βραχυχρονιες μισθωσεις ακινητων
βραχυχρονιες μισθωσεις σπιτιων

Νεα

Η κρίση τροφοδοτεί τις παράνομες μισθώσεις κατοικιών

Oι ιδιοκτήτες ακινήτων αναζητούν εναγωνίως συμπληρωματικό εισόδημα για να πληρώσουν (και) τον ΕΝΦΙΑ, οι ξενοδόχοι της Αττικής διαπιστώνουν ότι ανά δύο ξενοδοχειακές κλίνες αντιστοιχεί πλέον μία σε σπίτια τύπου Airbnb, η τελευταία επεκτείνεται εκτός των σπιτιών εισάγοντας μια νέα ταξιδιωτική πλατφόρμα εμπειριών και για την Αθήνα, ενώ το Δημόσιο συνεχίζει να χάνει έσοδα και με καθυστέρηση ενάμιση χρόνου τα κυβερνητικά στελέχη δηλώνουν τώρα ότι θα κατατεθεί άμεσα προς διαβούλευση το νομοσχέδιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις -παράνομες και μη- τουριστικών κατοικιών.

Την ίδια στιγμή, οι μεσίτες του κέντρου της Αθήνας διαπιστώνουν αυξημένη ζήτηση για διαμερίσματα 50-60 τ.μ., ενώ οι ιδιοκτήτες αποσύρουν από την αγορά διαμερίσματα -υπό άλλες συνθήκες- που θα προορίζονταν αν και εφόσον δεν είχε καταρρεύσει η εγχώρια κτηματαγορά- προς μίσθωση και στρέφονται στην ενοικίαση σε τουρίστες.

Τι λένε οι μεσίτες

«Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων ήρθε λίγο αργότερα στην Αθήνα, έχει γίνει και λίγο μόδα, ενώ το τελευταίο διάστημα έχει πάρει μεγαλύτερες διαστάσεις λόγω της κρίσης. Ωστόσο, αυτό που θα πρέπει να παρατηρήσουμε είναι ότι οι ιδιοκτήτες του κέντρου της Αθήνας στρέφονται στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις όχι μόνο γιατί το επιλέγουν, αλλά και για τον πρόσθετο λόγο ότι τελικά δεν υπάρχει αγορά στην οποία να απευθυνθούν λόγω της κρίσης, την ίδια στιγμή που επιβαρύνονται φορολογικά για τα ακίνητά τους», επισημαίνει στο Πρώτο Θέμα η κυρία Σταυρούλα Βαμβακά, επικεφαλής ενός από τα μεγαλύτερα μεσιτικά γραφεία του κέντρου της Αθήνας, της Re/max New Deal.

Με βάση τις αναζητήσεις στα μεγάλα sites αγγελιών, αυτή τη στιγμή οι καταχωρήσεις για ενοικιάσεις κατοικιών στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας, για όλα τα βαλάντια και μεγέθη, φτάνουν τις 7.200. Παράλληλα, οι τιμές τόσο για τα ενοίκια όσο και για την αγορά διαμερισμάτων ειδικά στην Αθήνα το τελευταίο δωδεκάμηνο -έως τα τέλη Σεπτεμβρίου του 2016- διαμορφώνονται σε οριακά πτωτικά επίπεδα, ήτοι 0,9%, έστω κι αν οι ρυθμοί πτώσης της αγοράς συνολικά δείχνουν να έχουν επιβραδυνθεί. Ετσι, η περιοχή της Αθήνας, με βάση τα επίσημα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, σημειώνει τη χαμηλότερη πτώση (0,9% έναντι με του Σεπτεμβρίου του 2015) σε σύγκριση με τις λοιπές γεωγραφικές περιοχές ανά την Ελλάδα (Θεσσαλονίκη -1,4%, άλλες μεγάλες πόλεις -1,2%, λοιπές περιοχές -3%, σύνολο αστικών περιοχών -1,5%).

Σχετικά με τις τιμές των ενοικίων, με βάση τα στοιχεία της Re/max Eλλάς, η γενικότερη διαπίστωση για το κέντρο της Αθήνας είναι ότι οι τιμές παρέμειναν σταθερές το 2016 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, με κάποιες εξαιρέσεις όπως στο Κολωνάκι όπου παρατηρήθηκε αύξηση 5% ή, αντίθετα, σε ορισμένες περιοχές του κέντρου, όπως οι Αμπελόκηποι, όπου η μείωση άγγιξε το 11%.

Η κυρία Βαμβακά επισημαίνει ότι τα διαμερίσματα 50- 60 τ.μ. στο κέντρο γύρω από την Ακρόπολη, το Κουκάκι, τα Ιλίσια, το Μετς, το Παγκράτι κ.τ.λ. παρουσιάζουν σημαντική ζήτηση για αγορά αυτή τη στιγμή. Σημειωτέον ότι το Κουκάκι, που «προσφέρει εγγύτητα στην Ακρόπολη αλλά χωρίς... τιμές Ακρόπολης», όπως αναφέρει χαρακτηριστικά η κυρία Βαμβακά, ήταν στην πεντάδα με τις δημοφιλέστερες γειτονιές του κόσμου το 2015 για την Airbnb, καταγράφοντας αύξηση 801% σε σύγκριση με το 2014. Μάλιστα με βάση τα τελευταία στοιχεία της Airbnb (Νοέμβριος 2016), ένας οικοδεσπότης μπορεί να κερδίσει στην Αθήνα κατά μέσο όρο 147 ευρώ.

Στο ερώτημα, ωστόσο, αν έχουν πληθύνει οι περιπτώσεις εξώσεων ενοικιαστών από ιδιοκτήτες που θέλουν να εξασφαλίσουν υψηλότερο εισόδημα μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, η ίδια αναφέρει ότι από νομικής άποψης ένα τέτοιο εγχείρημα δεν είναι και τόσο εύκολο αφού υπάρχουν κυρώσεις: «Εκτός φυσικά κι αν ο ενοικιαστής δεν πληρώνει το ενοίκιο ή λήξει το συμβόλαιο και ο ιδιοκτήτης δεν το ανανεώσει ή στις περιπτώσεις ιδιοκατοίκησης. Σε κάθε περίπτωση, δεν έχουμε παρατηρήσει ''περίεργες'' εξώσεις».

Αντίθετα, τα μεσιτικά γραφεία καταγράφουν αύξηση των υπεκμισθώσεων διαμερισμάτων, γεγονός που μπορεί να οφείλεται και στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις. «Στις περιπτώσεις αυτές θα πρέπει να υπάρχει σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη, ο οποίος μπορεί να βγει ωφελημένος μακροπρόθεσμα αφού ο μισθωτής αναλαμβάνει και τις εργασίες ανακαίνισης και -ως γνωστόν- τα περισσότερα διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας είναι παλιά», αναφέρει η κυρία Βαμβακά.

Οι ενοικιαστές, πάντως, που αναζητούν διαμέρισμα στο κέντρο της Αθήνας διαπιστώνουν ότι ενώ το 2014 μπορούσαν να βρουν με τιμές γύρω στα 600-700 ευρώ σχετικά καλά διαμερίσματα και μεγάλα, άνω των 100 τ.μ., σε περιοχές όπως τα Εξάρχεια, ο Λυκαβηττός, το Κουκάκι, το Παγκράτι (με πολύ μεγάλη προσφορά μάλιστα), ακόμη και στο Μετς, μολονότι η εγχώρια κτηματαγορά παραμένει στο ναδίρ, τώρα τα σπίτια αυτής της κατηγορίας σε αυτές τις τιμές και στις συγκεκριμένες περιοχές μετά βίας νοικιάζονται για μακροχρόνια μίσθωση. Σε περιοχές δε όπως το Γκάζι, τα Πετράλωνα και το Θησείο τα πράγματα είναι ακόμη πιο δύσκολα.

«Η ελληνική αγορά φυσικά ακολουθεί τη γενικότερη τάση που ισχύει στην υπόλοιπη Ευρώπη. Ωστόσο θα πρέπει να βρεθεί ο τρόπος αυτό να γίνεται νόμιμα. Ειδικά στην Αθήνα το φαινόμενο των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων έχει πάρει διαστάσεις λόγω της αύξησης των επισκεπτών τα τελευταία χρόνια. Μάλιστα σημαντική κατηγορία επισκεπτών, εντός αλλά και εκτός Ελλάδας, που επιλέγει τη μίσθωση ενός σπιτιού είναι οι οικογένειες, για τις οποίες το κόστος για ξενοδοχειακό κατάλυμα είναι απαγορευτικό», αναφέρει η κυρία Βαμβακά.

Τι λένε οι ξενοδόχοι της Αθήνας

Νομιμότητα και έσοδα για το Δημόσιο προκειμένου να μειωθεί η υπερφορολόγηση, ειδικότερα στον τουρισμό αλλά και συνολικότερα στο εγχώριο επιχειρείν, ζητούν από την πλευρά τους οι ξενοδόχοι, προβάλλοντας το μείζον ζήτημα της ανταγωνιστικότητας του ελληνικού τουριστικού προϊόντος.

«Η οικονομία του διαμοιρασμού είναι ένα πολύ μεγάλο πρόβλημα που βιώνουμε το τελευταίο διάστημα, αφού αυτή τη στιγμή υπάρχουν μεμονωμένοι κωδικοί ατόμων που διαχειρίζονται 120-130 και περισσότερα ακόμη ακίνητα», αναφέρει ο κ. Αλέξανδρος Βασιλικός, πρόεδρος της Ενωσης Ξενοδόχων Αθηνών - Αττικής και Αργοσαρωνικού (ΕΞΑΑΑ).

«Το πρόβλημα για εμάς είναι οι οργανωμένες ''επιχειρήσεις'', όχι ο μεμονωμένος ιδιοκτήτης ενός ακινήτου που μπορεί να αναζητεί επιπλέον εισόδημα για λίγες ημέρες όταν λείπει από το σπίτι του και πηγαίνει ο ίδιος διακοπές. Αυτή τη στιγμή υπάρχει μεμονωμένος κωδικός που διαχειρίζεται 145 σπίτια και είναι ευνόητο ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν πρόκειται για απλό ιδιοκτήτη, αλλά κανονικό... ξενοδόχο, και γι' αυτό ζητούμε τη ρύθμιση της αγοράς ώστε να υπάρχουν ίσοι όροι για όλους.

Υπολογίζουμε, ως Ενωση, ότι στην ευρύτερη περιοχή πλέον περίπου 8.000 σπίτια με μέσο όρο 3 κλίνες μισθώνονται σε τουρίστες μέσα από περισσότερο ή λιγότερο γνωστές πλατφόρμες ενοικίασης. Τα νούμερα αυτά μεταφράζονται σε 24.000 κλίνες, οι οποίες έρχονται να προστεθούν στο υφιστάμενο ξενοδοχειακό δυναμικό των 55.000 κλινών της ευρύτερης περιοχής της Αθήνας. Αρα, σχεδόν ανά δύο ξενοδοχειακές κλίνες αντιστοιχεί μία κλίνη ενός ενοκιαζόμενου σπιτιού».

Ο κ. Βασιλικός επισημαίνει ακόμη ότι συνολικά τα τελευταία χρόνια υπάρχει σημαντική βελτίωση των μεγεθών της Αττικής, ωστόσο τα δύσκολα χρόνια της κρίσης (ειδικά ως τα μέσα του 2013) «η Αθήνα έχασε το 60% του τζίρου της μέσα σε μια τριετία, άρα υπάρχει χώρος για ανάπτυξη.

Μέχρι σήμερα και με την τουριστική άνθηση των τελευταίων ετών έχουμε καταφέρει να ανακτήσουμε την πληρότητα στα ξενοδοχεία και να φτάσουμε σε βιώσιμα επίπεδα πληρότητας στην Αττική, ωστόσο είμαστε ακόμη μακριά από μια καλή ξενοδοχειακή εικόνα όσον αφορά τις τιμές των δωματίων. Η ελληνική πρωτεύουσα παραμένει η φθηνότερη στην Ευρώπη ως προς τις τιμές, την ίδια στιγμή που η Κωνσταντινούπολη, π.χ., παραμένει σε ποσοστό 20% ακριβότερη, παρά την πτώση κατά 30% στα έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο.

Η Αθήνα έχει μεγάλες δυνατότητες και θα ήταν άδικο αν δεν τη συγκρίναμε, π.χ., με τη Ρώμη. Κανονικά θα έπρεπε να βρίσκεται μέσα στις top 5 πρωτεύουσες της Ευρώπης ως προς την απόδοση των ξενοδοχείων της. Οι ξενοδόχοι της Αθήνας είχαν κάνει σημαντικές επενδύσεις την προηγούμενη δεκαετία, προσβλέποντας και στα οφέλη από τη διοργάνωση των Ολυμπιακών Αγώνων, τα οποία όμως δεν ήρθαν ποτέ.

Δεν έχουμε καταφέρει να φτάσουμε στο επίπεδο των ανταγωνιστών μας και έχουμε πάρα πολλή δουλειά και δρόμο μπροστά μας προκειμένου να μιλάμε για πραγματική άνθηση του τουριστικού μας προϊόντος, με βελτίωση της εποχικότητας, του επιπέδου των τουριστών, ενίσχυση των υποδομών, π.χ. με τη δημιουργία κέντρων υποδοχής κρουαζιέρας κ.τ.λ.», επισημαίνει ο κ. Βασιλικός.

Τι λένε από την κυβέρνηση

Από την πλευρά τους, οι τουριστικοί φορείς εκτιμούν ότι η φορολόγηση της «γκρίζας» τουριστικής οικονομίας θα μπορούσε να αποφέρει περί τα 208-300 εκατ. ευρώ στα δημόσια ταμεία, πενταπλάσιο ποσό από τα 60 εκατ. ευρώ που υπολογίζεται ότι θα αποφέρει η επιβολή του τέλους διανυκτέρευσης στα ξενοδοχεία από τις αρχές του 2018. Χαράτσι το οποίο, κατά τους ξενοδόχους, ήδη προκαλεί πονοκέφαλο τόσο στους ίδιους όσο και στους tour operators του εξωτερικού, αφού αμφότερες οι πλευρές αναζητούν το ποιος τελικά θα επιβαρυνθεί και σε ποιον βαθμό για να μη μετακυλιστεί το κόστος στον πελάτη.

Το νομοσχέδιο για τη ρύθμιση της οικονομίας διαμοιρασμού στα καταλύματα είχε εξαγγελθεί ήδη από το δύσκολο καλοκαίρι του 2015, με το κυβερνητικό επιτελείο να εξαγγέλλει τώρα ότι θα το φέρει άμεσα προς διαβούλευση, αφού οι σχετικές ρυθμίσεις ήταν έτοιμες από τον περασμένο Μάιο αλλά υπήρξαν καθυστερήσεις λόγω των διαβουλεύσεων με τους δανειστές, οι οποίοι απαιτούσαν πιο χαλαρό περιβάλλον.

Μερικά από τα βασικά σημεία του νομοσχεδίου είναι ότι θα αφορά μόνο σε φυσικά πρόσωπα, με περιορισμό ανά ΑΦΜ, και εγγραφή στο σχετικό μητρώο, ενώ θα υπάρχει μέγιστο όριο μίσθωσης 90 ημερών και αντίστοιχα μικρότερο 60 ημερών για τα νησιά.

Ο διαχωρισμός γίνεται προκειμένου να υποστηριχθούν οι νησιωτικοί προορισμοί που έχουν μικρότερης διάρκειας σεζόν. Η δραστηριότητα δεν θα υπάγεται σε ΦΠΑ, ενώ οι εκμεταλλευτές των ακινήτων θα θεωρείται ότι αποκτούν εισόδημα από ακίνητα και όχι από επιχειρηματική εκμετάλλευση. Ετσι, η πλειονότητα των εκμισθωτών που διαθέτουν ένα ή δύο ακίνητα τα οποία εκμισθώνουν και αποκτούν εισόδημα έως και 12.000 ευρώ τον χρόνο θα φορολογούνται με τον χαμηλό φορολογικό συντελεστή 15%.

Αντίθετα, όσοι λειτουργούν σκιώδη ξενοδοχειακά καταλύματα αποκτώντας υψηλά εισοδήματα χωρίς, μέχρι σήμερα, να αποδίδουν φόρους και ασφαλιστικές εισφορές θα επιβαρύνονται με φορολογικούς συντελεστές 35% και 45% επί των ακαθάριστων κερδών τους, γεγονός που θα λειτουργεί ως αντικίνητρο. Ερώτημα παραμένει το πώς θα αντιμετωπιστούν οι περιπτώσεις οργανωμένων εταιρειών που δραστηριοποιούνται στον κλάδο και συνδέουν τις εισπράξεις τους με λογαριασμούς στο εξωτερικό. Οσον αφορά τον χρόνο της εφαρμογής των νέων διατάξεων, οι εκπρόσωποι του υπουργείου Τουρισμού αναφέρουν ότι στόχος είναι «να υπάρξει άμεση εφαρμογή».

H Αirbnb λανσάρει το Trips

Το νομοσχέδιο θα αφορά μεν την οικονομία του διαμοιρασμού, ωστόσο μόνο για την κατηγορία των καταλυμάτων. Την ίδια στιγμή, ακολουθώντας τελικά τις τάσεις και τις επιθυμίες των ίδιων των καταναλωτών, η αγορά εκτός αλλά και πλέον εντός Ελλάδας έχει προχωρήσει ένα βήμα πιο μπροστά: η πιο γνωστή πλατφόρμα ενοικίασης κατοικιών Airbnb ανακοίνωσε την περασμένη εβδομάδα τη λειτουργία της πλατφόρμας Τrips, η οποία απευθύνεται στους ταξιδιώτες που θέλουν μια ξεχωριστή εμπειρία από ντόπιους στη χώρα προορισμού τους, με την Αθήνα να είναι η πρώτη στάση για την Ελλάδα.

Ο ταξιδιώτης κάνει κράτηση ανάλογα με την εμπειρία που επιθυμεί να βιώσει στον προορισμό του, π.χ. πεζοπορία, ψάρεμα, φωτογράφηση, σεμινάρια μαγειρικής, επισκέψεις σε υπαίθριες αγορές, και ο ντόπιος οικοδεσπότης παίρνει την αμοιβή που έχει ορίσει εξαρχής μέσω της πλατφόρμας Trips.

H δραστηριότητα μπορεί να διαρκεί μίνιμουμ δύο ώρες, π.χ. για μια βόλτα στην αγαπημένη γειτονιά του οικοδεσπότη, ενώ υπάρχουν και οι πολυήμερες εμπειρίες, π.χ. μαθήματα χορού, ζωγραφικής ή ακόμη και συμμετοχή σε εθελοντικές δραστηριότητες. Η πλατφόρμα Trips ξεκινά με περίπου 500 εμπειρίες σε 13 πόλεις σε ολόκληρο τον κόσμο, στις οποίες συμπεριλαμβάνονται το Λος Αντζελες, το Σαν Φρανσίσκο, το Μαϊάμι, το Ντιτρόιτ, η Αβάνα, το Λονδίνο, το Παρίσι, η Φλωρεντία, το Ναϊρόμπι, το Κέιπ Τάουν, το Τόκιο, η Σεούλ και φυσικά η Αθήνα.

Kostandinos Papahadjis