βραχυχρονιες μισθωσεις ακινητων
βραχυχρονιες μισθωσεις σπιτιων

Αρθρα

Γιατί να έχετε σε όλες τις πλατφόρμες τύπου Airbnb την ίδια τιμή διανυκτέρευσης και πως να το πετύχετε

Κωνσταντίνος Παπαχατζής-Host.gr.com

Είναι πολύ σημαντικό να δίνετε την ευκαιρία σε όλες τις πλατφόρμες τύπου Airbnb να σας φέρνουν κρατήσεις με ίσους όρους. Ας δούμε λοιπόν πως μπορεί να γίνει.

Καλό είναι όταν θέλουμε να φέρουμε κρατήσεις στο ακίνητο μας να κάνουμε χρήση όλων των διαθέσιμων πλατφορμών που υπάρχουν και να τις βάζουμε να εργάζονται παράλληλα η μια με την άλλη έτσι ώστε όλες μαζί να πασχίζουν να σας φέρουν κρατήσεις. Μια δεν είναι ποτέ αρκετή, και δεν είναι σωστό. Όσο πιο πολλές τόσο πιο καλά (ακόμα και αυτό όμως δεν είναι σωστό από μόνο του!).

Για να το πετύχετε αυτό, θα πρέπει να δίνετε ίσες ευκαιρίες στις πλατφόρμες να σας φέρνουν κρατήσεις, και λέγοντας ίσες εννοούμε να έχουν όλες την ίδια τελική τιμή διανυκτέρευσης, αλλά και τους ίδιους όρους κλεισίματος, πρωτίστως όμως τις ίδιες τελικές τιμές.

Φυσικά αυτό ισχύει για περιπτώσεις όπου η τελική τιμή διανυκτέρευσης είναι τέτοια, ώστε να υπάρχει σημαντική διαφορά στην τελική τιμή μιας κράτησης, εάν αυτή συγκριθεί από μια πλατφόρμα σε άλλη πλατφόρμα. Εάν οι τελικές τιμές διανυκτέρευσης είναι μικρές, τότε μπορεί κάποιος να το παραβλέψει όλο αυτό, μια και οι διαφορές στην τελική τιμή της κράτησης από την μια πλατφόρμα στην άλλη θα είναι μικρές άρα και σχεδόν μη υπολογίσιμες.

Για την περίπτωση της ίδιας τιμής διανυκτέρευσης παντού (η πρακτική διεθνώς ονομάζεται ‘rate parity’), θα πρέπει να γίνει ένας υπολογισμός, όπου η τελική τιμή θα έχει μέσα ένα 20% που θα αποδίδεται ως προμήθεια στην εκάστοτε πλατφόρμα και αυτό θα καλύπτει όλες τις πλατφόρμες στις οποίες αναρτάται το ακίνητο. Από αυτό το 20% κάθε φορά που υπάρχει κράτηση θα ‘αντλείται’ το ποσό που είναι αναγκαίο ώστε να πληρωθεί η προμήθεια της κράτησης στην πλατφόρμα από την οποία προήλθε. Ότι περισσεύει από αυτό το 20% που δεν χρησιμοποιείται για πληρωμή προμήθειας, εννοείται πως καταλήγει στο ποσό την απολαβής στην τράπεζα ως μικτό έσοδο.

Το πρόβλημα όμως είναι ότι οι προμήθειες σε μερικές από τις πλατφόρμες είναι μεταβλητές, οπότε το να έχει κάποιος ακριβώς την ίδια τελική τιμή σε κάθε πλατφόρμα θέλει λίγη προσπάθεια και δοκιμές.

Αν για παράδειγμα υποθέσουμε πως θέλουμε η τελική τιμή διανυκτέρευσης στην Airbnb να είναι 122€, η τιμή που θα πρέπει να αναρτήσουμε στο ημερολόγιο θα πρέπει να είναι 105€. Αναρτώντας 105€ στο ημερολόγιο, θα έχουμε τελική τιμή διανυκτέρευσης 122€, και στην τράπεζα θα πάρουμε 100€ (105€ - 3% - ΦΠΑ 24%).

Κάντε μια δοκιμή παριστάνοντας τον πελάτη για το ίδιο σας το ακίνητο. Προσέξτε: για να βρείτε την τελική τιμή που πληρώνει ο πελάτης σε εσάς, πάρτε το σύνολο που δείχνει η Airbnb κάτω-κάτω (όχι την ενδεικτική που δείχνει, το 105€ δηλαδή, αλλά αυτό που θα πληρώσει ο πελάτης), και διαιρέστε το δια τον αριθμό των διανυκτερεύσεων, χωρίς να λάβετε υπ’ όψη καθαριστικά, εκπτώσεις και επιπλέον χρεώσεις που πιθανόν να έχετε προσθέσει εσείς. Πως βγαίνουν αυτοί οι αριθμοί; απλά γνωρίζοντας ότι, στην τιμή 105€ που θα αναρτήσετε στο ημερολόγιο, η Airbnb θα βάλει καπέλο 14% τουλάχιστον. Αυτό αυξάνει το 105€ σε 122€. Μπορείτε να το κάνετε και αντίστροφα: από το 122€ αφαιρέσετε 14% (122€ - 14% = 104.92€). Ε, αυτό στρογγυλοποιείται σε 105€.

Η ίδια άσκηση θα πρέπει να γίνει για κάθε πλατφόρμα που ‘σπάει’ την προμήθειά της εικονικά, στο κομμάτι που πληρώνει ο ενοικιαστής, και στο κομμάτι που πληρώνει ο ιδιοκτήτης. Απλά πρέπει να βρούμε ποια είναι αυτά τα ποσοστά, και αν είναι μεταβλητά (συνήθως το κομμάτι που πληρώνει ο ενοικιαστής είναι μεταβλητό) να τα προσαρμόσουμε με δοκιμές στην δική μας περίπτωση. Στο TripAdvisor για παράδειγμα η τιμή που αναρτούμε δεν θα είναι ακριβώς 105€. Θα πρέπει να αφαιρέσουμε 122€-13% = 109€. Αυτό αναρτούμε. Και αυτό που θα λάβουμε θα είναι 109€-3% = 105.73€.

Σε κάθε περίπτωση όμως, όταν κάνετε τις δοκιμές, να λάβετε υπ’ όψη για την τιμή της εποχικής περιόδου για την οποία ενδιαφέρεστε, την ελάχιστη διαμονή. Συνήθως, όσο μικρότερη είναι η διαμονή τόσο μεγαλύτερη είναι η προμήθεια (το κομμάτι που πληρώνει ο ενοικιαστής), οπότε δουλέψτε τις τιμές σας έχοντας αυτό στο μυαλό σας και μη ξεχνάτε να κάνετε δοκιμές.

Αντιθέτως, αν δεν υπάρχει διαμοιρασμός προμήθειας στην πλατφόρμα, τότε απλά, ανεβάζουμε την τελική τιμή ως έχει. Στη booking για παράδειγμα θα ανεβάσουμε 122€. Η πλατφόρμα θα κρατήσει 16.4% ( για πληρωμή κάτω από το σύστημα payments by booking) και στην τράπεζα θα μπουν 102€.

Ο Κωνσταντίνος Παπαχατζής ασχολείται με βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb από το 2006 και είναι ιδιοκτήτης του Host.gr.com

Kostandinos Papahadjis