύει και πρέπει να γνωρίζετε είναι η φορολογική κλίμακα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η οποίο είναι όμοια με τις κανονικές αστικές μισθώσεις, δηλ. 15% / 35% 45% ανάλογα με τις απολαβές σας.

Χρειάζεται να γίνει κάποια διαδικασία πριν αρχίσουμε να καταχωρούμε έναν-έναν τους πελάτες στο taxisnet; Δηλαδή χρειάζεται να προϋπάρχει κάποιο έγγραφο βραχυπρόθεσμης μίσθωσης π.χ. ένα απλό μισθωτήριο ή κάποιο άλλο έγγραφο;

Δεν είναι απαραίτητο, αλλά για τη δική σας ασφάλεια, ένα έγγραφο με τα στοιχεία της κράτησης για το αρχείο σας καλό θα ήταν να υπάρχει. Εκτός από αυτό, ναι, για το μισθωτήριο, αλλά σε πιο ελεύθερη μορφή, παράδειγμα, ένα συμφωνητικό ενοικίασης με τους όρους και κανόνες διαμονής που θέλετε εσείς ως ιδιοκτήτης να ορίσετε, καλό θα ήταν, να το υπογράφουν οι ενοικιαστές, και να το έχετε στο αρχείο σας.

Το μίσθωμα δηλώνεται σε μηνιαία βάση και την περίοδο ενοικίασης σε ημερήσια βάση

Όχι. Αυτό που δηλώνετε στο Taxis είναι το συνολικό μίσθωμα της κάθε κράτησης, μείον την προμήθεια του Airbnb. Εν ολίγοις, δηλώνετε στο Taxis το ποσό που θα σας στείλει η πλατφόρμα στον τραπεζικό σας λογαριασμό ή το Paypal. Το ίδιο ισχύει για όλες τις πλατφόρμες.

Χρειαζόμαστε Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης;

Το όριο είναι ότι χρειάζεστε το πιστοποιητικό εάν μισθώνετε από διαμέρισμα και πάνω, για δωμάτιο π.χ. δεν χρειάζεστε, δεν βγαίνει κιόλας πιστοποιητικό για δωμάτιο ή χώρο μικρότερο.

Την πρώτη χρονιά, δούλεψα χωρίς να δηλώσω τις ενοικιάσεις λόγω ότι το σπίτι που μένω και νοικιάζω για καλοκαίρι δεν έχει ενεργειακό πιστοποιητικό άρα δεν μπορώ να μπω στο ηλεκτρονικό σύστημα. Τι πιο απλό από μια και μόνη δήλωση του συνολικού ετήσιου ποσού που εισέπραξα, και μπορώ εύκολα να εκτυπώσω από την φόρμα της αιρβνβ.

Βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας για τις αστικές μισθώσεις πρέπει απαραιτήτως για κάθε μίσθωση  που καταχωρείται στο taxis να υπάρχει το σχετικό μισθωτήριο. Δηλαδή  ο κάθε επισκέπτης θα πρέπει να υπογράφει μισθωτήριο, ακόμα κι αν η παραμονή είναι για 1 ημέρα. Εκεί θα αναφέρονται όλα τα στοιχεία της μίσθωσης που καταχωρούνται στο σύστημα του taxis (διάρκεια μίσθωσης, όνομα επισκέπτη, διεύθυνση μόνιμης κατοικίας, αρ. διαβατηρίου, τίμημα, κλπ). Στην περίπτωση που ο επισκέπτης δεν είναι μόνιμος κάτοικος Ελλάδας αναφέρεται ο αριθμός διαβατηρίου του, ενώ αν κατοικεί στην Ελλάδα μόνιμα αναφέρεται το ΑΦΜ του. Το μισθωτήριο δεν υποβάλλεται μεν στο taxis, αλλά πρέπει να το έχει στην κατοχή του ο εκμισθωτής, υπογεγραμμένο από τον επισκέπτη για να μπορεί να επιβεβαιώσει την ορθότητα των στοιχείων που υπέβαλλε στο taxis σε περίπτωση ελέγχου από την Εφορία. Οι κρατήσεις καταχωρούνται ανά μήνα κρατήσεων όλες μαζί, ή κάθε μια ξεχωριστά μετά από κάθε αναχώρηση (υπάρχει διορία ενάμιση μηνός μετά από κάθε αναχώρηση, αλλιώς πέφτει πρόστιμο 100 Ευρώ).

Πέρυσι μέσα Ιουλίου έγινα μέλος του airbnb και δεν ήξερα ότι πρέπει να καταχωρηθώ στο taxisnet, ούτε ξέρω πως θα δηλώσω τα εισοδήματα που είχε η μητέρα μου (δικό της είναι η θερινή κατοικία). Πρέπει ή μπορώ να γραφώ αναδρομικά στο μητρώο, υπήρχε και πέρσι ή μήπως είναι φετινό;

Το μητρώο βραχυχρονίων τουριστικών μισθώσεων δεν έχει δημιουργηθεί μέχρι σήμερα. Αρα δεν ισχύει ακόμα και ο σχετικός νόμος (Ν.4446/2016,αρθρο 111).Τα εισοδήματα όμως πρέπει να τα δηλώνουμε κανονικά ,άσχετα από τον νέο νόμο. Είναι μία μορφή  μίσθωσης ακίνητης περιουσίας και υπάρχει η  σχετική επιλογή  εδώ και χρόνια στο Taxisnet. Προφανώς τη δήλωση πρέπει να τη κάνει ο ιδιοκτήτης της κατοικίας.

Έχω μια κόρη που μου ζητάει ένα ισόγειο διαμερισματάκι που έχουμε μαζί ιδιοκτησία (εγώ έχω την επικαρπία) να της το δώσω να  δουλέψει με airbnb και η είσπραξη όλη δική της. Για να είμαστε καθ΄ όλα νόμιμοι, τι πρέπει να κάνω και από που να αρχίσω; 

Η  συμβουλή μου είναι το όνομα που θα μπει στην καταχώρηση στην πλατφόρμα να είναι το δικό σας, ο τραπεζικός λογαριασμός να έχει σαν πρώτο όνομα εσάς, τον επικαρπωτή και συνδικαιούχο τη κόρη σας-ώστε να αντιστοιχήσει στο μητρώο όταν λειτουργήσει. Μπορείτε να τη βάλετε συνοικοδεσπότη με 0% προμήθεια(για να μην έχει άλλα φορολογικά προβλήματα) και από εκεί και πέρα το ποιος θα χειρίζεται την καταχώρησή σας είναι δικό σας θέμα. Δική σας είναι, όποιος θέλει την χειρίζεται, δεν αφορά τον κρατικό μηχανισμό. Τα εισοδήματα (μισθώματα) τα δηλώνει  μόνο ο επικαρπωτής και όχι ο ψιλός κύριος. Άρα εσείς θα φαίνεστε υπεύθυνος φορολογικά για το σπίτι.

Ακόμα και για ένα δωμάτιο χρειαζόμαστε ενεργειακό πιστοποιητικό; Πρέπει να απευθυνθούμε κάπου για να πάρουμε αδειοδότηση; Τι συμβαίνει για πελάτες που έχουν ήδη αποχωρήσει χωρίς να έχουμε κρατήσει τα στοιχεία τους? Επίσης, υπάρχει φορολογητέο όριο ή από το πρώτο ευρώ είμαστε υποχρεωμένοι να πληρώνουμε φόρο? Γνωρίζετε τους συντελεστές. 

Ο μικρότερος χώρος για τον οποίο μπορεί να βγει ΠΕΑ είναι το διαμέρισμα. Άρα, δεν μπορεί να βγει για 1 δωμάτιο. Σε κάθε περίπτωση, ρωτήστε μηχανικό ειδικευμένο στα ΠΕΑ. Από 1/1/16 είναι υποχρεωτικό το ΠΕΑ και για διαμερίσματα μικρότερα των 50τ.μ. Για όσους έχουν αποχωρήσει, καλό θα ήταν να τους ζητήσεις-στέλνοντας ένα email ή με ένα τηλεφώνημα- τα στοιχεία τους. Έχεις προθεσμία δήλωσης της μίσθωσης μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα ,από αυτόν που έγινε. Η φορολόγηση γίνεται από το πρώτο Ευρώ ως εξής σύμφωνα με τα σημερινά δεδομένα: 0-12.000€ = 15%,12.001-35.000€ = 35%,35.001€ και άνω = 45%. Επίσης να υπολογίσεις και την ειδική εισφορά αλληλεγγύης εφόσον τα συνολικά σου εισοδήματα ξεπερνούν τις 12.000. Εν πάσει περιπτώσει, υπάρχουν ακόμα εκκρεμότητες που περιμένουμε να ξεκαθαρίσουν, όπως η εγγραφή στο Μητρώο κλπ.

Aν δεχόμαστε πληρωμή μέσω Paypal, πώς θα καταλάβει το κράτος ότι το συγκεκριμένο έμβασμα είναι για υπηρεσίες airbnb? Επίσης πώς θα μπορεί να σε πιάσει το κράτος;

Εάν το κράτος σας κάνει έλεγχο, θα έχει δυο πηγές για στοιχεία: η πρώτη πηγή είναι οι δηλώσεις στο Taxis. Η δεύτερη πηγή είναι ο τραπεζικός λογαριασμός που μπαίνουν τα χρήματα από τα μισθώματα. Εάν δεν δηλώνετε τις κρατήσεις, ή / και δεν έχετε λογαριασμό τράπεζας στην Ελλάδα, δεν υπάρχει τρόπος να σας βρουν, εκτός και αν γίνει επιτόπιος ξαφνικός έλεγχος, η προσποιηθούν κράτηση.

Γνωρίζει κάποιος σχετικά με το νέο νομικό πλαίσιο του νόμου 4446/2016  το οποίο εφαρμόζεται από 2.2.2017 σχετικά με την διαδικασία εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων; Κάπου διάβασα ότι δεν έχει δημιουργηθεί ακόμα είναι αλήθεια;

Ναi ,είναι αλήθεια. Το άρθρο 111 του Ν.4446/2016 δεν ισχύει ακόμα μιας και τροποποιήθηκε στις 9/3/2017  με την ΠΟΛ.1037/9-3-17.

Εδώ το πλήρες κείμενο: 

Άρθρο 36
Οι παρ. 9 και 10 του άρθρου 111 του ν.
 4446/2016 αντικαθίστανται ως εξής:
«9. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ηλεκτρονική πλατφόρμα, οι ειδικότεροι όροι εφαρμογής του παρόντος άρθρου, καθώς και κάθε άλλο σχετικό θέμα.
10. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου ισχύουν μετά την πάροδο ενός μήνα από τη δημοσίευση της κοινής υπουργικής απόφασης της προηγούμενης παραγράφου.».

Μπορεί να διευκρινιστεί:

1. στην περίπτωση που για ένα ακίνητο υπάρχει σήμα του ΕΟΤ (Ε.Σ.Λ), πρέπει να το δηλώσουμε στην καταχώρησή μας της airbnb και αν ναι, σε ποιο σημείο;

2. η ύπαρξη Ε.Σ.Λ. σημαίνει ότι το ακίνητο δεν μπορεί να ενοικιαστεί για περισσότερες από 60 ημέρες ανά έτος;

3. θα πρέπει να γίνει εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων όταν υπάρχει Ε.Σ.Λ ή όχι;

Σύμφωνα με τον νέο νόμο 4472/2017 (ΦΕΚ Α' 74/19-5-2017) ,άρθρο 84,2γ, όσα ακίνητα έχουν ΕΣΛ δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο, έχουν όμως υποχρέωση για αναγραφή του στις πλατφόρμες. Για τις 60 μέρες θα πρέπει να δείτε τους νόμους του 2013 και 2014 που αφορούν τα ΕΣΛ. Θα πρέπει να ορισθούν πρώτα οι γεωγραφικές ζώνες που δυνητικά θα μπορούσαν να ισχύσουν αυτοί οι περιορισμοί, αλλά εάν δεν υπερβαίνει το ποσό των 12.000,δεν θα υφίσταται τέτοιος περιορισμός. Περιμένουμε πάντα διευκρινήσεις από τα Υπουργεία.

γ. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α ́155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 (Α ́175), δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων

Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθωμένο ακίνητο."

Χρειάζεται να δηλώνουμε τον αριθμό διαβατηρίου των ενοικιαστών στο taxis;

Πρέπει να υπογράφουν μισθωτήριο για οποιοδήποτε πιθανό έλεγχο από την εφορία και εάν ναι, πως να υπογράφουν κάτι σε ξένη γλώσσα;

Μέχρι στιγμής, δεν μπορείτε να καταχωρήσετε αλλοδαπό στο Taxis, χωρίς αριθμό διαβατηρίου , διεύθυνση μόνιμης κατοικίας και χώρα διαμονής. Οπότε πρέπει να τα ζητάτε απαραιτήτως και για τη δική σας ασφάλεια!

Για το συμβόλαιο, μπορείτε να βρείτε στο Ιντερνέτ διάφορα συμβόλαια στα Αγγλικά, διαλέξτε με τη συμβουλή ενός δικηγόρου ,αυτό που σου ταιριάζει. Αλλά είναι υπερβολικό να ζητήσει η εφορία τα στοιχεία του αλλοδαπού, πιο πολύ την ενδιαφέρει η περίοδος μίσθωσης  και τα χρήματα ,πού τώρα , με τον νέο νόμο θα είναι πολύ εύκολο να επαληθευθούν( όπως και τα στοιχεία του).

Διαθέτω προς ενοικίαση εξοπλισμένο ιδιόκτητο σπίτι σε τουριστικό νησί. Η ερώτηση είναι: πως ένας ιδιοκτήτης διασφαλίζεται για μικρές ή μεγάλες ζημιές (λόγω αμέλειας ή κακής χρήσης) που τυχόν προξενήσουν οι φιλοξενούμενοι; Υπάρχει κάποια εγγυημένη αποζημίωση; Υπάρχει τρόπος η airbnb να προ δεσμεύει κάποιο ποσό στις κάρτες των φιλοξενουμένων ή κάτι άλλο;

Η απάντηση σε αυτό είναι διπλή. Η airbnb έχει μια διαδικασία όπου ο ενοικιαστής πληρώνει εχέγγυο, του οποίου το ύψος θα ορίσετε εσείς. Το ποσό δεσμεύεται από την airbnb μαζί με την πληρωμή του μισθώματος. Μετά την αποχώρηση μετά από λίγες ημέρες, το ποσό αποδεσμεύεται, εφ’ όσον δεν αναφέρετε ζημιές κατά την διάρκεια της διαμονής, στην airbnb.Η δεύτερη απάντηση σε αυτό, είναι να ασφαλίσετε το σπίτι σας, για ζημιές από τρίτους.  

Πως και που θα βάλουμε το αφμ μας στην πλατφόρμα του airbnb ενώ είμαστε ιδιώτες;

Εάν είστε ιδιώτες και δεν λειτουργείτε σαν επιχείρηση, δεν είστε υποχρεωμένοι να δηλώσετε ΑΦΜ. Είναι προαιρετικό πεδίο που βρίσκεται εδώ: Kέντρο βοήθειας----> Φόροι----> ΦΠΑ 

Αν διαθέτετε επίσημο Αριθμό μητρώου ΦΠΑ της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, ίσως θέλετε να συσχετίσετε αυτόν τον αριθμό με το λογαριασμό σας στην Airbnb. Μπορείτε να το κάνετε είτε είστε οικοδεσπότης που λειτουργεί ως επιχείρηση είτε είστε επισκέπτης που πληρώνει με τη μέθοδο πληρωμής του εργοδότη του. Αυτή η επιλογή δεν είναι διαθέσιμη στην Ιρλανδία. 

Για να παράσχετε έναν έγκυρο Αριθμό μητρώου σύμφωνα με το Σύστημα ανταλλαγής πληροφοριών ΦΠΑ (VIES) για το λογαριασμό σας:

·   Μεταβείτε στην ενότητα Επεξεργασία προφίλ στη διεύθυνση airbnb.com

·   Στην ενότητα Προαιρετικά, πατήστε Προσθήκη Αριθμού μητρώου ΦΠΑ

·   Εισαγάγετε τις πληροφορίες επαλήθευσης για τον Αριθμό μητρώου ΦΠΑ

·   Πατήστε Επαλήθευση

·   Πατήστε Αποθήκευση
 

Όταν ο Αριθμός μητρώου ΦΠΑ επαληθευτεί με επιτυχία από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, δεν θα χρεωθείτε με ΦΠΑ για την προμήθεια υπηρεσιών μας. Θα είναι δική σας ευθύνη να καθορίσετε αν πρέπει να καταβάλετε ΦΠΑ για τη χρήση των υπηρεσιών μας. 

Το ενεργειακό πιστοποιητικό ειναι απαραίτητο ακόμα και όταν θέλεις να ενοικιάσεις μόνο κάποιο δωμάτιο;

Ενεργειακό πιστοποιητικό δεν μπορεί να βγει για ένα μέρος μόνο ενός σπιτιού, δηλαδή για ένα δωμάτιο. Πρέπει να βγει για όλη τη συγκεκριμένη κατοικία. Εάν δεν θέλετε να βγάλετε ,θα πρέπει να προσέξετε πολύ στη καταχώρηση της μίσθωσης στη ΓΣΙΣ, να δηλώσετε ότι η μίσθωση αφορά ένα δωμάτιο και όχι ολόκληρη κατοικία. Ρωτήστε το λογιστή για το πώς. 

Πως γίνονται οι πληρωμές μέσω καρτών; Πρέπει να έχουμε ως ιδιοκτήτες τερματικό POS; Δεύτερον υπάρχει η δυνατότητα να τρέξουμε το ίδιο διαμέρισμα και σε άλλη παλτφόρμα εκτός airbnb παράλληλα, και αν ναι υπάρχει τρόπος να ενημερώνουμε την εκάστοτε πλατφόρμα ότι το Χ κατάλυμα δεν ειναι διαθέσιμος την συγκεκριμένη περίοδο;

Σαν απλοί ιδιοκτήτες και βέβαια δεν μπορούμε να έχουμε POS γιατί δεν είμαστε επιτηδευματίες (εκτός  αν θέλουμε και μπορούμε να γίνουμε).Οι πληρωμές γίνονται μέσω της πλατφόρμας ,σύμφωνα με τον τρόπο που θα επιλέξετε. Εσείς δεν ασχολείστε καθόλου με το να πάρετε χρήματα κατευθείαν από τους φιλοξενούμενους σας. Οι πληρωμές σας γίνονται είτε κατευθείαν στο λογαριασμό που θα δηλώσετε, αφού επιλέξετε τι ποσό θα σας πιστώνεται, είτε με λογαριασμό που θα κάνετε στη Pay pal, είτε κάποιον άλλο τρόπο από τις επιλογές που έχει. Φυσικά και μπορείτε να βάλετε το διαμέρισμά σας σε όσες πλατφόρμες θέλετε, και ναι, οι πιο πολλές έχουν μηχανισμό συγχρονισμού ημερολογίου κρατήσεων.

Υπάρχει τρόπος να επικοινωνήσει κάποιος με την Airbnb;

Υπάρχει τηλέφωνο που απαντούν, καλέστε το 211 1989888. Υπάρχει και υποστήριξη στα Ελληνικά.

Πελάτες έκλεισαν ( και πλήρωσαν)  για να έρθουν τον Αύγουστο: δύο ενήλικες και δυο παιδιά. Τώρα ρωτούν εάν μπορεί να έρθει και ένας ακόμη ενήλικας (υπάρχει επιπλέον χρέωση για κάθε άτομο πάνω από 3) και να μείνουν ακόμη μια μέρα. Πως μπορούν να προσθέσουν χρήματα και μέρες ?

Ναι, γίνεται (εφόσον χωράνε),θα πρέπει αυτοί να ακυρώσουν ή να τροποποιήσουν την κράτηση, προσθέτοντας άτομο και ημέρες διαμονής. Τέτοιες αλλαγές τις υποστηρίζει η πλατφόρμα.

Είμαι μέλος στην airbnb από το 2016 ως οικοδεσπότης. Έχω δύο ερωτήσεις: 

1. Το 2016 έκανα κάποιες ενοικιάσεις μέσω της πλατφόρμας αλλά λόγω του ότι το τοπίο ήταν αρκετά θολό και σαν νέος που ήμουν φοβόμουν δεν έκανα συμβόλαια μέσω taxis net. Θα μπορούσα, μια και αυτές τις μέρες, κάνω την φορολογική μου δήλωση για το 2016 να δηλώσω συνολικά τα εισοδήματα που είχα πέρυσι μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης ή θα χρειάζεται κάτι περισσότερο.

2. Έχω ένα σπίτι που αποτελείται από δύο ξεχωριστά studios με κοινό ρολόι και ΠΕΑ. Στην πλατφόρμα έχω ξεχωριστή καταχώρηση για καθένα από αυτά. Στο νέο καθεστώς όπως διαμορφώνεται τώρα αυτά θα θεωρούνται σαν δύο ξεχωριστές κατοικίες; Θα μπορώ να τα νοικιάζω ξεχωριστά;

Για το πρώτο, ρωτήστε τον λογιστή σας για το πώς και αν μπορείτε να δηλώσετε εκπρόθεσμα ενοίκια με πρόστιμο.

Για το δεύτερο, είναι 2 ξεχωριστές κατοικίες εφόσον έχετε 2 ξεχωριστές καταχωρήσεις .Εάν και όποτε εφαρμοστεί ο νέος νόμος, από τις καταχωρήσεις θα αρχίσουν τον έλεγχο.

Είμαι νέος στο Airbnb και θα ήθελα να μάθω κάποια πράγματα . αν και έχω διαβάσει αρκετά πράγματα είτε εδώ είτε σε διάφορα sites, είμαι μπερδεμένος. Μπορείτε να μου πείτε ή να μου δείξετε αν υπάρχει εδώ κάτι σχετικό και πρόσφατο, ποια η διαδικασία ενοικίασης σε συντελεστή με την εφορία; Ισχύει ότι πρέπει να δηλώνει κάποιος τον κάθε ενοικιαστή ξεχωριστά; Το φορολογικό καθεστώς ποιο είναι τελικά;

Εϊναι μια μορφή μίσθωσης και πρέπει να δηλώνεται στην εφορία. Ο φόρος είναι 15% μέχρι τις 12.000,35% από τις 12.001-30.000 ...κλπ. Εφόσον έχεις παραπάνω μισθώσεις μέσα στον μήνα, πρέπει να τις δηλώνεις όλες, μία -μία ή συνολικά ανά μήνα, προσθέτοντας τους διάφορους μισθωτές σου, πατώντας το μικρό πράσινο σταυρό. Στο από.. έως... θα βάλεις όλο τον μήνα, και στο συνολικό μηνιαίο μίσθωμα, το σύνολο των μισθωμάτων που εισέπραξες μέσα στον μήνα. Τη τελική όμως απάντηση θα στη δώσει ο λογιστής σου.

Είμαι νέα στο airbnb, η καταχώρηση μου δεν έχει ανεβεί ακόμη. Στο ημερολόγιο μου βγάζει για τις επόμενες 7 ημέρες , γκριζαρισμένα τα κουτάκια με μια διαγώνια γραμμή, χωρίς να το έχω επιλέξει. Έχει αντιμετωπίσει κάποιος κάτι τέτοιο, και τι έκανε?

Μήπως δεν έχει μπει η δυνατότητα άμεσης κράτησης;

Αν ορίσω κάποιον συνδιαχειριστή και παίρνει αυτόματα από το Airbnb το 20% εγώ πόσα θα πρέπει να δηλώνω στο taxis net; Όλο το ποσό ή το 80%;

Θα πρέπει να δηλώνεις ότι εισπράττεις δηλαδή ότι κατατίθεται στον λογαριασμό σου από τη πλατφόρμα. Το τι θα κάνει ο co-host δεν έχει ξεκαθαρίσει ακόμα.

Θα ήθελα να μάθω αν απαιτείται βεβαίωση επιθεωρητή ενεργειακής κατάστασης για να υποβάλεις τη δήλωση Βραχυχρόνιας διαμονής στην αντίστοιχη ηλεκτρονική εφαρμογή της Α.Α.Δ.Ε.

Χρειάζεται οπωσδήποτε Πιστοποιητικό Ενεργειακής απόδοσης.

Αν το γνωρίζει κάποιος, το συνολικό μίσθωμα από έναν μισθωτή συμπληρώνεται στο κουτί  του μηνιαίου μισθώματος του συστήματος taxis net στην εφαρμογή μίσθωση ακίνητης περιουσίας και στις σημειώσεις αναφέρουμε ότι είναι το συνολικό μίσθωμα, ή το μίσθωμα το διαιρούμε δια του 12 και βάζουμε το αποτέλεσμα αυτής τη πράξης. (μια και αναφέρεται ως μηνιαίο μίσθωμα);

Δεν υπάρχουν σαφείς οδηγίες βάσει της ισχύουσας ηλεκτρονικής εφαρμογής στο taxis net. Πάντως μπορείς να το κάνεις με 2 τρόπους:1) Ή θα καταχωρείς κάθε σου επισκέπτη σε ξεχωριστή δήλωση και στη περίοδο θα βάζεις ακριβώς τις μέρες της κράτησης και στο συνολικό μηνιαίο μίσθωμα, το ακριβές ποσό που μπήκε στο λογαριασμό σου για τον συγκεκριμένο ή 2) Θα καταχωρείς σε μία δήλωση όλους τους επισκέπτες σου του κάθε μήνα, προσθέτοντας τον ένα κάτω από τον άλλο ,πατώντας τον μικρό πράσινο σταυρό δίπλα στα στοιχεία μισθωτών. Στo από- έως θα βάλεις όλο τον μήνα και στο συνολικό μηνιαίο μίσθωμα, το συνολικό ποσό που εισέπραξες από όλους. Καλό θα είναι η δεύτερη περίπτωση να εφαρμόζεται μόνο σε αλλοδαπούς χωρίς ελληνικό ΑΦΜ.

Είμαι νέος στον χώρο του airbnb έχω ένα εξοχικό και έφτιαξα ένα λογαριασμό στο airbnb και μου έχουν μείνει να βγάλω φωτογραφίες.

Όταν τελειώσω με το account μου στο airbnb και το ολοκληρώσω με επιτυχία μετά ποια είναι τα βήματα που πρέπει να κάνω σε θέμα φορολογικά - νομοθετικά γιατί δεν γνωρίζω  έτσι ώστε να μην έχω κάποιο πρόβλημα; Τι ακριβώς θα κάνω; ποια είναι η επόμενη κίνηση μετά την επιτυχή δημιουργία του account στο airbnb; 

Η μόνη σου υποχρέωση-μέχρι σήμερα- είναι φορολογική και είναι να δηλώνεις τα μισθώματα στη σχετική εφαρμογή της ΑΑΔΕ στο taxisnet, σαν οποιαδήποτε άλλα μισθώματα. Διάβασε τις σχετικές ερωτήσεις-απαντήσεις που υπάρχουν στην εφαρμογή. Επιγραμματικά: τη δήλωση τη κάνει ο ιδιοκτήτης-πλήρης κύριος του σπιτιού, άσχετα ποιος έχει κάνει τη καταχώρηση στη πλατφόρμα ή ποιός παίρνει τα λεφτά. Πρέπει να βγάλεις Πιστοπ.Ενεργειακής Απόδοσης γιατί θα στο ζητήσει η εφαρμογή της ΑΑΔΕ. Σε κάθε περίπτωση πρέπει να συμβουλευθείς λογιστή, γιατί η εφαρμογή δεν έχει σχεδιαστεί για καταχώρηση λεπτομερώς βραχυχρονίων μισθώσεων και έτσι χρειάζεται η βοήθεια ειδικού. Υπάρχει ένας νόμος που ισχύει, ο 4472/17, ο οποίος είναι ουσιαστικά ανενεργός, μια και δεν έχουν  γίνει ακόμα τίποτα από αυτά που προβλέπει (Μητρώο, ΚΥΑ, αποφάσεις, εγκύκλιοι, οδηγίες κλπ.).Μέχρι  τότε, ισχύουν όσα σου έχω γράψει παραπάνω, και δεν υπάρχει κανένας άλλος περιορισμός χρονικός ή εισοδηματικός .Υπάρχουν μερικές σελίδες για τους greek hosts στο Facebook, από όπου μπορείς να πάρεις και άλλες πληροφορίες.

Αν για κάποιες μέρες δείχνω "κλεισμένο" το ημερολόγιό μου, (μιας και το διαμέρισμα που διαθέτουμε μέσω airbnb το χρησιμοποιεί κι εμείς ως οικογένεια) αυτό μπορεί να εκληφθεί ως αδήλωτο έσοδο από την Εφορία;

Αυτό που γράφετε είναι πολύ τραβηγμένο, αλλά, πιστεύω, εύκολα αντιμετωπίσιμο. Θα πρέπει να έχετε εκτυπώσει τις κρατήσεις σας, όπου εκεί θα φαίνεται ότι δεν έχετε καμμιά κράτηση για τις συγκεκριμένες μέρες. Άν είσαστε και σε άλλες πλατφόρμες ,θα κάνετε το ίδιο και γι΄αυτές. Εξάλλου κάποιες μέρες, όλοι μας χρησιμοποιούμε τα σπίτια μας ,είτε για μάς, είτε για κάποιο συγγενή, είτε για επισκευές, είτε γιατί έχουμε φύγει ταξίδι και δεν το νοικιάζουμε εκείνες τις μέρες κλπ. 

Νοίκιασα το εξοχικό μου το καλοκαίρι του 2017 μέσω της airbnb σε δυο ενοικιαστές (συνολικά 9 μέρες) και μετά από συζήτηση με το λογιστή μου δεν έχω κάνει μέχρι και σήμερα καμία δήλωση στο taxisnet ή οποιαδήποτε άλλη κίνηση, θεώρησα ότι θα ειναι οκ να την κάνω όταν θα έκανα την δήλωση εισοδήματος για τα έσοδα του 2017 δηλαδή στα μεσα του 2018. Φοβάμαι ότι θα αναγκαστώ να πληρώσω κάποιο πρόστιμο. Γνωρίζει κάποιος κάτι σχετικό ή αν μπορώ να κάνω κάτι αυτή τη στιγμή?

Εφόσον δεν έχεις κάνει κάτι όταν έπρεπε, καλό είναι να ακολουθήσεις τις οδηγίες του λογιστή σου και να βασιστείτε στο τελευταίο άρθρο (νο 10) της ΠΟΛ 1187/23-11-2017 που λέει ότι :

<<<Άρθρο 10 Έναρξη ισχύος Η παρούσα απόφαση ισχύει για βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού που συνάπτονται από την 1.1.2018 και μετά. Ειδικά για το φορολογικό έτος 2017, τα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας διαμοιρασμού, θα δηλωθούν διακριτά και συγκεντρωτικά στα έντυπα των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του οικείου έτους. Η απόφαση αυτή να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. >>>

Aρα θα πρέπει να δοθούν οδηγίες σχετικά με τη καταχώρηση παρόμοιων περιπτώσεων με τη δικιά σου, όπως πχ σε ποιόν ανοικτό κωδικό θα μπουν, αν χρειάζεται να γραφούν και στο Ε2 κλπ. Για πρόστιμο δεν γράφεται ξεκάθαρα, αλλά αν τα καταχωρήσεις τώρα, εκπρόθεσμα, πριν τη συμπλήρωση των δηλώσεων, είναι σίγουρο ότι θα σου επιβληθεί πρόστιμο. Κανονικά θα έπρεπε να τα δηλώσεις μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τότε που ξεκίνησε η κάθε ενοικίαση , στη σχετική εφαρμογή δήλωσης μισθωμάτων ακίνητης περιουσίας της ΑΑΔΕ.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση , ότι ειναι εκπρόθεσμο επιβάλλεται πρόστιμο συνεπώς είτε το δηλώσεις εκπρόθεσμα είτε όχι? (είτε δεν το δηλώσεις);

<<<Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής» επιβάλλεται στον «Διαχειριστή» πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής» επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ, το οποίο καταχωρείται στον Κ.Α.Ε. 3739.>>>
Αυτά λέει ο Ν.4476/2017,αρθρο 84,που τροποποίησε το άρθρο 111 του 4446/2016.

Θα ήθελα να ρωτήσω τα εξής: α) Στη δήλωση μίσθωσης ακινήτων στο taxis επιλέγουμε αστική ή τουριστική μίσθωση;  β)  Αν υπάρχει και άλλο εισόδημα από  μακροχρόνια μίσθωση  ακινήτου συνυπολογίζεται  με το ποσό των 12.000 ευρώ του airbnb και φορολογείται στο τέλος αθροιστικά με τον ανάλογο συντελεστή;  γ) Μέχρι να εφαρμοστεί το μητρώο μίσθωσης ισχύει το όριο των 90 ημερών ετησίως;

α) Επιλέγετε "Τουριστική(Βραχυπρόθεσμη)

β) Ναι, είναι όπως τα λέτε, αλλά δεν υπάρχει χρηματικό όριο ακόμα, βλέπε γ).

γ) Δεν ισχύει κανένα όριο, είτε ημερών, είτε ποσού, είτε αριθμού ακινήτων ανά ΑΦΜ, είτε σήμερα, είτε εάν ανοίξει το Μητρώο. Θα πρέπει πρώτα να ορισθούν γεωγραφικές περιοχές μέσα στις οποίες θα ισχύσουν αυτοί οι περιορισμοί και εάν το ακίνητό σας είναι μέσα σε αυτές, τότε , ναί, θα έχετε περιορισμούς. Η απάντηση αυτή ισχύει και για το β). 

Είμαι στη διαδικασία της πρώτης καταχώρησης μίσθωσης η οποία ήταν σε Έλληνα και κράτησε 4 μέρες. Επιλέγω τουριστική (βραχυπρόθεσμη) και συμπληρώνω τα "από" και "έως". Ωστόσο, εκεί που είναι να βάλω το ποσό αναγράφει συνολικό μηνιαίο μίσθωμα. Εγώ θα καταχωρήσω το ποσό που πήρα για τις 4 μέρες ή πρέπει να κάνω κάτι άλλο;

Επίσης, πρέπει να ανοίξω και να συμπληρώσω και τις καρτέλες είδος ακινήτου και ενεργειακό πιστοποιητικό, σωστά;

ΥΓ. Αν τελικά ανοίξει η πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, θα κάνουμε την ίδια διαδικασία και εκεί ή μόνο εκεί; 

Στο νταμάκι  "Συν. μηνιαίο μίσθωμα " θα βάλετε ότι πήρατε από τον επισκέπτη σας  για τις αντίστοιχες μέρες (από-έως).Φυσικά και πρέπει να συμπληρώσετε όλες τις καρτέλες. ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ δεν είναι ακόμα απαραίτητα. Και αυτή η δήλωση μισθωμάτων που συμπληρώνετε, πλατφόρμα της ΑΑΔΕ είναι. Θα εννοείτε μάλλον το "Μητρώο Βραχυχρονίων Μισθώσεων " που θα είναι και αυτό εφαρμογή της ΑΑΔΕ. Εάν και όποτε γίνει αυτό, μόνο σε αυτό θα καταχωρούνται οι βραχ/ιες μισθώσεις.

Γνωρίζεται τι πρέπει να κάνω αν σε περίπτωση που δεν θέλουν να δώσουν τα στοιχεία διαβατηρίου και διεύθυνση οι πελάτες, τι να κάνω;

Να  τους πείτε ότι τα χρειάζεστε για φορολογική χρήση, ότι δεν πρόκειται να τα δημοσιοποιήσετε και ότι αν έκλειναν σε ξενοδοχείο, δεν θα ήταν υποχρεωμένοι να τα δώσουν; Kαλό θα είναι να τα γράψετε στους κανόνες σπιτιού για να είστε καλυμμένοι, και αν και τότε αρνηθούν να κάνετε παράπονα στη πλατφόρμα  ότι οι επισκέπτες σας δεν υπάκουσαν στους κανόνες σας.

Αν κάποιος/α επισκέπτης αρνηθεί να δώσει τα στοιχεία διαβατήριου και επιμένει , μπορώ να κάνω ακύρωση και αν ναι θα έχω κάποια επίπτωση;

Καλό είναι να το αποφύγετε! Ακύρωση που δεν είναι σύμφωνη με τη πολιτική της πλατφόρμας και τους κανόνες του σπιτιού σας-αν έχετε βάλει- σίγουρα έχει επιπτώσεις που μπορείτε να διαβάσετε στο Κέντρο Βοήθειας της πλατφόρμας. Εάν του μιλήσετε  με ωραίο τρόπο και του πείτε ότι αν πήγαινε σε ξενοδοχείο, θα ήταν απαραίτητο εκεί να δώσει τα στοιχεία του, πιστεύω ότι δεν θα έχετε πρόβλημα. Εξηγήστε κυρίως ότι είναι απαραίτητο σύμφωνα με το νόμο, για καθαρά φορολογική σας χρήση.

Είμαι στα βήματα για να διαθέσω το διαμέρισμα μου προς ενοικίαση στο airbnb και προσπαθώ να υπολογίσω το τι θα κερδίζω μετρά από την αφαίρεση κάθε μορφής φορολογίας... Η πιο βασική ερώτηση που έχω να κάνω ειναι η εξής. Στην περίπτωση που θέσω συν οικοδεσπότη π.χ. 25% αυτος-75% εγώ, τότε εγώ θα πρέπει να δηλώσω σαν έσοδο το 75%... Θα δηλώσω επίσης και το κόστος καθαρισμού? Αυτό έρχεται αυτομάτως στον λογ/μο μου ή μπορώ να επιλέξω που θα κατατεθεί?

Θα φορολογηθείς στο 100% των εσόδων σου, όπως αυτά προκύπτουν από τη τιμή ημέρας που έχεις. Αν ,πχ έχεις 100€  την ημέρα, πάνω σε αυτό θα φορολογηθείς, άσχετα με το τι δίνεις εσύ σε συνοικοδεσπότη, μεσίτη, εταιρεία διαχ/σης, ΔΕΗ, ΟΤΕ, νερό κλπ. Όλα αυτά δεν αναγνωρίζονται από τη φορολογική αρχή για έκπτωση. Φυσικά και θα δηλώσεις και το κόστος καθαρισμού ,μια και αυτό είναι έσοδο και βέβαια και αυτό δεν αφαιρείται από τη φορολόγηση. Το σύνολο της πληρωμής (διανυκτερεύσεις +καθαρισμό), τον λαμβάνεις ενιαία, με τον τρόπο που έχεις διαλέξει.