βραχυχρονιες μισθωσεις ακινητων
βραχυχρονιες μισθωσεις σπιτιων

Νεα

ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΟ: Ο χάρτης των airbnb στη Μαγνησία. Οι περιοχές και οι εξωφρενικές τιμές!

Το τοπίο στον παγκόσμιο τουρισμό έχει αλλάξει τα τελευταία χρόνια. Η εξέλιξη της τεχνολογίας δε θα μπορούσε να σταματήσει, ικανοποιώντας τα συμφέροντα μόνο των ξενοδόχων. Μία τεράστια αγορά, αυτή του τουρισμού άνοιξε και για τους ιδιώτες μέσω της πλατφόρμας AIRBNB και άλλων εταιρειών που παρέχουν υπηρεσίες μεσιτείας για να ενοικιάσετε βραχυχρόνια το σπίτι σας ή το εξοχικό σας και να εξασφαλίσετε ένα έξτρα εισόδημα.

Όλο και περισσότεροι είναι οι Βολιώτες οι οποίοι εξοπλίζουν τα σπίτια τους προκειμένου να τα διαθέσουν μέσω του συστήματος της βραχυχρόνια μίσθωσης προς ενοικίαση. Πολλοί τα καταφέρνουν, πολλοί πάλι όχι.

Ο χάρτης που παρουσιάζει σήμερα το TheNewspaper.gr είναι χαρακτηριστικός για το πως εξελίσσεται στην περιοχή μας η ενοικίαση κατοικιών μέσω αυτής της πλατφόρμας. Στο κέντρο του Βόλου υπάρχουν διαθέσιμα 180 διαμερίσματα μικρά και μεγάλα για βραχυχρόνια μίσθωση. Στο παραλιακό μέτωπο από τις Αλυκές έως την Νέα Αγχίαλο 150 κατοικίες, κυρίως εξοχικές και από την Αγριά έως την Άφησσο, 250 ιδιοκτήτες ενοικιάζουν με αυτή τη μέθοδο τα σπίτια τους στην Βολιώτικη ριβιέρα!

Το κόστος ξεκινάει από 20 ευρώ και μπορεί να φτάσει έως και τα 370 ευρώ ανά διανυκτέρευση!

Τι να προσέξετε

Για όσους νοικιάζουν ακίνητα μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας Airbnb και παράλληλα παρέχουν υπηρεσίες ξενοδοχείου, η εφορία επιφυλάσσει… κρυφές παγίδες. Σύμφωνα με τους ειδικούς, οι φορολογούμενοι θα πρέπει να είναι ιδιαιτέρως προσεκτικοί κατά τη διαδικασία υποβολής  φορολογικών δηλώσεων προκειμένου να αποφύγουν δυσάρεστες εκπλήξεις. 

Σύμφωνα με το άρθρο 41 του Ν. 4172 το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν.4446/2016, όπως ισχύει, είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις που ισχύουν για την φορολόγηση εισοδημάτων από ενοίκια.

Βασική προϋπόθεση όμως είναι τα ακίνητα να εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Στην περίπτωση που παρέχεται οποιαδήποτε άλλη υπηρεσία πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, όπως για παράδειγμα παροχή γευμάτων , ξεναγήσεις, μεταφορά από και προς το αεροδρόμιο , τότε το εισόδημα αυτό θα χαρακτηρίζεται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, άρα θα πρέπει να έχει γίνει έναρξη επιχείρησης και η κλίμακα που θα εφαρμοστεί είναι αυτή της ατομικής επιχείρησης.

Τα εισοδήματα αυτά δηλώνονται στο έντυπο Ε2 του υπόχρεου της δήλωσης ή της συζύγου , εάν η δήλωση υποβάλλεται κοινή και τα εισοδήματα προκύπτουν από ακίνητο της συζύγου. Στον σχετικό πίνακα 1 του εντύπου Ε2 θα πρέπει να δηλώνεται σε χωριστή γραμμή και να επιλέγεται η επιλογή Νο 60 « βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων άρθρων 39 Α» στην λίστα «είδος χρήσης ακινήτου». Θα πρέπει επίσης να αναγράφονται τα στοιχεία του ακινήτου που υπάρχουν τα εισοδήματα αυτά , το διάστημα που υπάρχουν εισοδήματα τέτοιου τύπου, το συνολικό ετήσιο εισόδημα που υπάρχει από τέτοιου είδους εκμετάλλευση. Στην περίπτωση που το εισόδημα προκύπτει από εκμετάλλευση μετά από υπεκμίσθωση θα πρέπει να επιλεχθεί η επιλογή Νο 61 «βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων άρθρων 39 Α».

Πότε απαλλάσσεσαι από ΦΠΑ και προκαταβολή φόρου

«Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.
Ως ψηφιακές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές, όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους. Στα πλαίσια της οικονομίας διαμοιρασμού ως ακίνητο θεωρείτε το διαμέρισμα, η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών και οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια».

Επίσης αξίζει να σημειωθεί ότι από την στιγμή που τηρείτε η βασική προϋπόθεση του να μην παρέχεται οποιασδήποτε υπηρεσία πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, το εισόδημα που αποκτάται απαλλάσσεται του Φ.Π.Α. και τις προκαταβολής φόρου.

Μέχρι τα τέλη Νοεμβρίου του 2018 οι διαχειριστές των ακινήτων αυτών θα πρέπει να εγγραφούν στο ειδικό μητρώο ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της Α.Α.Δ.Ε σύμφωνα με τα όσα ορίζει η ΠΟΛ 1187/2017 της Α.Α.Δ.Ε ,όταν αυτό μπει σε λειτουργία . Βέβαια το ειδικό μητρώο δεν έχει μπει ακόμη σε λειτουργία , μέχρι τότε όμως θα πρέπει οι διαχειριστές των ακινήτων να υποβάλλουν την δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας , χωρίς το ΑΦΜ του ενοικιαστή , αλλά με τον αριθμό ταυτότητας ή διαβατηρίου , επιλέγοντας την σχετική επιλογή «τουριστική-βραχυχρόνια μίσθωση», επισημαίνει ο Ηλίας Χατζηγεωργίου στο ρεπορτάζ του.

Σύμφωνα με το νόμο 4446/2016 με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:
α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

Βέβαια μέχρι στιγμής δεν έχει εκδοθεί καμία τέτοια απόφαση για καμία περιοχή».

Μπορεί οι πλατφόρμες «τύπου Airbnb» να εμφανίζονται απρόθυμες να «φακελώσουν» τους πελάτες τους για χάρη της εφορίας, η Φορολογική Διοίκηση όμως δεν παραμένει άπραγη. Αντιθέτως, σύμφωνα με πληροφορίες, η ΑΑΔΕ σχεδιάζει διασταυρώσεις και ελέγχους για να εντοπίσει όσους συνεχίζουν να μη δηλώνουν τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, με τους εξής τρεις τρόπους :

1. Ήδη γίνονται στοχευμένοι έλεγχοι από εφοριακούς, που ψάχνουν καταχωρήσεις ακινήτων στο διαδίκτυο και στη συνέχεια ελέγχουν αν έχει δηλωθεί το ακίνητο και η ενοικίαση. Σε περιπτώσεις όπου ο έλεγχος σε εθνικό επίπεδο δεν επαρκεί, ζητείται η ανταλλαγή πληροφοριών και διεθνής συνεργασία με φορολογικές διοικήσεις άλλων χωρών.

2. Μόλις τελειώσει η διορία για δήλωση στο Μητρώο Ακινήτων (στις 30 Νοεμβρίου) μέσα στην οποία πρέπει να οριστικοποιήσουν τα ακίνητά τους στο μητρώο οι Διαχειριστές, η ΑΑΔΕ θα ζητήσει από τις Πλατφόρμες διαμοιρασμού να διαγράψουν όσους δεν κάνει τη δήλωση για να πάρουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτων. Με άλλα λόγια, θα τους ζητήσει να «κατεβάσουν» τις αγγελίες όσων δεν συμμορφώθηκαν με το νέο καθεστώς φορολόγησης.

3. Εξετάζεται η δυνατότητα δημιουργίας μηχανισμού («search robot») ούτως ώστε να σαρώνονται αυτόματα και άμεσα τα ακίνητα που έχουν ανεβάσει οι ιδιοκτήτες τους στην Ελλάδα, και να διαπιστωθεί ποιοι τα έχουν δηλώσει, αλλά και επιπλέον εάν τυχόν παρέχουν και άλλες υπηρεσίες εκτός από διαμονή και κλινοσκεπάσματα (πχ πρωινό, ξεναγήσεις κλπ) προκειμένου να υπαχθούν στο καθεστώς ΦΠΑ. Ήδη η Πορτογαλία έχει και χρησιμοποιεί ένα αντίστοιχο σύστημα, και η ΑΑΔΕ έχει ζητήσει την σχετική τεχνογνωσία.

Μιλώντας την Παρασκευή στο 19ο Συνέδριο για την Αξιοποίηση της Ακίνητης Περιουσίας-Prodexpo, ο διοικητής της ΑΑΔΕ Γιώργος Πιτσιλής υπογράμμισε την διάθεση συνεργασίας των ελεγκτικών μηχανισμών όλων των χωρών. Όπως τόνισε «υπάρχει μια κατανόηση της ανάγκης να δράσουμε συνολικά. Έχουμε επισημάνει ότι είναι ένα πρόβλημα που κάθε μία διοίκηση δεν μπορεί να λύσει χωριστά. Νομίζω ότι αν συνεχίσουμε, θα έχει ένα αποτέλεσμα γιατί η Ευρωπαϊκή Ένωση εξετάζει, ήδη, τις οδηγίες για τα θέματα πλατφορμών. Αργά ή γρήγορα θα βρεθεί μια κοινή λύση. Η φορολογία δεν μπορεί να είναι παράγοντας που επηρεάζει τον ανταγωνισμό».

«Ήταν πρόκληση για εμάς για να φτιαχτεί μια πλατφόρμα φιλική προς το χρήστη. Έχουν γίνει, ήδη, δύο εφαρμογές: Μία για την εγγραφή των ακινήτων και μία για την καταγραφή της κάθε μίας μίσθωσης, που αθροίζεται κάθε τέλος του χρόνου στην φορολογική δήλωση. Είναι πολύ αναλυτικά και τα δύο, συνοδεύονται μάλιστα με οπτικοακουστικό υλικό, είναι η πρώτη φορά, μάλιστα, που γίνεται κάτι τέτοιο. Ο χώρος της οικονομίας διαμοιρασμού είναι ένας καινούριος χώρος και αφορά πολίτες πια και όχι εταιρίες και είναι άλλη μια πρόκληση να πετύχουμε την οικειοθελή τους συμμόρφωση. Θέλουμε να δείξουμε ότι είναι απλό και εύκολο να είναι κάποιος συνεπής στις υποχρεώσεις του. Επίσης, δρομολογείται και το κομμάτι του ελέγχου. Είμαστε ακόμα στη φάση της εγγραφής στο μητρώο και επιδιώκουμε τη συνεργασία μας με τις διάφορες πλατφόρμες.

Σε σχέση με την επικοινωνία με τις πλατφόρμες, ο κ. Πιτσιλής υπογράμμισε ότι «υπάρχει ήδη διάλογος με τις εταιρίες. Αλλά η μία περιμένει την άλλη να δει τι θα κάνει. Αυτό που είναι σημαντικό να καταλάβουν ότι δεν πρέπει να δίνουν την εντύπωση ότι ανέχονται τη φοροδιαφυγή και προοδευτικά αυτό γίνεται. Ο πρώτος τρόπος να το δείξουν είναι να εκβάλουν από την πλατφόρμα όσους δεν συμμορφώνονται με τη διαδικασία».

Kostandinos Papahadjis