βραχυχρονιες μισθωσεις ακινητων
βραχυχρονιες μισθωσεις σπιτιων

Αρθρα

Πως να πετύχετε μέγιστη απόδοση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb

Επειδή υπάρχουν πολλοί παράγοντες που επηρεάζουν κάθε χρόνο την απόδοση των κρατήσεων,  την πληρότητα αλλά και τα κέρδη γι’ αυτό και οι ιδιοκτήτες πρέπει να διασφαλίζουν την σταθερότητα στην απόδοσή τους και να μην είναι έρμαιο των «κακών σεζόν». Ας δούμε πως.

Φανταστείτε για λίγο πως είστε ήδη ενεργοί για τα τελευταία δυο χρόνια στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, για μια βίλα με πισίνα που είναι υπο την διαχείρηση σας, και πως οι περισσότερες κρατήσεις σας έρχονται από την Homelidays, όπου έχετε την επιλογή της πληρωμής ετήσιας συνδρομής, και όχι την επιλογή της προμήθειας για την ανάρτηση του ακινήτου σας.

Οπότε ας υποθέσουμε πως στις τελικές τιμές κράτησης, ο μικτός τζίρος που είχατε από τις κρατήσεις στο Homelidays για την τελευταία σεζόν, ήταν 80,000€. Το ποσό που πληρώνατε στην Homelidays για να βγάλετε αυτόν τον τζίρο ήταν 2,400€ έξοδα πιστωτικής, και 300€ ετήσια συνδρομή, σύνολο 2,700€.

Οπότε μέχρι τώρα, για 10 από τις 12 κρατήσεις σας κάθε σεζόν, - εικονικά τουλάχιστον, και σύμφωνα με τα λεγόμενα της Homelidays - εσείς δεν πληρώνατε παρά μόνο 300€ συνδρομή τον χρόνο και 3% πιστωτική για την πληρωμή της κάρτας (συναλλαγή), για κάθε κράτηση.

Ενώ ο ενοικιαστής πλήρωνε 5-12% προμήθεια για την κράτηση που έκανε - το τελικό ποσό, εξαρτάται από παράγοντες όπως το μέγεθος της κράτησης και το ποσό της ημερήσιας ενοικίασης.

Φανταστείτε λοιπόν τώρα πως η Homelidays αποφασίζει να καταργήσει την ετήσια συνδρομή, και όσοι ιδιοκτήτες ήταν συνδρομητές, θα μεταφέρονταν αυτόματα στην επιλογή συνεργασίας μέσω προμήθειας. Αυτομάτως από εκεί που πληρώνατε μόνο 3% για την συναλλαγή - και σύμφωνα  πάντα με τα λεγόμενα του Homelidays - θα μεταφερθείτε σε άλλο καθεστώς όπου εσείς θα πληρώνετε 8% και ο ενοικιαστής 5-12%. Επιπλέον, εάν είστε ιδιώτης θα έχετε στο 8% και ένα επιπλέον 19% ΦΠΑ, οπότε οι οφειλές σας σε κάθε κράτηση θα ήταν περίπου 10%.

Τι θα κάνει αυτό στις 80,000€ που είναι ο τζίρος σας από τις κρατήσεις που έρχονται από το Homelidays έως τώρα; Αυξάνει το ποσό που πληρώνατε στην Homelidays, και από 2,700€ γίνεται 8,000€. Αυτό κάνει.

Το σενάριο είναι φανταστικό αλλά πραγματικά πιστεύω πως είναι κάτι που αργά ή γρήγορα θα συμβεί με την Homelidays και όλο τον όμιλο Homeaway - και δεν είμαι ο μόνος. Πως και πως τους περιμένουν στο εξωτερικό, για να αρχίζουν να τους βρίζουν.

To ερώτημα είναι πως θα σκεφτόσασταν εάν τύχαινε σε εσάς. Δεν θα νιώθατε λιγάκι παγιδευμένοι, και εξαναγκασμένοι να υποστείτε κάτι που δεν θέλετε; Δεν θα ψαχνόσασταν για εναλλακτικές λύσεις; Δεν θα σκεφτόσασταν ότι ‘εδώ πέφτει εκμετάλλευση’; δεν θα κοιτούσατε για τρόπους όπου θα μπορούσατε να γλυτώσετε από κάτι τέτοιο, έτσι ώστε να έχετε μεγαλύτερο έλεγχο του τι γίνεται με τις απολαβές σας;

Πάμε λίγο σε πραγματικές ιστορίες.

Στις αρχές του 2018, η TUI αποφάσισε να αυξήσει την συνολική προμήθειά της από 15% σε 18.6%.

Η αύξηση θα γινόταν την 1η Απριλίου. 

Το χειρότερο ήταν πως όποια κράτηση για το 2018, είχε ήδη γίνει πριν την αύξηση της 1ης Απριλίου, θα έπαιρνε επίσης την προσαύξηση, δηλ. για κράτηση που έγινε το Νοέμβριο του 2017, για διακοπές π.χ. τον Ιούλιο του 2018, η προμήθεια ήταν μεν 15% όταν έγινε η κράτηση, αλλά θα γινόταν αναπροσαρμογή ώστε η  κράτηση να είχε προμήθεια 18.6% πριν την έλευση των ενοικιαστών το καλοκαίρι, με χρέωση στο υπόλοιπο 75% που πληρώνει ο ενοικιαστής στη δεύτερη δόση (υπάρχει προκαταβολή 25% και το υπόλοιπο 75% ένα πριν την έλευση). 

Στο παράδειγμα των 80,000€ αυτά είναι άλλα 2,600€ σε προμήθεια. Χωρίς να καθόμαστε να εξετάσουμε τους λόγους της αύξησης αυτής, ε, ένα μικρό σοκ το παθαίνεις! 

Δεν θα μπω καν σε συζήτηση για την αύξηση της Airbnb από 10% σε 16%.

Απλά δείχνω παραδείγματα του πόσο ευάλωτοι είναι οι διαχειριστές όταν εξαρτώνται απόλυτα από μια πλατφόρμα για τις ενοικιάσεις.


Προσωπικά δεν έχω καμία αμφιβολία πως όλες αυτές οι μεταβολές στις προμήθειες των κρατήσεων θα φτάσουν κάποια στιγμή στο 25%. Ήδη υπάρχει πλατφόρμα που χρεώνει τόσο.  

Εκτός όμως από τις προμήθειες υπάρχουν και άλλα πράγματα που δημιουργούν προβλήματα με τις πλατφόρμες όπως:

·         Η αλλαγή των όρων συνεργασίας κάθε τόσο και λιγάκι με ελάχιστη ειδοποίηση

·         Η αλλαγή των μενού λειτουργίας στις ιστοσελίδες

·         Οι αυστηροί κανόνες επικοινωνίας

·         Οι επιπτώσεις στον διαχειριστή ή ιδιοκτήτη σε περίπτωση λάθος πληροφόρησης

·         Οι απόλυτα αυστηροί κανόνες για τις ακυρώσεις και οι περιορισμένες επιλογές

·         Το απίστευτα ανταγωνιστικό περιβάλλον μεταξύ των ακινήτων στην πλατφόρμα

·         Ο εναγκαλισμός του κράτους με σκοπό την περαιτέρω αφαίμαξη

·         Η πληρωμή, η οποία γίνεται σχεδόν εξ ολοκλήρου μετά την έλευση του ενοικιαστή

·         Το δίκοπο μαχαίρι των reviews που δρουν καταλυτικά στα αποτελέσματα σας


Σε όλα αυτά να προσθέσουμε και την περιορισμένη δυνατότητα επικοινωνίας και υποστήριξης με πλατφόρμες που δεν έχουν εκπροσώπηση στην Ελλάδα, η οποία έχει και κόστος εάν σκεφτεί κάποιος τα υπεραστικά τηλεφωνήματα, καθώς και την μεγάλη καθυστέρηση σε διευθέτηση ερωτήσεων εάν η επικοινωνία περιοριστεί μόνο σε email ή chat ειδικά κατά την περίοδο του θέρους. 

Εάν μιλήσετε με επαγγελματίες του Τουρισμού που μισθώνουν ακίνητα για πολλά χρόνια θα ανακαλύψετε πως οι πιο πολλές κρατήσεις τους έρχονται απ’ ευθείας, παρακάμπτοντας τις πλατφόρμες. Υπάρχουν αρκετές εναλλακτικές από όπου μπορεί κάποιος να τραβήξει τις κρατήσεις για ένα ακίνητο. 

Για παράδειγμα, η…υβριδική εναλλακτική από τις πλατφόρμες είναι να φτιαχτεί μια ευπαρουσίαστη ιστοσελίδα για το ακίνητο.


Αυτό είναι μια λύση, η οποία παράλληλα με τις πλατφόρμες μπορεί να σας συμπληρώσει κρατήσεις.

Έχοντας ιδιωτική ιστοσελίδα υπάρχουν και άλλες εναλλακτικές. Η ψηφιακή διαφήμιση είναι μια από αυτές. Το κόστος της ψηφιακής διαφήμισης έχει πρακτικά κατακρημνιστεί τα τελευταία δυο χρόνια. Ακόμα και στα πιο γνωστά εργαλεία ψηφιακής διαφήμισης, όπως το Google Ads για παράδειγμα, είναι εφικτή η ανεύρεση ενός τεράστιου πελατειακού κοινού με πολύ καλά δημογραφικά χαρακτηριστικά, με κόστος ανά επισκέπτη στο site που ξεκινάει περίπου από το ένα λεπτό του Ευρώ. 

Οπότε με ένα κόστος περίπου όσο το κόστος της προμήθειας μιας εβδομαδιαίας κράτησης από μια από τις πλατφόρμες, είναι εφικτό να τρέξει μια ψηφιακή διαφήμιση που θα αποφέρει σε ένα διάστημα 2-3 μηνών οτιδήποτε μεταξύ 5-22 χιλιάδες επισκέπτες που έχουν το δημογραφικό προφίλ που ταιριάζει με όσους κλείνουν από πλατφόρμες.


Έστω και ένας ή δυο να κλείσουν το ακίνητο, ως αποτέλεσμα της διαφήμισης, είναι κέρδος, και συμβάλλει ως άλλη μια εναλλακτική λύση που θα μπορεί να σας αποφέρει επιπλέον κρατήσεις ανεξάρτητα από πλατφόρμες. 

Το ίδιο ακριβώς συμβαίνει και με την ψηφιακή διαφήμιση στα Social Media.

Υπάρχει επίσης και η δημιουργία αγγελιών σε ξένες εφημερίδες μιας συγκεκριμένης χώρας, οι οποίες θα οδηγούν τους αναγνώστες στην ιδιωτική ιστοσελίδα, για ένα ελάχιστο κόστος.

Και για να κλείσουμε, υπάρχουν και τα ταξιδιωτικά πρακτορεία.

Και βέβαια, και τα πρακτορεία μπορούν να συνεισφέρουν στο σύνολο των κρατήσεων ενός ακινήτου, παράλληλα με όλους τους υπόλοιπους τρόπους που αναφέρθηκαν.

Όπως βλέπετε, η βεντάλια των επιλογών σας ανοίγει.

Και εδώ βέβαια φαίνεται η διαφορά μεταξύ ερασιτεχνικής και επαγγελματικής διαχείρισης ενός ακινήτου: πόσοι από εσάς γνωρίζετε να διαχειριστείτε με επιτυχία όλες τις εναλλακτικές λύσεις που αναφέρθηκαν, έτσι ώστε να μπορέσετε να γίνετε ανεξάρτητοι από πλατφόρμες και να έχετε αποτελέσματα με όλες τις εναλλακτικές; 

Στο χέρι σας είναι να βρείτε έναν διαχειριστή ο οποίος θα τρέξει παράλληλα όλες τις εναλλακτικές και να σας αποφέρει το καλύτερο δυνατό γέμισμα στη σεζόν, περιορίζοντας την αναγκαιότητα για “υποδούλωση” σε πλατφόρμες.

Ο Κωνσταντίνος Παπαχατζής ασχολείται με βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb από το 2006 και είναι ιδιοκτήτης του Host.gr.com

Kostandinos Papahadjis