βραχυχρονιες μισθωσεις ακινητων
βραχυχρονιες μισθωσεις σπιτιων

Αρθρα

Πως να πετύχετε μέγιστη απόδοση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb

Επειδή υπάρχουν πολλοί παράγοντες που επηρεάζουν κάθε χρόνο την απόδοση των κρατήσεων,  την πληρότητα αλλά και τα κέρδη γι’ αυτό και οι ιδιοκτήτες πρέπει να διασφαλίζουν την σταθερότητα στην απόδοσή τους και να μην είναι έρμαιο των «κακών σεζόν». Ας δούμε πως.

Φανταστείτε για λίγο πως είστε ήδη ενεργοί για τα τελευταία δυο χρόνια στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, για μια βίλα με πισίνα που είναι υπο την διαχείρηση σας, και πως οι περισσότερες κρατήσεις σας έρχονται από την Homelidays, όπου έχετε την επιλογή της πληρωμής ετήσιας συνδρομής, και όχι την επιλογή της προμήθειας για την ανάρτηση του ακινήτου σας.

Οπότε ας υποθέσουμε πως στις τελικές τιμές κράτησης, ο μικτός τζίρος που είχατε από τις κρατήσεις στο Homelidays για την τελευταία σεζόν, ήταν 80,000€. Το ποσό που πληρώνατε στην Homelidays για να βγάλετε αυτόν τον τζίρο ήταν 2,400€ έξοδα πιστωτικής, και 300€ ετήσια συνδρομή, σύνολο 2,700€.

Οπότε μέχρι τώρα, για 10 από τις 12 κρατήσεις σας κάθε σεζόν, - εικονικά τουλάχιστον, και σύμφωνα με τα λεγόμενα της Homelidays - εσείς δεν πληρώνατε παρά μόνο 300€ συνδρομή τον χρόνο και 3% πιστωτική για την πληρωμή της κάρτας (συναλλαγή), για κάθε κράτηση.

Ενώ ο ενοικιαστής πλήρωνε 5-12% προμήθεια για την κράτηση που έκανε - το τελικό ποσό, εξαρτάται από παράγοντες όπως το μέγεθος της κράτησης και το ποσό της ημερήσιας ενοικίασης.

Φανταστείτε λοιπόν τώρα πως η Homelidays αποφασίζει να καταργήσει την ετήσια συνδρομή, και όσοι ιδιοκτήτες ήταν συνδρομητές, θα μεταφέρονταν αυτόματα στην επιλογή συνεργασίας μέσω προμήθειας. Αυτομάτως από εκεί που πληρώνατε μόνο 3% για την συναλλαγή - και σύμφωνα  πάντα με τα λεγόμενα του Homelidays - θα μεταφερθείτε σε άλλο καθεστώς όπου εσείς θα πληρώνετε 8% και ο ενοικιαστής 5-12%. Επιπλέον, εάν είστε ιδιώτης θα έχετε στο 8% και ένα επιπλέον 19% ΦΠΑ, οπότε οι οφειλές σας σε κάθε κράτηση θα ήταν περίπου 10%.

Τι θα κάνει αυτό στις 80,000€ που είναι ο τζίρος σας από τις κρατήσεις που έρχονται από το Homelidays έως τώρα; Αυξάνει το ποσό που πληρώνατε στην Homelidays, και από 2,700€ γίνεται 8,000€. Αυτό κάνει.

Το σενάριο είναι φανταστικό αλλά πραγματικά πιστεύω πως είναι κάτι που αργά ή γρήγορα θα συμβεί με την Homelidays και όλο τον όμιλο Homeaway - και δεν είμαι ο μόνος. Πως και πως τους περιμένουν στο εξωτερικό, για να αρχίζουν να τους βρίζουν.

To ερώτημα είναι πως θα σκεφτόσασταν εάν τύχαινε σε εσάς. Δεν θα νιώθατε λιγάκι παγιδευμένοι, και εξαναγκασμένοι να υποστείτε κάτι που δεν θέλετε; Δεν θα ψαχνόσασταν για εναλλακτικές λύσεις; Δεν θα σκεφτόσασταν ότι ‘εδώ πέφτει εκμετάλλευση’; δεν θα κοιτούσατε για τρόπους όπου θα μπορούσατε να γλυτώσετε από κάτι τέτοιο, έτσι ώστε να έχετε μεγαλύτερο έλεγχο του τι γίνεται με τις απολαβές σας;

Πάμε λίγο σε πραγματικές ιστορίες.

Στις αρχές του 2018, η TUI αποφάσισε να αυξήσει την συνολική προμήθειά της από 15% σε 18.6%.

Η αύξηση θα γινόταν την 1η Απριλίου. 

Το χειρότερο ήταν πως όποια κράτηση για το 2018, είχε ήδη γίνει πριν την αύξηση της 1ης Απριλίου, θα έπαιρνε επίσης την προσαύξηση, δηλ. για κράτηση που έγινε το Νοέμβριο του 2017, για διακοπές π.χ. τον Ιούλιο του 2018, η προμήθεια ήταν μεν 15% όταν έγινε η κράτηση, αλλά θα γινόταν αναπροσαρμογή ώστε η  κράτηση να είχε προμήθεια 18.6% πριν την έλευση των ενοικιαστών το καλοκαίρι, με χρέωση στο υπόλοιπο 75% που πληρώνει ο ενοικιαστής στη δεύτερη δόση (υπάρχει προκαταβολή 25% και το υπόλοιπο 75% ένα πριν την έλευση). 

Στο παράδειγμα των 80,000€ αυτά είναι άλλα 2,600€ σε προμήθεια. Χωρίς να καθόμαστε να εξετάσουμε τους λόγους της αύξησης αυτής, ε, ένα μικρό σοκ το παθαίνεις! 

Δεν θα μπω καν σε συζήτηση για την αύξηση της Airbnb από 10% σε 16%.

Απλά δείχνω παραδείγματα του πόσο ευάλωτοι είναι οι διαχειριστές όταν εξαρτώνται απόλυτα από μια πλατφόρμα για τις ενοικιάσεις.


Προσωπικά δεν έχω καμία αμφιβολία πως όλες αυτές οι μεταβολές στις προμήθειες των κρατήσεων θα φτάσουν κάποια στιγμή στο 25%. Ήδη υπάρχει πλατφόρμα που χρεώνει τόσο.  

Εκτός όμως από τις προμήθειες υπάρχουν και άλλα πράγματα που δημιουργούν προβλήματα με τις πλατφόρμες όπως:

·         Η αλλαγή των όρων συνεργασίας κάθε τόσο και λιγάκι με ελάχιστη ειδοποίηση

·         Η αλλαγή των μενού λειτουργίας στις ιστοσελίδες

·         Οι αυστηροί κανόνες επικοινωνίας

·         Οι επιπτώσεις στον διαχειριστή ή ιδιοκτήτη σε περίπτωση λάθος πληροφόρησης

·         Οι απόλυτα αυστηροί κανόνες για τις ακυρώσεις και οι περιορισμένες επιλογές

·         Το απίστευτα ανταγωνιστικό περιβάλλον μεταξύ των ακινήτων στην πλατφόρμα

·         Ο εναγκαλισμός του κράτους με σκοπό την περαιτέρω αφαίμαξη

·         Η πληρωμή, η οποία γίνεται σχεδόν εξ ολοκλήρου μετά την έλευση του ενοικιαστή

·         Το δίκοπο μαχαίρι των reviews που δρουν καταλυτικά στα αποτελέσματα σας


Σε όλα αυτά να προσθέσουμε και την περιορισμένη δυνατότητα επικοινωνίας και υποστήριξης με πλατφόρμες που δεν έχουν εκπροσώπηση στην Ελλάδα, η οποία έχει και κόστος εάν σκεφτεί κάποιος τα υπεραστικά τηλεφωνήματα, καθώς και την μεγάλη καθυστέρηση σε διευθέτηση ερωτήσεων εάν η επικοινωνία περιοριστεί μόνο σε email ή chat ειδικά κατά την περίοδο του θέρους. 

Εάν μιλήσετε με επαγγελματίες του Τουρισμού που μισθώνουν ακίνητα για πολλά χρόνια θα ανακαλύψετε πως οι πιο πολλές κρατήσεις τους έρχονται απ’ ευθείας, παρακάμπτοντας τις πλατφόρμες. Υπάρχουν αρκετές εναλλακτικές από όπου μπορεί κάποιος να τραβήξει τις κρατήσεις για ένα ακίνητο. 

Για παράδειγμα, η…υβριδική εναλλακτική από τις πλατφόρμες είναι να φτιαχτεί μια ευπαρουσίαστη ιστοσελίδα για το ακίνητο.


Αυτό είναι μια λύση, η οποία παράλληλα με τις πλατφόρμες μπορεί να σας συμπληρώσει κρατήσεις.

Έχοντας ιδιωτική ιστοσελίδα υπάρχουν και άλλες εναλλακτικές. Η ψηφιακή διαφήμιση είναι μια από αυτές. Το κόστος της ψηφιακής διαφήμισης έχει πρακτικά κατακρημνιστεί τα τελευταία δυο χρόνια. Ακόμα και στα πιο γνωστά εργαλεία ψηφιακής διαφήμισης, όπως το Google Ads για παράδειγμα, είναι εφικτή η ανεύρεση ενός τεράστιου πελατειακού κοινού με πολύ καλά δημογραφικά χαρακτηριστικά, με κόστος ανά επισκέπτη στο site που ξεκινάει περίπου από το ένα λεπτό του Ευρώ. 

Οπότε με ένα κόστος περίπου όσο το κόστος της προμήθειας μιας εβδομαδιαίας κράτησης από μια από τις πλατφόρμες, είναι εφικτό να τρέξει μια ψηφιακή διαφήμιση που θα αποφέρει σε ένα διάστημα 2-3 μηνών οτιδήποτε μεταξύ 5-22 χιλιάδες επισκέπτες που έχουν το δημογραφικό προφίλ που ταιριάζει με όσους κλείνουν από πλατφόρμες.


Έστω και ένας ή δυο να κλείσουν το ακίνητο, ως αποτέλεσμα της διαφήμισης, είναι κέρδος, και συμβάλλει ως άλλη μια εναλλακτική λύση που θα μπορεί να σας αποφέρει επιπλέον κρατήσεις ανεξάρτητα από πλατφόρμες. 

Το ίδιο ακριβώς συμβαίνει και με την ψηφιακή διαφήμιση στα Social Media.

Υπάρχει επίσης και η δημιουργία αγγελιών σε ξένες εφημερίδες μιας συγκεκριμένης χώρας, οι οποίες θα οδηγούν τους αναγνώστες στην ιδιωτική ιστοσελίδα, για ένα ελάχιστο κόστος.

Και για να κλείσουμε, υπάρχουν και τα ταξιδιωτικά πρακτορεία.

Και βέβαια, και τα πρακτορεία μπορούν να συνεισφέρουν στο σύνολο των κρατήσεων ενός ακινήτου, παράλληλα με όλους τους υπόλοιπους τρόπους που αναφέρθηκαν.

Όπως βλέπετε, η βεντάλια των επιλογών σας ανοίγει.

Και εδώ βέβαια φαίνεται η διαφορά μεταξύ ερασιτεχνικής και επαγγελματικής διαχείρισης ενός ακινήτου: πόσοι από εσάς γνωρίζετε να διαχειριστείτε με επιτυχία όλες τις εναλλακτικές λύσεις που αναφέρθηκαν, έτσι ώστε να μπορέσετε να γίνετε ανεξάρτητοι από πλατφόρμες και να έχετε αποτελέσματα με όλες τις εναλλακτικές; 

Στο χέρι σας είναι να βρείτε έναν διαχειριστή ο οποίος θα τρέξει παράλληλα όλες τις εναλλακτικές και να σας αποφέρει το καλύτερο δυνατό γέμισμα στη σεζόν, περιορίζοντας την αναγκαιότητα για “υποδούλωση” σε πλατφόρμες.

Ο Κωνσταντίνος Παπαχατζής ασχολείται με βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb από το 2006 και είναι ιδιοκτήτης του Host.gr.com

Kostandinos Papahadjis
Οι αναρτήσεις των ακινήτων στις πλατφόρμες τύπου Airbnb

Για όσους εξαρτώνται για κρατήσεις μόνο από πλατφόρμες τύπου Airbnb (κακώς!) καλό θα ήταν να γνωρίζουν τα σημαντικότερα χαρακτηριστικά που διέπουν τις αναρτήσεις τους και πως μπορούν να τα εκμεταλλευτούν στο έπακρο

Ο τρόπος που διαχωρίζονται οι πλατφόρμες είναι βάσει των κύριων χαρακτηριστικών τους. Αυτά είναι:

·    Το κομμάτι της διαχείρισης των τιμών ενοικίασης

·    Το κομμάτι της προβολής των πληροφοριών του ακινήτου

·    Το κομμάτι των φωτογραφιών, της περιγραφής τους και βίντεο

·    Και τέλος το κομμάτι των πολιτικών ακύρωσης

Σχεδόν σε κάθε πλατφόρμα, όλα αυτά διαφέρουν και από λίγο, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει ακριβώς, ένας κοινός τρόπος να γίνεται η διαχείριση της ανάρτησης στις πλατφόρμες, έτσι ώστε αυτός που διαχειρίζεται το ακίνητο να μπορεί να ξεμπερδεύει μια και έξω.

Για το κομμάτι της διαχείρισης των τιμών θα σας μιλήσω σε επόμενο άρθρο γιατί είναι πολύ σημαντικό και είναι μια κατηγορία από μόνο του.

Θα αρκεστώ λοιπόν σήμερα να πιάσω τα υπόλοιπα κομμάτια.

Το κομμάτι των περιγραφών είναι το σημείο όπου δίνεται η ευκαιρία στον διαχειριστή να παρουσιάσει γραπτώς το ακίνητο. Είναι η ευκαιρία να κερδίσει τον ενοικιαστή με την περιγραφή του, και σε συνδυασμό με τις φωτογραφίες να τον πείσει να προχωρήσει στην κράτηση.

Η δυσκολία συνήθως είναι στο ότι τα διάφορα επιμέρους κομμάτια της περιγραφής διαφέρουν από την μια πλατφόρμα στην άλλη, μαζί με τον επιτρεπόμενο χώρο κειμένου. Για παράδειγμα, ο τίτλος της ανάρτησης, ένα πολύ σημαντικό σημείο, σε μια πλατφόρμα επιτρέπει έως 50 χαρακτήρες, σε άλλη 70 χαρακτήρες. Οπότε το ερώτημα είναι πιο είναι το σωστότερο: να βρει κάποιος ποια πλατφόρμα δίνει τον μικρότερο χώρο για τον τίτλο ανάρτησης, και να βάλει τον ίδιο τίτλο σε όλες τις πλατφόρμες; Ή να γράψει ένα διαφορετικό τίτλο για κάθε πλατφόρμα ξεχωριστά, εκμεταλλευόμενος στο μέγιστο τον χώρο που του δίνεται;

Στην κύρια περιγραφή του ακινήτου, και εδώ ο μέγιστος χώρος διαφέρει από πλατφόρμα σε πλατφόρμα. Ακόμα χειρότερα, η κύρια περιγραφή μερικές φορές χωρίζεται σε επιμέρους κομμάτια, όπου μπαίνει η περιγραφή για πολύ συγκεκριμένα πράγματα, π.χ. η γύρω περιοχή, αλλά αυτό υπάρχει μόνο σε μια από τις πλατφόρμες, ενώ οι υπόλοιπες πλατφόρμες ζητούν σε δικά τους επιμέρους κομμάτια να γίνει περιγραφή για κάτι άλλο. Αυτό καθιστά την συγγραφή της περιγραφής δύσκολη υπόθεση ειδικά όταν πρέπει να γίνει με διαφορετικό τρόπο από πλατφόρμα σε πλατφόρμα.

Ένα πολύ σημαντικό μέρος της κύριας περιγραφής του ακινήτου είναι οι γλώσσες. Μερικές πλατφόρμες μεταφράζουν χειρωνακτικά τις κύριες περιγραφές του ακινήτου (booking.com) σε πολλές γλώσσες, αλλά ο διαχειριστής δεν έχει καθόλου λέγειν στο κείμενο, ή έχει αλλά ελάχιστο και μόνο συμπληρωματικά και μετά από έγκριση της εταιρείας. Άλλες πλατφόρμες παρέχοντας αυτόματη μετάφραση της κύριας περιγραφής του ακινήτου, επιτρέπουν την εισαγωγή κειμένου σε άλλες γλώσσες από τον ίδιο τον διαχειριστή, με τον όρο, ότι μετά, η αυτόματη μετάφραση της περιγραφής θα απενεργοποιηθεί για τις γλώσσες όπου πέρασε δικές του μεταφράσεις.

Οι μεταφράσεις σε άλλες γλώσσες είναι ένα τρομερό εργαλείο, που εάν χρησιμοποιηθεί σωστά από τον διαχειριστή, μπορεί να κάνει μεγάλη διαφορά στην τελική έκβαση της σεζόν, όσο αφορά τις κρατήσεις. Φανταστείτε τι εντύπωση θα κάνει σε έναν ξένο, μια μετάφραση στην γλώσσα του από έναν μεταφραστή, όπου έχει γίνει φανταστική δουλειά στην περιγραφή και αποδίδει μια εξαιρετική εικόνα του ακινήτου. Αυτό, σε σχέση με μια αυτόματη μετάφραση που κάνει η πλατφόρμα από μόνη της, είναι η μέρα με την νύχτα.

Πάμε στο κομμάτι των φωτογραφιών.


Το κομμάτι των φωτογραφιών είναι το πιο δύστροπο, και αυτό διότι οι πλατφόρμες μεταξύ τους έχουν διαφορετικά στάνταρ με την ποιότητα των φωτογραφιών που γίνονται δεκτές για δημοσίευση. Είναι όμως πολύ σημαντικό να γίνει σωστά σε κάθε πλατφόρμα έτσι ώστε να επιτυγχάνει το βέλτιστο αποτέλεσμα και να προσελκύει υποψήφιους ενοικιαστές. Πολλές πλατφόρμες θέτουν όρια στην ποιότητα και το μέγεθος των φωτογραφιών, μερικές φορές προδιαγράφοντας την έκβαση της απόπειρας ενοικίασης από την αρχή εάν ο διαχειριστής του ακινήτου έχει χαμηλής ανάλυσης φωτογραφίες, επηρεάζει δε και την κατάταξη του ακινήτου στα αποτελέσματα της αναζήτησης στην πλατφόρμα μερικές φορές.


Επιπλέον σε ορισμένες πλατφόρμες υπάρχει όριο στον αριθμό των φωτογραφιών που μπορεί να ανεβάσει κάποιος για κάθε ακίνητο.

Τα σχόλια των φωτογραφιών είναι μια ευκαιρία να περιγράψετε ότι φαίνεται αλλά και ότι δεν φαίνεται σε μια φωτογραφία. Το σημαντικό είναι ότι εργάζονται σε αρμονία με τις φωτογραφίες, έτσι ώστε να επιτυγχάνουν ένα ωραίο αποτέλεσμα όταν βέβαια ο διαχειριστής έχει χρησιμοποιήσει το μυαλό του για να βάλει μια λογική σειρά στις φωτογραφίες. Με την βοήθεια των περιγραφών είναι δυνατή μια ‘φωτογραφική’ ξενάγηση στο ακίνητο, κάτι που συνεισφέρει στις κρατήσεις όσο δεν φαντάζεστε.

Και φτάσαμε στο κομμάτι με τις πολιτικές ακύρωσης

Για τις πολιτικές ακύρωσης κρατήσεων δεν χρειάζεται να γίνει σχολιασμός όσο αφορά την σπουδαιότητα τους. Αλλά οι εναλλακτικές πολιτικές ακύρωσης που είναι διαθέσιμες προς επιλογή σε κάθε πλατφόρμα είναι διαφορετικές, με αποτέλεσμα να είναι ένα από τα κομμάτια που ο διαχειριστής της πλατφόρμας αλλάζει παραπάνω από μια φορές κατά την διάρκεια της περιόδου των κρατήσεων. Πολλά χρήματα χάνονται εξ’ αιτίας λανθασμένων πολιτικών ακύρωσης.

Ο διαχειριστής θα πρέπει να επιλέγει πολύ σοφά τις πολιτικές ακύρωσης, ξεχωριστά σε κάθε πλατφόρμα, αλλά θα πρέπει να λάβει υπ’ όψη δυο πράγματα: πρώτον, τι πολιτική ακύρωσης χρησιμοποιούν οι υπόλοιποι όμοιοι σας στην περιοχή σας. Δεύτερον, εάν στην περίπτωση όπου επιλέξετε ευέλικτη πολιτική ακύρωσης, έχετε πιθανότητες να γεμίσετε το κενό που θα δημιουργηθεί εξ’ αιτίας της, πριν έρθουν στο ημερολόγιο οι μέρες που ακυρώθηκαν και μείνετε κενοί. Αλλά και τι θυσίες προτίθεστε να κάνετε σε περίπτωση που δεν το βλέπετε να γεμίζει.
Παλαιότερα, εκεί γύρω στο 2006-2009, οι περισσότερες πολιτικές ακύρωσης ήταν αυστηρές:  προκαταβολή 30-50% του συνολικού ποσού με την κράτηση, και σε περίπτωση ακύρωσης, δεν επιστρεφόταν τίποτε. Αυτό, σε αντίθεση με τα ξενοδοχεία που είχαν πάντα μεγάλη ελαστικότητα στις ακυρώσεις. Μάλιστα, η απώλεια της προκαταβολής τότε, ήταν και το εμπόδιο για να απογειωθεί όλη η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων-κανένας διαχειριστής ή ιδιοκτήτης δεν υποχωρούσε. Τώρα που υπάρχει πολύ πιο έντονος ανταγωνισμός στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το πρώτο πράγμα που φεύγει από την μέση είναι μια αυστηρή πολιτική ακύρωσης, μαζί με το εχέγγυο ζημιών.  

Ο Κωνσταντίνος Παπαχατζής ασχολείται με βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb από το 2006 και είναι ιδιοκτήτης του Host.gr.com

Kostandinos Papahadjis
Τι πρέπει να προσέχετε στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb

Όσοι ασχολούνται πολλά χρόνια με μισθώσεις τύπου Airbnb, γνωρίζουν πως υπάρχουν μερικά πράγματα που πρέπει να προσέξετε. Εδώ τα συνοψίζουμε.

Για εσάς που σκέφτεστε να ξεκινήσετε τώρα με το ακίνητο σας για βραχυχρόνιες μισθώσεις θα σας έλεγα να μην διστάσετε. Φροντίστε όμως πρώτα απ’ όλα να είστε ‘καθαροί’, νόμιμοι, γιατί πλέον ‘όλα φαίνονται’. Και τα λίγα που δεν φαίνονται τώρα, στο πολύ κοντινό μέλλον θα φαίνονται και αυτά. Οπότε, επειδή στους φόρους και τις υποχρεώσεις των πολιτών και των εταιρειών, το κράτος έχει συνέχεια, να είστε βέβαιοι ότι και μια δεκαετία μετά να γίνει έλεγχος, ότι είναι θα το βρουν με ότι συνέπειες επιφέρει αυτό. Η εμπειρία δείχνει ότι είναι πολύ πιο οργανωμένοι και ευφυείς από ότι θέλει το λαϊκό αίσθημα και οι εντυπώσεις. Το χειρότερο είναι ότι μετά, μπαίνετε και σε λίστα με πιο συχνούς ελέγχους- κάθε φορά που θα γίνονται έλεγχοι  θα είστε οι πρώτοι ύποπτοι.

Αλλά κυρίως να θυμάστε: Πολλοί έλεγχοι ξεκινούν από 'κάρφωμα', οπότε πάρτε τα μέτρα σας γι' αυτή την περίπτωση, και κρατάτε χαμηλό προφίλ, και φροντίστε να είστε εντάξει.  

Για εσάς που το σκέφτεστε, μια ακόμη παραίνεση μου θα ήταν να επιστρέψετε πίσω στους υπολογισμούς που κάνατε έως τώρα και να ξεφουσκώσετε λίγο τα νούμερα που έχετε υποθέσει ως τις απολαβές σας προ φόρων για την πρώτη χρονιά. Καλύτερα να υποθέσετε μια μετριοπαθή στάση ως προς τις απολαβές σας για την πρώτη χρονιά, με μια λογική αύξηση για κάθε ερχόμενη σεζόν, παρά να υποθέσετε πως το ακίνητο που θα μισθωθεί θα είναι φουλ από την πρώτη σεζόν.

Η επιτυχία χτίζεται, και πρέπει να είστε προετοιμασμένοι για αυτό το ενδεχόμενο-να ‘χτίσετε’ την επιτυχία σας. Έτσι γίνεται καλύτερα και πιο αποτελεσματικά. Έχετε πιο καλές πιθανότητες. Εκτός βέβαια και αν το ακίνητο είναι σε τοποθεσία που είναι παγκόσμιος προορισμός (Μύκονο, Σαντορίνη, Κέντρο Αθήνας, Αρχαιολογικός χώρος), οπότε, τα πράγματα είναι λίγο καλύτερα εφόσον η σεζόν είναι και μακρύτερη ή όλο τον χρόνο.

Για εσάς που το πήρατε απόφαση και ξεκινάτε στο κοντινό μέλλον, ή για όσους από εσάς είστε πιο έμπειροι, θα ήθελα να προσθέσω και μερικά πράγματα ακόμη. Μπορεί να μην ακουστούν πολύ ωραία αλλά δυστυχώς είναι η αλήθεια.


Οι τιμές και τα διάφορα προφίλ των ιδιοκτητών


Μια κουβέντα λοιπόν για τις τιμές σας, αλλά πριν από αυτό, μια κουβέντα για τα συναισθηματικό δέσιμο που έχετε με το ακίνητο που θα νοικιάσετε.


Υπάρχουν τριών ειδών άνθρωποι που νοικιάζουν τα ακίνητο τους: αυτοί που δεν πολύ-ενδιαφέρονται και δεν έχουν κανενός είδους ιδιαίτερη συμπάθεια, και απλά θέλουν να βγάλουν χρήματα. Υπάρχουν επίσης αυτοί που το σκέφτονται πιο ψυχρά και πιο εμπορικά, πατώντας στο έδαφος γερά και που μπορούν και βλέπουν το ακίνητο σαν πελάτες που θα το νοικιάσουν, παραμερίζοντας επιδέξια και καρτερικά, ότι συναίσθημα μπορεί να μπει εμπόδιο στον τελικό στόχο τους ο οποίος είναι βέβαια να μπορέσουν να αυξήσουν τις ετήσιες αποδοχές τους εκμεταλλευόμενοι ότι έχουν στα χέρια τους για να νοικιάσουν. Και τέλος υπάρχουν και οι απόλυτα ερωτευμένοι με το ακίνητό τους. Οι χειρότεροι. Το ακίνητό τους είναι το καλύτερο – απλά δεν υπάρχει καλύτερο στην περιοχή, αλλά και στην Πλάση όλη. Και δικαίως είναι και το ακριβότερο. Και όποιος θέλει νοικιάζει – όποιος δεν θέλει από εδώ πάνε και οι άλλοι.

Αν ανήκετε στην πρώτη και δεύτερη περίπτωση, καλώς. Για όσους ανήκουν στην τελευταία κατηγορία το μόνο που έχω να πω είναι α) ή να μην προχωρήσουν, γιατί προχωρώντας στην πορεία θα κουραστούν, θα αγχωθούν πολύ, και θα απογοητευτούν, και πολλές φορές μάλιστα, θα ταλαιπωρήσουν και πολύ κόσμο β) ή να βάλουν τα δυνατά τους και να αλλάξουν κατηγορία-αμέσως!. Ο κόσμος θα μισθώσει το ακίνητό σας με σκοπό τις διακοπές του. Θα έρθει για να ξεσκάσει, και όχι για να αποδώσει φόρο τιμής και λατρείας στην ομορφιά του. Εσείς θέλετε τα χρήματά τους, και αυτοί θέλουν το σπίτι σας για διακοπές και ξεκούραση να το θυμάστε αυτό.


Για τις τιμές, αυτό που έχω να σας πω είναι ότι δεν υπάρχετε μόνο εσείς στην περιοχή σας και καλό είναι να λάβετε σοβαρά υπ’ όψη τις τιμές που έχουν «ίδια» ακίνητα με το δικό σας. Επίσης, καλό στην αρχή να ‘παίξετε’ συντηρητικά, έτσι ώστε, ως ‘πρωτάρηδες’ που δεν έχετε ούτε αξιολογήσεις, αλλά ούτε κρατήσεις, να κάνετε λίγο στην άκρη την περηφάνεια σας, και να κλείσετε τα αυτιά σας στην ντοπιολαλιά.

Η οποία ντοπιολαλιά πετάει στον αέρα κάτι απίστευτα νούμερα για ενοίκια ("έλα μωρέ, βάλτο ένα χιλιάρικο, τόσο το έχουν όλοι, κορόιδο είσαι;") αλλά μετά, όταν με τρόμο δει ο ιδιοκτήτης ότι δεν έκλεισε το σπίτι ούτε ένας, και ζητήσει εξηγήσεις του λένε: ‘μα….έτσι έκανε ο πρώτος ξάδερφος του αδερφού του γαμπρού μου και... θησαύρισε. Εγώ δε ξέρω απ' αυτά, έτσι λέει!’

Αντί λοιπόν να πάτε να πάρετε κρατήσεις όπως όλοι, φροντίστε να ‘κλέψετε’ κρατήσεις, για αρχή τουλάχιστον, από τον ανταγωνισμό σας. Και αφού δείτε, που γεμίζετε και που όχι, προσαρμόζετε λιγάκι προς τα επάνω ή προς τα κάτω την επόμενη σεζόν εκεί που είστε δυνατοί και εκεί που υποφέρετε. 

Ο Κωνσταντίνος Παπαχατζής ασχολείται με βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb από το 2006 και είναι ιδιοκτήτης του Host.gr.com

Kostandinos Papahadjis
Γιατί η Airbnb δεν σας χρεώνει προμήθεια μόνο 3% για τις κρατήσεις

Είναι ευρέως διαδεδομένη η αίσθηση ότι η Airbnb  είναι η πιο φθηνή λύση όσο αφορά τις κρατήσεις για βραχυχρόνιες, αλλά αλίμονο, μακάρι να ήταν έτσι. Ας δούμε λοιπόν γιατί δεν είναι.

Η Airbnb, αύξησε την συνολική της προμήθεια από 10% που ήταν το 2017, στο 17.5-25% για κάθε κράτηση, από το 2018 και έπειτα.

Υποτίθεται, ότι ο ιδιοκτήτης πληρώνει 3% για κάθε ενοικίαση, μετά τον ενοικιαστή, ο οποίος πληρώνει πρώτος, προμήθεια 14-21% στην ενοικίαση. Όλη δε η πλατφόρμα, έχει στηθεί κατά τέτοιο τρόπο έτσι ώστε να υποστηρίζει αυτό τον τύπο διαμοιρασμού της χρέωσης της προμήθειας, δηλ. ο ενοικιαστής βλέπει μόνο το δικό του κομμάτι χρέωσης, και ο ιδιοκτήτης το δικό του. Ο μόνος τρόπος για να δει ο ιδιοκτήτης όλη την τιμή και να βγάλει συμπέρασμα του κατά πόσο επιβαρύνεται από την προμήθεια της Airbnb, είναι κάνοντας μια δοκιμή, κλείνοντας δηλαδή εικονικά το σπίτι σας για μερικές μέρες. Προσέξτε: για να βρείτε την τελική τιμή που πληρώνει ο πελάτης σε εσάς, πάρτε το σύνολο που δείχνει η Airbnb κάτω-κάτω (όχι την ενδεικτική που δείχνει, το ποσό που αναρτάτε στο ημερολόγιο δηλαδή, αλλά αυτό που θα πληρώσει ο πελάτης), και διαιρέστε το δια τον αριθμό των διανυκτερεύσεων, χωρίς να λάβετε υπ’ όψη καθαριστικά, εκπτώσεις και επιπλέον χρεώσεις που πιθανόν να έχετε προσθέσει εσείς. 

Όλο αυτό λοιπόν είναι ένα έξυπνο λογιστικό τέχνασμα. Στην πραγματικότητα αν κάποιος είναι ρεαλιστής καταλαβαίνει πως δεν υπάρχει διαμοιρασμός: διότι ας μην ξεχνάμε πως το 100% του ποσού της ενοικίασης το πληρώνει ένας, ο ενοικιαστής. Ένα πορτοφόλι πληρώνει: του ενοικιαστή. Οπότε ο ενοικιαστής πληρώνει: και το μέρος της προμήθειας που είναι ‘καπέλο’ και υποτίθεται αφορά αυτόν, αλλά και το μέρος της προμήθειας που επιμερίζεται ο ιδιοκτήτης. 

Επιπλέον, και το σημαντικότερο, ο ιδιοκτήτης δεν χρεώνεται μόνο 3% (που ουσιαστικά είναι 3% συν ΦΠΑ 24%...) αλλά στην πραγματικότητα, η τελική τιμή διανυκτέρευσης στο ακίνητο του (που ο ίδιος δεν ξέρει ποια είναι, διότι δεν την βλέπει, βλέπει μόνο τις μικτές απολαβές του) επηρεάζεται συνολικά κατά 17.5% και πάνω-το ποσοστό αυτό, μεταβάλλεται ανάλογα τη χώρα, το μέγεθος της κράτησης κλπ.. Εάν ο ιδιοκτήτης πληρώνει μόνο 3%+ΦΠΑ, τότε γιατί δεν καρπώνεται το υπόλοιπο, και πουλάει με μια τιμή που του αποφέρει 14-21% λιγότερο από αυτό που πραγματικά πουλάει; Το εύρος της προμήθειας του ‘καπέλου’ λοιπόν έχει πολύ μεγάλη σημασία στις τελικές απολαβές του ιδιοκτήτη. Όπως και να έχει το πράγμα, ο ιδιοκτήτης κάτω από την Airbnb (και όλες τις άλλες πλατφόρμες που εφαρμόζουν διαμοιρασμό προμήθειας) δεν πουλάει ποτέ στην τελική τιμή που θέλει, διότι απλούστατα δεν ελέγχει το εύρος του ‘καπέλου’. 

Παράδειγμα:  αν θέλατε να βγάλετε 100€ για κάθε νύχτα ενοικίασης του ακινήτου σας στο Airbnb, θα πρέπει, για να πάρετε 100€, να ανεβάσετε τιμή στο Airbnb 105€, όπου έτσι η τελική τιμή θα είναι περίπου  122€. Τα 122€ τα πληρώνει όλα ο ενοικιαστής. Εσείς 'βλέπετε' μόνο 105€ ως μικτές απολαβές, και σας αφαιρείται και 3% συν ΦΠΑ, που το φέρνει τελικά γύρω στο 100€. Άρα:  ο ενοικιαστής τα πληρώνει όλα, και τα 122€, και εσείς παίρνετε 100€. Τα υπόλοιπα 22€ είναι η πραγματική προμήθεια που θα υποστείτε ως απώλεια, από την Airbnb για τις υπηρεσίες της. 

Αυτό το εικονικό 3%+ της Airbnb και των άλλων δημιουργήθηκε και υιοθετήθηκε διότι σε αντίθεση με τις πλατφόρμες τύπου booking, οι οποίες είχαν ήδη μια μεγάλη παγκόσμια και αμετακίνητη βάση εγγεγραμμένων καταλυμάτων για να κάνουν δουλειά, οι υπόλοιπες πλατφόρμες τύπου Airbnb δεν είχαν εγγεγραμμένα καταλύματα και έπρεπε να αποκτήσουν με γρήγορο ρυθμό ακίνητα. Γι’ αυτό και υπάρχει το λογιστικό τέχνασμα του 3%, το οποίο δούλεψε μαγικά και τους έχει κάνει παγκόσμιους παίκτες. 

Το χειρότερο είναι ότι πολλοί ιδιοκτήτες το πιστεύουν, ότι όντως, πληρώνουν προμήθεια μόνο 3%, και μετά όταν τους λέει η booking.com ότι χρεώνουν οτιδήποτε από 16.4-25% τους φαίνεται εξωφρενικό… 

Πιο σωστές και δίκαιες είναι οι μεγάλες πλατφόρμες τύπου booking.com οι οποίες λένε κάτι διαφορετικό: «βάλε εσύ την τιμή που θες, και όταν κλείσει ο πελάτης, θα πάρουμε από αυτή την τιμή την προμήθεια μας, και το υπόλοιπο είναι δικό σου».

Αυτό είναι το πιο δίκαιο και σωστό. Η αγορά έτσι δούλευε πάντα. Όλα τα μεσοβέζικα είναι εκ του πονηρού. Βέβαια αυτά είναι απόψεις και υπάρχουν πολλές.  

Ο Κωνσταντίνος Παπαχατζής ασχολείται με βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb από το 2006 και είναι ιδιοκτήτης του Host.gr.com

Kostandinos Papahadjis
Πλατφόρμες τύπου Airbnb – κατάταξη στα αποτελέσματα άμεση κράτηση και αξιολογήσεις

Αυτές είναι οι πιο σημαντικές λειτουργίες που αφορούν τις ιδιοκτήτες αν εξαιρέσουμε την διαδικασία της ηλεκτρονικής κράτησης. Ας εξετάσουμε κάθε μια ξεχωριστά.

Θα έχετε προσέξει ότι όταν ψάχνετε στο Booking.com ή σε άλλες πλατφόρμες χρησιμοποιώντας γεωγραφικά ονόματα, όπως π.χ. ‘Λονδίνο’, ή κάτι άλλο, αυτό που βλέπετε μετά, είναι μια σελίδα με αποτελέσματα της αναζήτησης δηλαδή καταλύματα όπου καλείστε να επιλέξετε ένα της αρεσκείας σας. Συνήθως, τα αποτελέσματα της αναζήτησης δεν χωράνε σε μια σελίδα μόνο, και υπάρχουν και άλλες, μερικές φορές είναι δεκάδες οι σελίδες των αποτελεσμάτων και πρέπει να γυρνάτε σελίδα.

Αν είστε λοιπόν ιδιοκτήτης καταλύματος, η πιο συχνή πλάνη είναι να σας κάνουν οι πλατφόρμες να πιστέψετε πως εάν βγείτε ψηλά στην πρώτη σελίδα των αποτελεσμάτων της αναζήτησης, θα τιγκάρετε από ενοικιάσεις. Οπότε πολλές από τις ενέργειες πίεσης προς τους ιδιοκτήτες για διάφορα θέματα, ‘πουλάει’ την κατάταξη ως επιβράβευση.

Το πιο πρόσφατο είναι η λειτουργία της άμεσης κράτησης.

Επειδή οι πλατφόρμες πρόσεξαν ότι έχουν πολύ μεγαλύτερο αριθμό κρατήσεων εάν η λειτουργία της άμεσης κράτησης είναι ενεργή σε ένα κατάλυμα ξεκίνησαν να πιέζουν τους ιδιοκτήτες να ενεργοποιήσουν την λειτουργία αυτή και χωρίς επίπτωση στις ακυρώσεις. Το τυράκι εδώ είναι πως το κατάλυμα θα βγαίνει ψηλότερα στα αποτελέσματα των αναζητήσεων εάν η λειτουργία της άμεσης κράτησης είναι ενεργοποιημένη.

Ισχύει. Πολλοί που ασχολούνται με τις πλατφόρμες πρόσεξαν ότι τα καταλύματα με ενεργή την λειτουργία της ‘άμεσης κράτησης’ ωφελούνται και ανεβαίνουν ψηλότερα στα αποτελέσματα της αναζήτησης, ενώ τα υπόλοιπα κατακρημνίζονται. Άλλες πλατφόρμες, ‘πουλάνε’ τις υψηλότερες θέσεις κατάταξης, με αντάλλαγμα μεγαλύτερη προμήθεια. Στην πραγματικότητα, η κατάταξη στα αποτελέσματα της αναζήτησης δεν μετράει τόσο όσο θέλουν να μας κάνουν να πιστέψουμε. Η δόση αλήθειας όσο αφορά την σημασία του εάν φαίνεται η όχι το κατάλυμα ψηλά στα αποτελέσματα για αναζητήσεις, είναι περιορισμένη, και η όλη εικόνα είναι κατά ένα μέρος, αλλά όχι εντελώς, πλασματική.

Διότι πρώτα απ’ όλα οι μισοί τουλάχιστον από αυτούς που ψάχνουν, γνωρίζουν πολύ καλά για τι ψάχνουν ακριβώς. Εάν εγώ πάω στο booking.com με σκοπό να κλείσω στο ξενοδοχείο ‘Ολυμπία’ για να μείνω το ερχόμενο Σαββατοκύριακο, τα αποτελέσματα της αναζήτησης παύουν να έχουν σημασία. Επιπλέον τι όφελος έχω εγώ ο ιδιοκτήτης του καταλύματος ‘Ροδάνθη’ ένα τετράγωνο πιο κάτω, εάν βγαίνω ψηλά στα αποτελέσματα της αναζήτησης;

Αλλά και οι υπόλοιποι μισοί που ψάχνουν, έχουν στο μυαλό τους ήδη μια σταθερή και απαράλαχτη εικόνα για το κατάλυμα που ψάχνουν. Οπότε στην περίπτωση που κάποιος έχει ήδη αποφασίσει για τις διακοπές του και θέλει να κλείσει μια βίλα για οκτώ άτομα για το ερχόμενο καλοκαίρι και επιλέξει τον προορισμό κάνοντας αναζήτηση με το γεωγραφικό όνομα της περιοχής, μικρή σημασία έχει αν εγώ βγαίνω πρώτος στα αποτελέσματα και είμαι ξενοδοχείο.

Και γι’ αυτούς ακριβώς τους λόγους πιθανόν οι πλατφόρμες να έχουν ρίξει και το βάρος τους στα εξειδικευμένα φίλτρα της αναζήτησης, που κάνουν κατά πολύ ακριβέστερη την ανεύρεση του επιθυμητού καταλύματος επιλέγοντας χαρακτηριστικά (όπως π.χ. πρωϊνό, να έχει δωρεάν Wi-Fi, parking κλπ.), κάτι όμως που ουσιαστικά εξουδετερώνει την σημασία που έχει η θέση κατάταξης στα αποτελέσματα, διότι τα αποτελέσματα που εμφανίζονται με τα φίλτρα είναι ακριβώς αυτά που επιθυμεί ο πελάτης επιλέγοντας τα κατάλληλα φίλτρα, και είναι πολύ περιορισμένα. 

Όσο αφορά τις αξιολογήσεις των ενοικιαστών, όποιος σκέφτηκε τα reviews είναι ιδιοφυΐα. Η θετική πλευρά τους είναι ότι δίνουν μια εικόνα για το κατάλυμα που πριν 20 χρόνια δεν υπήρχε, και όλοι μας κλείναμε ξενοδοχεία γνωρίζοντας μόνο από άλλους, είτε λόγω της φήμης τους. Είναι ένα φανταστικό εργαλείο, το οποίο ουσιαστικά υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη του καταλύματος να είναι ανά πάσα στιγμή υπόλογος σε ένα παγκόσμιο κοινό, οπότε είναι πλέον σχεδόν αδύνατον να έχεις επιχείρηση φιλοξενίας εάν δεν έχεις μια υψηλή ποιότητα στις παρεχόμενες υπηρεσίες σου.

Από την άλλη μεριά όσο αυξάνονται οι θετικές αξιολογήσεις τόσο αυξάνονται και οι κρατήσεις από την συγκεκριμένη πλατφόρμα, και κάποια στιγμή, το κατάλυμα παίρνει τις περισσότερες κρατήσεις και είναι εξαρτώμενο από την πλατφόρμα όπου έχει τις περισσότερες (θετικές) αξιολογήσεις. Αυτό δεν είναι καλό για όσους βλέπουν λίγο μπροστά: δεν μπορείς να έχεις μια επιχείρηση της οποίας οι απολαβές εξαρτώνται μόνο ή κατά ένα πολύ μεγάλο μέρος, από μια μόνο πηγή. Θα πρέπει κάποια στιγμή-και το γρηγορότερο δυνατόν μάλιστα- το κατάλυμα να μην εξαρτάται σε ένα τέτοιο βαθμό από μια μόνο πηγή. Και βασικά να μην εξαρτάται όσο το δυνατόν περισσότερο και να έχει πολλούς διαύλους που να συνεισφέρουν σε κρατήσεις, με τις πλατφόρμες στο ελάχιστο.

Ο Κωνσταντίνος Παπαχατζής ασχολείται με βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb από το 2006 και είναι ιδιοκτήτης του Host.gr.com

Kostandinos Papahadjis
Γιατί να έχετε σε όλες τις πλατφόρμες τύπου Airbnb την ίδια τιμή διανυκτέρευσης και πως να το πετύχετε

Κωνσταντίνος Παπαχατζής-Host.gr.com

Είναι πολύ σημαντικό να δίνετε την ευκαιρία σε όλες τις πλατφόρμες τύπου Airbnb να σας φέρνουν κρατήσεις με ίσους όρους. Ας δούμε λοιπόν πως μπορεί να γίνει.

Καλό είναι όταν θέλουμε να φέρουμε κρατήσεις στο ακίνητο μας να κάνουμε χρήση όλων των διαθέσιμων πλατφορμών που υπάρχουν και να τις βάζουμε να εργάζονται παράλληλα η μια με την άλλη έτσι ώστε όλες μαζί να πασχίζουν να σας φέρουν κρατήσεις. Μια δεν είναι ποτέ αρκετή, και δεν είναι σωστό. Όσο πιο πολλές τόσο πιο καλά (ακόμα και αυτό όμως δεν είναι σωστό από μόνο του!).

Για να το πετύχετε αυτό, θα πρέπει να δίνετε ίσες ευκαιρίες στις πλατφόρμες να σας φέρνουν κρατήσεις, και λέγοντας ίσες εννοούμε να έχουν όλες την ίδια τελική τιμή διανυκτέρευσης, αλλά και τους ίδιους όρους κλεισίματος, πρωτίστως όμως τις ίδιες τελικές τιμές.

Φυσικά αυτό ισχύει για περιπτώσεις όπου η τελική τιμή διανυκτέρευσης είναι τέτοια, ώστε να υπάρχει σημαντική διαφορά στην τελική τιμή μιας κράτησης, εάν αυτή συγκριθεί από μια πλατφόρμα σε άλλη πλατφόρμα. Εάν οι τελικές τιμές διανυκτέρευσης είναι μικρές, τότε μπορεί κάποιος να το παραβλέψει όλο αυτό, μια και οι διαφορές στην τελική τιμή της κράτησης από την μια πλατφόρμα στην άλλη θα είναι μικρές άρα και σχεδόν μη υπολογίσιμες.

Για την περίπτωση της ίδιας τιμής διανυκτέρευσης παντού (η πρακτική διεθνώς ονομάζεται ‘rate parity’), θα πρέπει να γίνει ένας υπολογισμός, όπου η τελική τιμή θα έχει μέσα ένα 20% που θα αποδίδεται ως προμήθεια στην εκάστοτε πλατφόρμα και αυτό θα καλύπτει όλες τις πλατφόρμες στις οποίες αναρτάται το ακίνητο. Από αυτό το 20% κάθε φορά που υπάρχει κράτηση θα ‘αντλείται’ το ποσό που είναι αναγκαίο ώστε να πληρωθεί η προμήθεια της κράτησης στην πλατφόρμα από την οποία προήλθε. Ότι περισσεύει από αυτό το 20% που δεν χρησιμοποιείται για πληρωμή προμήθειας, εννοείται πως καταλήγει στο ποσό την απολαβής στην τράπεζα ως μικτό έσοδο.

Το πρόβλημα όμως είναι ότι οι προμήθειες σε μερικές από τις πλατφόρμες είναι μεταβλητές, οπότε το να έχει κάποιος ακριβώς την ίδια τελική τιμή σε κάθε πλατφόρμα θέλει λίγη προσπάθεια και δοκιμές.

Αν για παράδειγμα υποθέσουμε πως θέλουμε η τελική τιμή διανυκτέρευσης στην Airbnb να είναι 122€, η τιμή που θα πρέπει να αναρτήσουμε στο ημερολόγιο θα πρέπει να είναι 105€. Αναρτώντας 105€ στο ημερολόγιο, θα έχουμε τελική τιμή διανυκτέρευσης 122€, και στην τράπεζα θα πάρουμε 100€ (105€ - 3% - ΦΠΑ 24%).

Κάντε μια δοκιμή παριστάνοντας τον πελάτη για το ίδιο σας το ακίνητο. Προσέξτε: για να βρείτε την τελική τιμή που πληρώνει ο πελάτης σε εσάς, πάρτε το σύνολο που δείχνει η Airbnb κάτω-κάτω (όχι την ενδεικτική που δείχνει, το 105€ δηλαδή, αλλά αυτό που θα πληρώσει ο πελάτης), και διαιρέστε το δια τον αριθμό των διανυκτερεύσεων, χωρίς να λάβετε υπ’ όψη καθαριστικά, εκπτώσεις και επιπλέον χρεώσεις που πιθανόν να έχετε προσθέσει εσείς. Πως βγαίνουν αυτοί οι αριθμοί; απλά γνωρίζοντας ότι, στην τιμή 105€ που θα αναρτήσετε στο ημερολόγιο, η Airbnb θα βάλει καπέλο 14% τουλάχιστον. Αυτό αυξάνει το 105€ σε 122€. Μπορείτε να το κάνετε και αντίστροφα: από το 122€ αφαιρέσετε 14% (122€ - 14% = 104.92€). Ε, αυτό στρογγυλοποιείται σε 105€.

Η ίδια άσκηση θα πρέπει να γίνει για κάθε πλατφόρμα που ‘σπάει’ την προμήθειά της εικονικά, στο κομμάτι που πληρώνει ο ενοικιαστής, και στο κομμάτι που πληρώνει ο ιδιοκτήτης. Απλά πρέπει να βρούμε ποια είναι αυτά τα ποσοστά, και αν είναι μεταβλητά (συνήθως το κομμάτι που πληρώνει ο ενοικιαστής είναι μεταβλητό) να τα προσαρμόσουμε με δοκιμές στην δική μας περίπτωση. Στο TripAdvisor για παράδειγμα η τιμή που αναρτούμε δεν θα είναι ακριβώς 105€. Θα πρέπει να αφαιρέσουμε 122€-13% = 109€. Αυτό αναρτούμε. Και αυτό που θα λάβουμε θα είναι 109€-3% = 105.73€.

Σε κάθε περίπτωση όμως, όταν κάνετε τις δοκιμές, να λάβετε υπ’ όψη για την τιμή της εποχικής περιόδου για την οποία ενδιαφέρεστε, την ελάχιστη διαμονή. Συνήθως, όσο μικρότερη είναι η διαμονή τόσο μεγαλύτερη είναι η προμήθεια (το κομμάτι που πληρώνει ο ενοικιαστής), οπότε δουλέψτε τις τιμές σας έχοντας αυτό στο μυαλό σας και μη ξεχνάτε να κάνετε δοκιμές.

Αντιθέτως, αν δεν υπάρχει διαμοιρασμός προμήθειας στην πλατφόρμα, τότε απλά, ανεβάζουμε την τελική τιμή ως έχει. Στη booking για παράδειγμα θα ανεβάσουμε 122€. Η πλατφόρμα θα κρατήσει 16.4% ( για πληρωμή κάτω από το σύστημα payments by booking) και στην τράπεζα θα μπουν 102€.

Ο Κωνσταντίνος Παπαχατζής ασχολείται με βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb από το 2006 και είναι ιδιοκτήτης του Host.gr.com

Kostandinos Papahadjis
Τα μυστικά των μισθώσεων τύπου Airbnb

Του Νίκου Ρουσάνογλου (Καθημερινή 31/8/2018)

Χωρίς περιορισμό ως προς τον αριθμό των ακινήτων που μπορεί να εκμισθώνει κανείς, αλλά και με ορατό πλέον τον κίνδυνο υψηλών προστίμων σε περίπτωση φοροδιαφυγής, καλούνται πλέον να λειτουργήσουν όσοι εκμεταλλεύονται διαμερίσματα στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, δηλαδή μέσω των ψηφιακών πλατφορμών τύπου Airbnb.

Υπενθυμίζεται ότι από το βράδυ της Πέμπτης τέθηκε σε λειτουργία από την ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων), ύστερα από σχεδόν 18 μήνες αναμονής, η ψηφιακή πλατφόρμα για την υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής.

Στη σχετική πλατφόρμα όλοι όσοι ενοικιάζουν ακίνητα μέσω της πλατφόρμας Airbnb θα καλούνται να δηλώσουν τις κατοικίες που ενοικιάζουν, σε ποιον τις ενοικιάζουν και για πόσο χρονικό διάστημα, χωρίς όμως κάποιον περιορισμό ούτε στον αριθμό των ακινήτων που μπορούν να εκμεταλλεύονται, αλλά ούτε και στο χρονικό διάστημα, όπως συμβαίνει σε αρκετές άλλες αγορές.

Κάθε ακίνητο θα λαμβάνει έναν συγκεκριμένο αριθμό, τον οποίο και θα πρέπει να αναγράφει ο ιδιοκτήτης σε κάθε αγγελία που καταχωρίζει στην αντίστοιχη ψηφιακή πλατφόρμα τύπου Airbnb. Οπως διευκρίνισε η ΑΑΔΕ, αν το ίδιο ακίνητο είναι αναρτημένο σε πολλαπλές πλατφόρμες, δεν χρειάζεται να λάβει άλλο αριθμό από το σχετικό μητρώο, παρά θα χρησιμοποιείται ο ίδιος αριθμός για κάθε πλατφόρμα.

Ως εκ τούτου, η Ελλάδα αποτελεί πλέον μια από τις αγορές όπου η Airbnb θα μπορεί να λειτουργεί ανεμπόδιστα, γεγονός που χαιρέτισε και η ίδια η πλατφόρμα.

Σε σχετική ανακοίνωσή της επισημαίνει ότι «η Ελλάδα έκανε τον διαμοιρασμό κατοικίας ακόμα πιο εύκολο. Οι οικοδεσπότες έχουν την ελευθερία να μοιραστούν τα σπίτια τους χωρίς χρονοβόρες διαδικασίες ή περιορισμούς, με την προϋπόθεση εγγραφής μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας και ανάρτησης του αριθμού εγγραφής τους». Συμπληρώνει δε ότι, σε συνεργασία με το υπουργείο, θα ενισχύσει την προώθηση της πλατφόρμας, προσθέτοντας ένα πεδίο για τους οικοδεσπότες στην Ελλάδα ώστε να προβάλλουν ευκολότερα τον αριθμό εγγραφής τους στην καταχώρισή τους.

Με την ενεργοποίηση της σχετικής ηλεκτρονικής πλατφόρμας της ΑΑΔΕ, θα ελέγχεται εάν τα ποσά που υποχρεούνται να δηλώσουν οι ιδιοκτήτες είναι σε συνάφεια με τα ποσά που τους έχουν κατατεθεί. Η ενεργοποίηση της πλατφόρμας θα επιτρέψει στις φορολογικές διοικήσεις να εντοπίζουν ευκολότερα τα εκμισθούμενα ακίνητα και να προχωρούν σε διασταυρώσεις στοιχείων, με βάση και όσα τους παρέχουν οι ίδιες οι πλατφόρμες. Εφόσον εντοπίζονται αναντιστοιχίες με τα εισοδήματα που έχουν δηλωθεί, θα επιβάλλονται τα σχετικά πρόστιμα. Στο σημείο αυτό φαίνεται πως υπήρξε μια σχετική διαπραγμάτευση μεταξύ της κυβέρνησης και της Airbnb, καθώς φαίνεται πως η τελευταία έχει συναινέσει να παράσχει στοιχεία, με το αντάλλαγμα από την πλευρά του οικονομικού επιτελείου να είναι η διατήρηση της ελευθερίας της αγοράς.

Υπενθυμίζεται ότι σε περίπτωση μη συμμόρφωσης με τις προϋποθέσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους 5.000 ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων. Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός 15 ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.

Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των προϋποθέσεων, εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.

Σημειώνεται ότι όλες οι συμβάσεις που έχουν συναφθεί από την 1η Ιανουαρίου 2018 και μετά θα πρέπει να δηλωθούν υποχρεωτικά. Η φορολόγηση των σχετικών εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις υπολογίζεται με συντελεστή 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ και με συντελεστή 35% για τα εισοδήματα από 12.001 ευρώ μέχρι τις 35.000 ευρώ.
Τα στοιχεία της Airbnb

Με βάση τα στοιχεία της Airbnb, η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα ενισχύει την τοπική οικονομία κατά 750 εκατ. ευρώ ετησίως, τα οποία περιλαμβάνουν τα έσοδα από τις ενέργειες του διαμοιρασμού κατοικίας καθώς και τις δαπάνες των φιλοξενουμένων. Ο μέσος οικοδεσπότης έλαβε 2.850 ευρώ σε εισπράξεις και η μέση καταχώριση κατοικίας είχε 28 διανυκτερεύσεις – λιγότερο από τρεις διανυκτερεύσεις ανά μήνα. Συνολικά, περίπου 40.000 είναι οι ιδιοκτήτες που έχουν κάνει χρήση των υπηρεσιών της πλατφόρμας.

Περαιτέρω ρύθμιση της εν λόγω δραστηριότητας ζήτησε πάντως χθες ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων Γρηγόρης Τάσιος, σημειώνοντας ότι η αύξηση των αφίξεων επισκεπτών στη χώρα μας δεν αποτυπώνεται στις διανυκτερεύσεις των ξενοδοχείων, λόγω των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Βήμα βήμα η διαδικασία υποβολής των στοιχείων

Η ΑΑΔΕ παράλληλα έδωσε στη δημοσιότητα έναν πλήρη οδηγό ερωτήσεων - απαντήσεων, μέσω των οποίων επιχειρεί να παράσχει διευκρινίσεις σε πιθανές απορίες.

– Πότε μια μίσθωση ακινήτου ορίζεται ως βραχυχρόνια, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;
– Ορίζονται οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους, και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων (εφεξής «βραχυχρόνια μίσθωση»).

– Ισχύουν άλλοι περιορισμοί εκτός από τη χρονική διάρκεια μίσθωσης μικρότερη του έτους και της αποκλειστικής παροχής κλινοσκεπασμάτων;
– Οχι, εκτός εάν τεθούν μελλοντικά, με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού.

– Υπάγεται σε ΦΠΑ το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση;
– Οχι.

– Πώς μπορεί ο διαχειριστής ακινήτου να πραγματοποιεί βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;
– Προκειμένου ο διαχειριστής ακινήτου να πραγματοποιεί βραχυχρόνιες μισθώσεις, θα πρέπει:
α) Να εισέλθει με τους προσωπικούς του κωδικούς TAXISnet στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που τηρείται στον ιστότοπο www.aade.gr, ώστε να καταχωρίσει το ακίνητο και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Η καταχώριση πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο «Ακίνητο».
β) Να αναρτά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
γ) Να υποβάλλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.
δ) Να καταχωρίζει συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι την τελευταία ημέρα του τρίτου μήνα από την έναρξη λειτουργίας της εφαρμογής του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, όπου θα συμπεριλαμβάνει όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από την 1η.1.2018 έως και την ημερομηνία έναρξής της εφαρμογής του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΠΟΛ. 1170/2018).

– Εκτός από φυσικό πρόσωπο, μπορεί ένα νομικό πρόσωπο να είναι διαχειριστής ακινήτου;
– Ναι, διαχειριστής ακινήτου μπορεί να είναι και νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα.

– Είχα στην κατοχή μου ακίνητο το οποίο σήμερα το έχω μεταβιβάσει και μέσα στο έτος 2018 είχα εκμισθώσει αυτό με βραχυχρόνια μίσθωση. Τι πρέπει να κάνω για να δηλώσω το εισόδημα που είχα αποκτήσει από αυτό, καθώς σήμερα δεν μπορώ να πάρω Αριθμό Μητρώου Ακινήτου;
– Τα πρόσωπα που από την 1η.1.2018 και μέχρι τη λειτουργία της εφαρμογής του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής έχουν συνάψει βραχυχρόνιες μισθώσεις, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, και δεν δύνανται να εγγραφούν σε αυτό, θα πρέπει μόνο να δηλώσουν τα εισοδήματα που απέκτησαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού, διακριτά και συγκεντρωτικά, ανά ακίνητο, στα έντυπα των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του φορολογικού έτους 2018 (έντυπα Ε2 και Ε1).

Ειδικά για την περίπτωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ψηφιακές πλατφόρμες νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του ακινήτου. Επομένως, τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας δεν υπάγονται στις συγκεκριμένες διατάξεις και αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα (ΠΟΛ.1187/2017).

– Οταν ένας διαχειριστής ακινήτου σταματήσει τη διαχείρισή του, μπορεί να προβεί σε διαγραφή του συγκεκριμένου ακινήτου από το μητρώο;
– Ναι, όταν για οποιονδήποτε λόγο ο διαχειριστής ακινήτου σταματήσει τη βραχυχρόνια μίσθωσή του, μπορεί να εισέλθει στο TAXISnet και να το διαγράψει άμεσα. Το χρονικό όριο που έχει για να προβεί στη διαγραφή είναι τουλάχιστον έως την ημερομηνία υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του αντίστοιχου φορολογικού έτους.

Kostandinos Papahadjis
Τα 10 κλειδιά των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Απο 'τα Νεα', 4/9/2018

Οι φορολογούμενοι που νοικιάζουν τα ακίνητά τους μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας πρέπει να το δηλώσουν και να εμφανίσουν τα εισοδήματα που εισπράττουν.

Η Airbnb, η Booking και η Home Away είναι οι τρεις πιο δημοφιλείς πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων οι οποίες άλλαξαν τον χάρτη της κτηματαγοράς. Εδωσαν ξανά ζωή στην αγορά των ακινήτων, ειδικά στην καρδιά της Αθήνας, η οποία είχε καταρρεύσει την τελευταία δεκαετία. Κατοικίες που για χρόνια βρίσκονταν στα αζήτητα μέσα σε λίγους μήνες έγιναν περιζήτητες.

Τώρα ήρθε η ώρα οι φορολογούμενοιtanea.gr 4 Sept 2018 οι οποίοι νοικιάζουν τα ακίνητά τους μέσω κάποιας ηλεκτρονικής πλατφόρμας να δηλώσουν τα στοιχεία των ακινήτων και να εμφανίσουν τα εισοδήματα που εισπράττουν. Από την περασμένη Πέμπτη 30 Αυγούστου ενεργοποιήθηκε η ηλεκτρονική πλατφόρμα όπου υποβάλλονται οι δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημερομηνία αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.

Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από την 1η Ιανουαρίου μέχρι και τις 30 Αυγούστου 2018 η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων δίνει διορία τρεις μήνες, και συγκεκριμένα μέχρι τις 30 Νοεμβρίου 2018, στους φορολογουμένους προκειμένου να εγγραφούν στο ηλεκτρονικό Μητρώο Ακινήτων και να τις δηλώσουν. Οσοι δεν συμμορφωθούν θα βρεθούν αντιμέτωποι με πρόστιμο 5.000 ευρώ, ενώ η ΑΑΔΕ σφίγγει τον ελεγκτικό κλοιό γύρω από τους φορολογουμένους που αποκτούν εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η ΑΑΔΕ ήδη βρίσκεται σε προχωρημένες συζητήσεις με ψηφιακές πλατφόρμες που δραστηριοποιούνται στην οικονομία του διαμοιρασμού (Airbnb, Booking και Home Away) με σκοπό τη σύναψη πρωτοκόλλων συνεργασίας για ανταλλαγή στοιχείων.

1. Βραχυχρόνιες µισθώσεις. Είναι οι μισθώσεις που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb, Booking, Home Away) για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους, και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

2. Ψηφιακές πλατφόρµες. Είναι όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του ακινήτου.

3. Μισθώσεις εκτός πλατφόρµας. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται από παρεπόμενες υπηρεσίες (υπηρεσίες καθαριότητας, πρωινό κ.λπ.), οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα. Στην περίπτωση αυτή, δεν γίνεται εγγραφή στο Μητρώο.

4. Περιορισµοί. Εκτός από τη χρονική διάρκεια της μίσθωσης, η οποία θα πρέπει να είναι μικρότερη του έτους και της αποκλειστικής παροχής κλινοσκεπασμάτων, δεν υπάρχουν άλλοι περιορισμοί.

5. Φόρος. Το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται με συντελεστές από 15% έως και 45%. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό θα λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με 22% έως 45%.

6. ΦΠΑ. Το εισόδημα βραχυχρόνιας μίσθωσης εξαιρείται από τον ΦΠΑ.

7. Διαχειριστής Ακινήτου. Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωσή του και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής Ακινήτου μπορεί να είναι ακόμα:

 – ο κύριος του ακινήτου

 – ο επικαρπωτής

 – ο υπεκμισθωτής.

8. Υποχρεώσεις Διαχειριστή. Προκειμένου ο Διαχειριστής Ακινήτου να πραγματοποιεί βραχυχρόνιες μισθώσεις, θα πρέπει:

– Να εισέλθει με τους προσωπικούς του κωδικούς Taxisnet στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που τηρείται στον ιστότοπο www. aade.gr, ώστε να καταχωρίσει το ακίνητο και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Η καταχώριση πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.

– Να αναρτά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

– Να υποβάλλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.

n Να καταχωρίζει συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι την τελευταία ημέρα του τρίτου μήνα από την έναρξη λειτουργίας της εφαρμογής τού Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, όπου θα συμπεριλαμβάνει όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από 1-1-2018 έως και την ημερομηνία έναρξης της εφαρμογής τού Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

9. Αριθµός Μητρώου Ακινήτου. Ο Διαχειριστής Ακινήτου που είναι ο ιδιοκτήτης του για να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) θα πρέπει με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης στο Taxisnet να εισέλθει στην εφαρμογή. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να χορηγηθεί ο ΑΜΑ είναι ο ΑΤΑΚ και, για τις περιπτώσεις τμηματικής μίσθωσης, τα σχετικά τ.μ.

10. Τουριστικές βίλες – επαύλεις. Οι Διαχειριστές Ακινήτων Τουριστικών Επαύλεων στις οποίες πραγματοποιούνται βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών πρέπει να τις καταχωρίσουν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Η καταχώριση αυτή δεν θα συνοδευτεί με απόδοση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ως ΑΜΑ θα αναφέρεται ο αριθμός Ειδικού Σήματος Λειτουργίας με το πρόθεμα ΕΣΛ στην αρχή.

Kostandinos Papahadjis
Τι ισχύει πλέον για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μετά και τον ψηφισθέντα Νόμο 4472 της 19/05/2017

Αλλαγές του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016 για την βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων, ρυθμίσεις, προϋποθέσεις, πρόστιμα μη τήρησης προϋποθέσεων και λοιπές ρυθμίσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

{Νεότερη ενημέρωση βάσει Δ.Τύπου ΑΑΔΕ της 24-11-2017} [Η απόφαση προσδιορίζει τις υποχρεώσεις όλων των εμπλεκόμενων μερών στην οικονομία του διαμοιρασμού ακινήτων, τη διαδικασία εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, καθώς και τη διαδικασία υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Πρόνοια της απόφασης είναι η δημιουργία απλών και σύντομων διαδικασιών, που θα ολοκληρώνονται με ηλεκτρονικό τρόπο μέσω του site της Α.Α.Δ.E.. Παράλληλα, με σκοπό τόσο τη διευκόλυνση των φορολογουμένων, όσο και τη διασφάλιση των δημοσίων εσόδων, έχει αναπτυχθεί συνεργασία της Α.Α.Δ.Ε. με τις ψηφιακές πλατφόρμες, που μεσολαβούν στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Με την απόφαση τίθενται, για πρώτη φορά, οι προϋποθέσεις τόσο για τον προσδιορισμό, ανά φορολογικό έτος, του συνολικά αποκτηθέντος εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, όσο και της δυνατότητας διενέργειας ηλεκτρονικών διασταυρώσεων από ίδιες ή τρίτες πήγες.

Η παρούσα απόφαση ισχύει για βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, που συνάπτονται από την 1.1.2018 και μετά. Ειδικά για το φορολογικό έτος 2017, τα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας διαμοιρασμού, θα δηλωθούν διακριτά και συγκεντρωτικά στα έντυπα των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του οικείου έτους.].

Τι νοείται ακίνητο:

  1. Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται:

α) το διαμέρισμα,

β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,

γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,

δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.

Ψηφιακές πλατφόρμες (τύπου Airbnb κλπ):

Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.

Ως ψηφιακές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές, όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους.

Ποιος θεωρείται «διαχειριστής ακινήτου» βραχυχρόνιας μίσθωσης:

Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (στο εξής «διαχειριστής ακινήτου») ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.

{Νεότερη ενημέρωση βάσει Δ.Τύπου ΑΑΔΕ της 24-11-2017}  [Ειδικότερα, σύμφωνα με την απόφαση που υπεγράφη από το Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., Γιώργο Πιτσιλή , ο Διαχειριστής, η έννοια του οποίου ορίζεται στη σχετική διάταξη του ν. 4446/2016, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, υποχρεούται να προχωρήσει στις εξής κινήσεις:

  • Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής,
  • Yποβολή της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής ανά μισθωτή,
  • Καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στοιχείων (συνδικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά κ.α.) απαραίτητων για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος του αρ. 39Α του ν. 4172/2013, ανά δικαιούχο εισοδήματος.
  • Δημόσια κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) του ποσού που αναλογεί σε αγνώστους δικαιούχους εισοδήματος, τους οποίους ο Διαχειριστής, δεν ήταν δυνατόν να γνωρίζει κατά την εγγραφή του Ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Ως Διαχειριστής βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται είτε ο κύριος του ακινήτου ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής ή τρίτος (κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς, εκκαθαριστής κληρονομιάς, εκτελεστής διαθήκης, σύνδικος πτώχευσης, προσωρινός διαχειριστής, μεσεγγυούχος, επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας, που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση).

Σε περίπτωση, που ο Διαχειριστής εκμισθώνει διακριτά στην πλατφόρμα περισσότερους του ενός χώρους στο ίδιο ακίνητο θα πρέπει να αποκτά ξεχωριστό αριθμό μητρώου για κάθε έναν από αυτούς.

Υπογραμμίζεται ότι για κάθε ένα ακίνητο ορίζεται ένας μόνο «Διαχειριστής».

Ο Διαχειριστής έχει την υποχρέωση να καταχωρήσει όλα τα στοιχεία που απαιτούνται και να οριστικοποιήσει το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής το αργότερο μέχρι την ημερομηνία έναρξης της εφαρμογής για την υποβολή των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος έκαστου φορολογικού έτους, με δυνατότητα εμπρόθεσμης τροποποίησής του μέχρι την καταληκτική ημερομηνία της υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Αν δεν οριστικοποιήσει τα στοιχεία μέχρι αυτή την προθεσμία, τα δεδομένα που έχουν καταχωρηθεί στο Μητρώο θεωρούνται οριστικά.

Τα στοιχεία, που καταχωρούνται στη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής ανά βραχυχρόνια μίσθωση, είναι, τουλάχιστον, ο αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα ή το συνολικό ποσό βάσει της πολιτικής ακύρωσης, η επωνυμία της ψηφιακής πλατφόρμας, τα στοιχεία του μισθωτή, η έναρξη – λήξη της μίσθωσης και ο τρόπος πληρωμής του μισθώματος.]

Τι σημαίνει «Βραχυχρόνια μίσθωση»:

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.

Προϋποθέσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης:

Προβλέπεται η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, μέσω των ψηφιακών πλατφορμών, υπό τις προϋποθέσεις:

α. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.).

β. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

γ. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α΄155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 (Α΄175),

δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

«Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»:

Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.

Απαλλάσσεται του ΦΠΑ:

Το εισόδημα που αποκτάται από βραχυχρόνια μίσθωσης (εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις του νέου άρθρου 39Α του ν. 4172/2013) απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

Τι σημαίνει αυτό εν συντομία:

…εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Οι διατάξεις του 39Α ισχύουν για τα εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από 1.1.2017 και εφεξής.

(Προσοχή στις λοιπές διατάξεις του 39Α Ν. 4172/2013 για φυσικά πρόσωπα και νομικά πρόσωπα/νομικές οντότητες)

Εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα:

Προσοχή σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες (πέραν της εκμίσθωσης επιπλωμένου ακινήτου με παροχή κλινοσκεπασμάτων), το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (άρθρ.21 Ν 4172/2013) και φορολογείται αναλόγως.

Υποχρεώσεις του «Διαχειριστή ακινήτου» και λοιπές περιπτώσεις:

  • Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
  • Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρθρου. 46 του ν. 4179/2013.
  • Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου.
  • Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
  • Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.

Πρόστιμα:

  • Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων (του άρθρου 111 όπως έχει αντικατασταθεί από τον Ν. 4472 και παραγράφων 2 και 8) επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων.

Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε.

Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.

Το άνω πρόστιμο επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.

  • Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.
  • Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ.