βραχυχρονιες μισθωσεις ακινητων
βραχυχρονιες μισθωσεις σπιτιων

Νεα

Φοροεκτιμήσεις

Επιμέλεια: Επιστημονική ομάδα της ARTION με την καθοδήγηση του Γιώργου Δαλιάνη  www.artion.gr

Βραχυχρόνιες μισθώσεις χωρίς άλλες υπηρεσίες

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις καταλυμάτων που δεν περιλαμβάνουν άλλες υπηρεσίες εκτός από παροχή κλινοσκεπασμάτων, απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ και από το τέλος χαρτοσήμου. Το εισόδημα που αποκτούν τα φυσικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων θεωρείται «εισόδημα από ακίνητη περιουσία», εφόσον παρέχονται μόνο κλινοσκεπάσματα, και φορολογείται με την κλίμακα που εφαρμόζεται στα ενοίκια, ενώ για τα νομικά πρόσωπα το εισόδημα υπόκειται σε φόρο με τον εταιρικό συντελεστή.

Μετατροπή προσωπικής εταιρείας σε κεφαλαιουχική

Σύμφωνα με το νέο νομοθετικό πλαίσιο για τους εταιρικούς μετασχηματισμούς (ν. 4601/2019), σε περίπτωση μετατροπής προσωπικής εταιρείας σε κεφαλαιουχική απαιτείται προηγούμενη εξακρίβωση της αξίας της περιουσίας της υπό μετατροπή εταιρείας από ορκωτούς ελεγκτές ή πιστοποιημένους εκτιμητές (σύμφωνα με τη διαδικασία αποτίμησης των εισφορών σε είδος που ακολουθείται για την ανώνυμη εταιρεία). Στην περίπτωση αυτή το κεφάλαιο της εταιρείας με τη νέα νομική της μορφή δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο, χωρίς νέες εισφορές, από το ποσό που προκύπτει, αν από τη συνολική αξία των περιουσιακών στοιχείων της υπό μετατροπή εταιρείας αφαιρεθούν οι υποχρεώσεις της. Εφόσον το κεφάλαιο της εταιρείας με τη νέα νομική της μορφή υπολείπεται από το ελάχιστο όριο που προβλέπεται από τον νόμο ή το καταστατικό για την εταιρεία αυτή, η διαφορά καλύπτεται με νέες εισφορές.

Προσοχή: Η μετατροπή ατομικής επιχείρησης σε κεφαλαιουχική εταιρεία (ΕΠΕ/Α.Ε./IKE) αποτελεί κατ' ουσίαν σύσταση νέου νομικού προσώπου με εισφορά σε είδος και όχι μετατροπή κατά την έννοια των διατάξεων των άρθρων 118-133 του νέου νόμου για τους εταιρικούς μετασχηματισμούς (ν. 4601/2019). Στην περίπτωση αυτή, λοιπόν, εφαρμόζονται οι διατάξεις των αναπτυξιακών νόμων (ν.δ. 1297/1972, ν. 2166/1993 κ.λπ.) (βλ. και ΑΑΔΕ/Ε2048/21.3.2019).

Φορολογική αντιμετώπιση ανείσπρακτων μισθωμάτων

Προκειμένου να μη φορολογηθούν ως εισπραχθέντα τα μισθώματα που δεν έχουν καταβληθεί κατά το εκάστοτε φορολογικό έτος, ο εκμισθωτής (συνήθως ιδιοκτήτης) πρέπει να κάνει τις εξής κινήσεις:

* Να εκδοθεί σε βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων που συνοδεύεται από το αποδεικτικό επίδοσής της. Άρα η κατάθεση αίτησης για έκδοση διαταγής πληρωμής-απόδοσης μισθίου η οποία δεν έχει εκδοθεί μέχρι την ημέρα υποβολής της δήλωσης δεν αρκεί. Αν αντί για διαταγή πληρωμής-απόδοσης κατατεθεί αγωγή, τότε αυτή πρέπει να έχει επιδοθεί έως την ημέρα υποβολής της φορολογικής δήλωσης και δεν είναι απαραίτητο να έχει εκδοθεί η σχετική απόφαση. Τα παραπάνω δικαιολογητικά θα πρέπει να έχουν κατατεθεί στην αρμόδια ΔΟΥ του φορολογούμενου έως την ημέρα υποβολής της φορολογικής δήλωσης.

* Για την περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή/υπεκμισθωτή. Η αναγγελία γίνεται στη γραμματεία του Δικαστηρίου που υπάγεται η πτωχευτική διαδικασία.

* Σε περίπτωση που έχουν μεσολαβήσει κάποιοι μήνες από την έκδοση και επίδοση της απόφασης αποβολής (εξωστική αγωγή) ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου έως την οριστική αποχώρηση του μισθωτή η οποία γίνεται βίαια μέσω δικαστικού επιμελητή με έκθεση αποβολής-εγκατάστασης, τα επιπλέον αυτά μισθώματα οφείλονται κανονικά. Εφόσον δεν έχουν αποδοθεί τα μισθώματα αυτά στον εκμισθωτή (όπως συνήθως συμβαίνει στις περιπτώσεις αυτές), τότε πρέπει να υποβληθεί υπεύθυνη δήλωση μη είσπραξης των μισθωμάτων αυτών και αντίγραφο της έκθεσης αποβολής-εγκατάστασης στην αρμόδια ΔΟΥ. Τα ανωτέρω ισχύουν και για τη μη εισπραχθείσα αποζημίωση για εξωσυμβατική χρήση του ακινήτου. Όλα τα παραπάνω πρέπει να γίνουν πριν από την υποβολή της δήλωσης.

Δημοφιλή ερωτήματα
Δεν αποτελεί λόγο ανακρίβειας των βιβλίων η μη καταχώρηση ή η ανακριβής καταχώρηση των λοιπών (πλην των αποθεμάτων) περιουσιακών στοιχείων, δεδομένου ότι από τη μη καταχώρηση των δεδομένων αυτών δεν επηρεάζεται το φορολογικό αποτέλεσμα.