βραχυχρονιες μισθωσεις ακινητων
βραχυχρονιες μισθωσεις σπιτιων

Αρθρα

Οι αναρτήσεις των ακινήτων στις πλατφόρμες τύπου Airbnb

Για όσους εξαρτώνται για κρατήσεις μόνο από πλατφόρμες τύπου Airbnb (κακώς!) καλό θα ήταν να γνωρίζουν τα σημαντικότερα χαρακτηριστικά που διέπουν τις αναρτήσεις τους και πως μπορούν να τα εκμεταλλευτούν στο έπακρο

Ο τρόπος που διαχωρίζονται οι πλατφόρμες είναι βάσει των κύριων χαρακτηριστικών τους. Αυτά είναι:

·    Το κομμάτι της διαχείρισης των τιμών ενοικίασης

·    Το κομμάτι της προβολής των πληροφοριών του ακινήτου

·    Το κομμάτι των φωτογραφιών, της περιγραφής τους και βίντεο

·    Και τέλος το κομμάτι των πολιτικών ακύρωσης

Σχεδόν σε κάθε πλατφόρμα, όλα αυτά διαφέρουν και από λίγο, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει ακριβώς, ένας κοινός τρόπος να γίνεται η διαχείριση της ανάρτησης στις πλατφόρμες, έτσι ώστε αυτός που διαχειρίζεται το ακίνητο να μπορεί να ξεμπερδεύει μια και έξω.

Για το κομμάτι της διαχείρισης των τιμών θα σας μιλήσω σε επόμενο άρθρο γιατί είναι πολύ σημαντικό και είναι μια κατηγορία από μόνο του.

Θα αρκεστώ λοιπόν σήμερα να πιάσω τα υπόλοιπα κομμάτια.

Το κομμάτι των περιγραφών είναι το σημείο όπου δίνεται η ευκαιρία στον διαχειριστή να παρουσιάσει γραπτώς το ακίνητο. Είναι η ευκαιρία να κερδίσει τον ενοικιαστή με την περιγραφή του, και σε συνδυασμό με τις φωτογραφίες να τον πείσει να προχωρήσει στην κράτηση.

Η δυσκολία συνήθως είναι στο ότι τα διάφορα επιμέρους κομμάτια της περιγραφής διαφέρουν από την μια πλατφόρμα στην άλλη, μαζί με τον επιτρεπόμενο χώρο κειμένου. Για παράδειγμα, ο τίτλος της ανάρτησης, ένα πολύ σημαντικό σημείο, σε μια πλατφόρμα επιτρέπει έως 50 χαρακτήρες, σε άλλη 70 χαρακτήρες. Οπότε το ερώτημα είναι πιο είναι το σωστότερο: να βρει κάποιος ποια πλατφόρμα δίνει τον μικρότερο χώρο για τον τίτλο ανάρτησης, και να βάλει τον ίδιο τίτλο σε όλες τις πλατφόρμες; Ή να γράψει ένα διαφορετικό τίτλο για κάθε πλατφόρμα ξεχωριστά, εκμεταλλευόμενος στο μέγιστο τον χώρο που του δίνεται;

Στην κύρια περιγραφή του ακινήτου, και εδώ ο μέγιστος χώρος διαφέρει από πλατφόρμα σε πλατφόρμα. Ακόμα χειρότερα, η κύρια περιγραφή μερικές φορές χωρίζεται σε επιμέρους κομμάτια, όπου μπαίνει η περιγραφή για πολύ συγκεκριμένα πράγματα, π.χ. η γύρω περιοχή, αλλά αυτό υπάρχει μόνο σε μια από τις πλατφόρμες, ενώ οι υπόλοιπες πλατφόρμες ζητούν σε δικά τους επιμέρους κομμάτια να γίνει περιγραφή για κάτι άλλο. Αυτό καθιστά την συγγραφή της περιγραφής δύσκολη υπόθεση ειδικά όταν πρέπει να γίνει με διαφορετικό τρόπο από πλατφόρμα σε πλατφόρμα.

Ένα πολύ σημαντικό μέρος της κύριας περιγραφής του ακινήτου είναι οι γλώσσες. Μερικές πλατφόρμες μεταφράζουν χειρωνακτικά τις κύριες περιγραφές του ακινήτου (booking.com) σε πολλές γλώσσες, αλλά ο διαχειριστής δεν έχει καθόλου λέγειν στο κείμενο, ή έχει αλλά ελάχιστο και μόνο συμπληρωματικά και μετά από έγκριση της εταιρείας. Άλλες πλατφόρμες παρέχοντας αυτόματη μετάφραση της κύριας περιγραφής του ακινήτου, επιτρέπουν την εισαγωγή κειμένου σε άλλες γλώσσες από τον ίδιο τον διαχειριστή, με τον όρο, ότι μετά, η αυτόματη μετάφραση της περιγραφής θα απενεργοποιηθεί για τις γλώσσες όπου πέρασε δικές του μεταφράσεις.

Οι μεταφράσεις σε άλλες γλώσσες είναι ένα τρομερό εργαλείο, που εάν χρησιμοποιηθεί σωστά από τον διαχειριστή, μπορεί να κάνει μεγάλη διαφορά στην τελική έκβαση της σεζόν, όσο αφορά τις κρατήσεις. Φανταστείτε τι εντύπωση θα κάνει σε έναν ξένο, μια μετάφραση στην γλώσσα του από έναν μεταφραστή, όπου έχει γίνει φανταστική δουλειά στην περιγραφή και αποδίδει μια εξαιρετική εικόνα του ακινήτου. Αυτό, σε σχέση με μια αυτόματη μετάφραση που κάνει η πλατφόρμα από μόνη της, είναι η μέρα με την νύχτα.

Πάμε στο κομμάτι των φωτογραφιών.


Το κομμάτι των φωτογραφιών είναι το πιο δύστροπο, και αυτό διότι οι πλατφόρμες μεταξύ τους έχουν διαφορετικά στάνταρ με την ποιότητα των φωτογραφιών που γίνονται δεκτές για δημοσίευση. Είναι όμως πολύ σημαντικό να γίνει σωστά σε κάθε πλατφόρμα έτσι ώστε να επιτυγχάνει το βέλτιστο αποτέλεσμα και να προσελκύει υποψήφιους ενοικιαστές. Πολλές πλατφόρμες θέτουν όρια στην ποιότητα και το μέγεθος των φωτογραφιών, μερικές φορές προδιαγράφοντας την έκβαση της απόπειρας ενοικίασης από την αρχή εάν ο διαχειριστής του ακινήτου έχει χαμηλής ανάλυσης φωτογραφίες, επηρεάζει δε και την κατάταξη του ακινήτου στα αποτελέσματα της αναζήτησης στην πλατφόρμα μερικές φορές.


Επιπλέον σε ορισμένες πλατφόρμες υπάρχει όριο στον αριθμό των φωτογραφιών που μπορεί να ανεβάσει κάποιος για κάθε ακίνητο.

Τα σχόλια των φωτογραφιών είναι μια ευκαιρία να περιγράψετε ότι φαίνεται αλλά και ότι δεν φαίνεται σε μια φωτογραφία. Το σημαντικό είναι ότι εργάζονται σε αρμονία με τις φωτογραφίες, έτσι ώστε να επιτυγχάνουν ένα ωραίο αποτέλεσμα όταν βέβαια ο διαχειριστής έχει χρησιμοποιήσει το μυαλό του για να βάλει μια λογική σειρά στις φωτογραφίες. Με την βοήθεια των περιγραφών είναι δυνατή μια ‘φωτογραφική’ ξενάγηση στο ακίνητο, κάτι που συνεισφέρει στις κρατήσεις όσο δεν φαντάζεστε.

Και φτάσαμε στο κομμάτι με τις πολιτικές ακύρωσης

Για τις πολιτικές ακύρωσης κρατήσεων δεν χρειάζεται να γίνει σχολιασμός όσο αφορά την σπουδαιότητα τους. Αλλά οι εναλλακτικές πολιτικές ακύρωσης που είναι διαθέσιμες προς επιλογή σε κάθε πλατφόρμα είναι διαφορετικές, με αποτέλεσμα να είναι ένα από τα κομμάτια που ο διαχειριστής της πλατφόρμας αλλάζει παραπάνω από μια φορές κατά την διάρκεια της περιόδου των κρατήσεων. Πολλά χρήματα χάνονται εξ’ αιτίας λανθασμένων πολιτικών ακύρωσης.

Ο διαχειριστής θα πρέπει να επιλέγει πολύ σοφά τις πολιτικές ακύρωσης, ξεχωριστά σε κάθε πλατφόρμα, αλλά θα πρέπει να λάβει υπ’ όψη δυο πράγματα: πρώτον, τι πολιτική ακύρωσης χρησιμοποιούν οι υπόλοιποι όμοιοι σας στην περιοχή σας. Δεύτερον, εάν στην περίπτωση όπου επιλέξετε ευέλικτη πολιτική ακύρωσης, έχετε πιθανότητες να γεμίσετε το κενό που θα δημιουργηθεί εξ’ αιτίας της, πριν έρθουν στο ημερολόγιο οι μέρες που ακυρώθηκαν και μείνετε κενοί. Αλλά και τι θυσίες προτίθεστε να κάνετε σε περίπτωση που δεν το βλέπετε να γεμίζει.
Παλαιότερα, εκεί γύρω στο 2006-2009, οι περισσότερες πολιτικές ακύρωσης ήταν αυστηρές:  προκαταβολή 30-50% του συνολικού ποσού με την κράτηση, και σε περίπτωση ακύρωσης, δεν επιστρεφόταν τίποτε. Αυτό, σε αντίθεση με τα ξενοδοχεία που είχαν πάντα μεγάλη ελαστικότητα στις ακυρώσεις. Μάλιστα, η απώλεια της προκαταβολής τότε, ήταν και το εμπόδιο για να απογειωθεί όλη η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων-κανένας διαχειριστής ή ιδιοκτήτης δεν υποχωρούσε. Τώρα που υπάρχει πολύ πιο έντονος ανταγωνισμός στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το πρώτο πράγμα που φεύγει από την μέση είναι μια αυστηρή πολιτική ακύρωσης, μαζί με το εχέγγυο ζημιών.  

Ο Κωνσταντίνος Παπαχατζής ασχολείται με βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb από το 2006 και είναι ιδιοκτήτης του Host.gr.com

Kostandinos Papahadjis