βραχυχρονιες μισθωσεις ακινητων
βραχυχρονιες μισθωσεις σπιτιων

Αρθρα

Πλατφόρμες τύπου Airbnb – κατάταξη στα αποτελέσματα άμεση κράτηση και αξιολογήσεις

Αυτές είναι οι πιο σημαντικές λειτουργίες που αφορούν τις ιδιοκτήτες αν εξαιρέσουμε την διαδικασία της ηλεκτρονικής κράτησης. Ας εξετάσουμε κάθε μια ξεχωριστά.

Θα έχετε προσέξει ότι όταν ψάχνετε στο Booking.com ή σε άλλες πλατφόρμες χρησιμοποιώντας γεωγραφικά ονόματα, όπως π.χ. ‘Λονδίνο’, ή κάτι άλλο, αυτό που βλέπετε μετά, είναι μια σελίδα με αποτελέσματα της αναζήτησης δηλαδή καταλύματα όπου καλείστε να επιλέξετε ένα της αρεσκείας σας. Συνήθως, τα αποτελέσματα της αναζήτησης δεν χωράνε σε μια σελίδα μόνο, και υπάρχουν και άλλες, μερικές φορές είναι δεκάδες οι σελίδες των αποτελεσμάτων και πρέπει να γυρνάτε σελίδα.

Αν είστε λοιπόν ιδιοκτήτης καταλύματος, η πιο συχνή πλάνη είναι να σας κάνουν οι πλατφόρμες να πιστέψετε πως εάν βγείτε ψηλά στην πρώτη σελίδα των αποτελεσμάτων της αναζήτησης, θα τιγκάρετε από ενοικιάσεις. Οπότε πολλές από τις ενέργειες πίεσης προς τους ιδιοκτήτες για διάφορα θέματα, ‘πουλάει’ την κατάταξη ως επιβράβευση.

Το πιο πρόσφατο είναι η λειτουργία της άμεσης κράτησης.

Επειδή οι πλατφόρμες πρόσεξαν ότι έχουν πολύ μεγαλύτερο αριθμό κρατήσεων εάν η λειτουργία της άμεσης κράτησης είναι ενεργή σε ένα κατάλυμα ξεκίνησαν να πιέζουν τους ιδιοκτήτες να ενεργοποιήσουν την λειτουργία αυτή και χωρίς επίπτωση στις ακυρώσεις. Το τυράκι εδώ είναι πως το κατάλυμα θα βγαίνει ψηλότερα στα αποτελέσματα των αναζητήσεων εάν η λειτουργία της άμεσης κράτησης είναι ενεργοποιημένη.

Ισχύει. Πολλοί που ασχολούνται με τις πλατφόρμες πρόσεξαν ότι τα καταλύματα με ενεργή την λειτουργία της ‘άμεσης κράτησης’ ωφελούνται και ανεβαίνουν ψηλότερα στα αποτελέσματα της αναζήτησης, ενώ τα υπόλοιπα κατακρημνίζονται. Άλλες πλατφόρμες, ‘πουλάνε’ τις υψηλότερες θέσεις κατάταξης, με αντάλλαγμα μεγαλύτερη προμήθεια. Στην πραγματικότητα, η κατάταξη στα αποτελέσματα της αναζήτησης δεν μετράει τόσο όσο θέλουν να μας κάνουν να πιστέψουμε. Η δόση αλήθειας όσο αφορά την σημασία του εάν φαίνεται η όχι το κατάλυμα ψηλά στα αποτελέσματα για αναζητήσεις, είναι περιορισμένη, και η όλη εικόνα είναι κατά ένα μέρος, αλλά όχι εντελώς, πλασματική.

Διότι πρώτα απ’ όλα οι μισοί τουλάχιστον από αυτούς που ψάχνουν, γνωρίζουν πολύ καλά για τι ψάχνουν ακριβώς. Εάν εγώ πάω στο booking.com με σκοπό να κλείσω στο ξενοδοχείο ‘Ολυμπία’ για να μείνω το ερχόμενο Σαββατοκύριακο, τα αποτελέσματα της αναζήτησης παύουν να έχουν σημασία. Επιπλέον τι όφελος έχω εγώ ο ιδιοκτήτης του καταλύματος ‘Ροδάνθη’ ένα τετράγωνο πιο κάτω, εάν βγαίνω ψηλά στα αποτελέσματα της αναζήτησης;

Αλλά και οι υπόλοιποι μισοί που ψάχνουν, έχουν στο μυαλό τους ήδη μια σταθερή και απαράλαχτη εικόνα για το κατάλυμα που ψάχνουν. Οπότε στην περίπτωση που κάποιος έχει ήδη αποφασίσει για τις διακοπές του και θέλει να κλείσει μια βίλα για οκτώ άτομα για το ερχόμενο καλοκαίρι και επιλέξει τον προορισμό κάνοντας αναζήτηση με το γεωγραφικό όνομα της περιοχής, μικρή σημασία έχει αν εγώ βγαίνω πρώτος στα αποτελέσματα και είμαι ξενοδοχείο.

Και γι’ αυτούς ακριβώς τους λόγους πιθανόν οι πλατφόρμες να έχουν ρίξει και το βάρος τους στα εξειδικευμένα φίλτρα της αναζήτησης, που κάνουν κατά πολύ ακριβέστερη την ανεύρεση του επιθυμητού καταλύματος επιλέγοντας χαρακτηριστικά (όπως π.χ. πρωϊνό, να έχει δωρεάν Wi-Fi, parking κλπ.), κάτι όμως που ουσιαστικά εξουδετερώνει την σημασία που έχει η θέση κατάταξης στα αποτελέσματα, διότι τα αποτελέσματα που εμφανίζονται με τα φίλτρα είναι ακριβώς αυτά που επιθυμεί ο πελάτης επιλέγοντας τα κατάλληλα φίλτρα, και είναι πολύ περιορισμένα. 

Όσο αφορά τις αξιολογήσεις των ενοικιαστών, όποιος σκέφτηκε τα reviews είναι ιδιοφυΐα. Η θετική πλευρά τους είναι ότι δίνουν μια εικόνα για το κατάλυμα που πριν 20 χρόνια δεν υπήρχε, και όλοι μας κλείναμε ξενοδοχεία γνωρίζοντας μόνο από άλλους, είτε λόγω της φήμης τους. Είναι ένα φανταστικό εργαλείο, το οποίο ουσιαστικά υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη του καταλύματος να είναι ανά πάσα στιγμή υπόλογος σε ένα παγκόσμιο κοινό, οπότε είναι πλέον σχεδόν αδύνατον να έχεις επιχείρηση φιλοξενίας εάν δεν έχεις μια υψηλή ποιότητα στις παρεχόμενες υπηρεσίες σου.

Από την άλλη μεριά όσο αυξάνονται οι θετικές αξιολογήσεις τόσο αυξάνονται και οι κρατήσεις από την συγκεκριμένη πλατφόρμα, και κάποια στιγμή, το κατάλυμα παίρνει τις περισσότερες κρατήσεις και είναι εξαρτώμενο από την πλατφόρμα όπου έχει τις περισσότερες (θετικές) αξιολογήσεις. Αυτό δεν είναι καλό για όσους βλέπουν λίγο μπροστά: δεν μπορείς να έχεις μια επιχείρηση της οποίας οι απολαβές εξαρτώνται μόνο ή κατά ένα πολύ μεγάλο μέρος, από μια μόνο πηγή. Θα πρέπει κάποια στιγμή-και το γρηγορότερο δυνατόν μάλιστα- το κατάλυμα να μην εξαρτάται σε ένα τέτοιο βαθμό από μια μόνο πηγή. Και βασικά να μην εξαρτάται όσο το δυνατόν περισσότερο και να έχει πολλούς διαύλους που να συνεισφέρουν σε κρατήσεις, με τις πλατφόρμες στο ελάχιστο.

Ο Κωνσταντίνος Παπαχατζής ασχολείται με βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb από το 2006 και είναι ιδιοκτήτης του Host.gr.com

Kostandinos Papahadjis