βραχυχρονιες μισθωσεις ακινητων
βραχυχρονιες μισθωσεις σπιτιων

Νεα

Η κυριαρχία του Airbnb στην Αθήνα: Ποσοστά, τζίροι και πιθανά αντίμετρα

Αβάσταχτα είναι πλέον τα ενοίκια για τον Αθηναίο με μέσο εισόδημα που θέλει να νοικιάσει σπίτι στην πρωτεύουσα, καθώς σε ορισμένες περιοχές της Αθήνας το 90% των διαμερισμάτων είναι εγγεγραμμένο στην πλατφόρμα του Airbnb!

Βαρκελώνη, Άμστερνταμ, Βερολίνο, Μαδρίτη, Όσλο. Ποιο είναι το κοινό στοιχείο αυτών των ευρωπαϊκών πόλεων; Η απόπειρα περιορισμού της δημοφιλούς πλατφόρμας ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb. Σε αυτές τις πόλεις άραγε, θα προστεθεί στο εγγύς μέλλον και η Αθήνα;

Αναμφίβολα, η έλευση του Airbnb στην Ελλάδα και η τεράστια επέκτασή του, έχει επιφέρει σωρεία αλλαγών στην αγορά ακινήτων, η οποία μάλιστα, διανθίστηκε και από τις ραγδαίες ανακατατάξεις ως απόρροια της μακροχρόνιας οικονομικής κρίσης.

Πέραν των πολλαπλών ευεργετικών συνεπειών, η πλατφόρμα έχει προκαλέσει και ορισμένες αρρυθμίες, εγείροντας τον έντονο προβληματισμό στους επαγγελματίες του χώρου, οι οποίοι «βλέπουν» να χάνουν σημαντικό μερίδιο αγοράς, απεμπολώντας το μονοπώλιο στον τομέα των ενοικιάσεων και των μισθώσεων.

Δυσκολίες για τους «φυσιολογικούς» ανθρώπους

«Η κατάσταση στην αγορά ακινήτων είναι τραγική, καθώς το Airbnb έχει δημιουργήσει τεράστιο πρόβλημα» παραδέχεται, μιλώντας στο Sputnik, η υπεύθυνη του μεσιτικού γραφείου «Futurestate», το οποίο δραστηριοποιείται στην περιοχή του Παγκρατίου και του Κολωνακίου.

«Οι “φυσιολογικοί” άνθρωποι, αυτοί δηλαδή που έχουν ένα μέσο εισόδημα, δυσκολεύονται σημαντικά να βρουν σπίτι» εξηγεί, παράλληλα. Άλλωστε, κατά την ίδια, οι τιμές των ακινήτων έχουν ανέβει σημαντικά τα τελευταία δύο-τρία χρόνια και οι επιλογές σε διαμερίσματα 40, 50 και 60 τ.μ. είναι πλέον ελάχιστες.

Την ίδια άποψη συμμερίζεται και ο Τσαούσης Αντώνιος, μεσίτης και ιδιοκτήτης του ομώνυμου γραφείου. «Δεν υπάρχουν διαθέσιμα σπίτια για ενοικίαση ή αγορά» επισημαίνει χαρακτηριστικά, ενώ αναφέρει ότι το πρόβλημα είναι σαφώς μεγαλύτερο στις περιοχές γύρω από την Ακρόπολη-Κουκάκι, Φιξ, Πλάκα και Μακρυγιάννη- όπου το 90% των διαμερισμάτων είναι εγγεγραμμένο στην πλατφόρμα του Airbnb.

Τι συμβαίνει όμως, και η εξεύρεση ενός σπιτιού για ενοικίαση έχει καταστεί ένα τόσο δυσχερές εγχείρημα;

«Επειδή υπάρχει ένας δεδομένος αριθμός ακινήτων, όσο αυξάνεται ο αριθμός των ακινήτων που απευθύνονται στον τουρίστα μέσω του Airbnb, τόσο μειώνεται ο αριθμός των ακινήτων που απευθύνονται για μακροχρόνια μίσθωση, δηλαδή για μόνιμη διαβίωση» εξηγεί στο SputnikNews υψηλόβαθμο στέλεχος του υπουργείου Οικονομίας και Ανάπτυξης.

Όπως μαρτυρούν, άλλωστε, τα στοιχεία που επικαλείται το γραφείο «Futurestate», τα προς ενοικίαση διαμερίσματα έχουν ελαχιστοποιηθεί, καθώς η συντριπτική πλειονότητα των ακινήτων, τα οποία μέχρι το 2015 ήταν διαθέσιμα για μακροχρόνιες μισθώσεις, έχει πλέον μετατραπεί σε Airbnb.

Ως αποτέλεσμα, οι τιμές στα προς ενοικίαση διαμερίσματα έχουν τραβήξει την ανηφόρα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ένα διαμέρισμα στο Κολωνάκι, το οποίο ενώ προ τριετίας ενοικιαζόταν στην τιμή των 800 ευρώ, πλέον διατίθεται στην τιμή —τουλάχιστον- των 1.000 ευρώ. «Ό,τι βγαίνει στην αγορά, λόγω των ελλείψεων φεύγει κατευθείαν» προσθέτει η υπεύθυνη του μεσιτικού γραφείου.

Αυξημένες έως κατά 40% οι τιμές ενοικίασης

«Το Airbnb είναι ένα πολύπλευρο ζήτημα, καθώς επηρεάζει την τουριστική πολιτική, επηρεάζει το ηλεκτρονικό εμπόριο, επηρεάζει και την κοινωνία από τη στιγμή που επιδρά στην αγορά ακινήτων» παραδέχεται ο παράγοντας του υπουργείου Οικονομίας.

Την ίδια ώρα, ο κ. Τσαούσης δηλώνει δέκτης πλήθους παραπόνων από πελάτες, οι οποίοι πέφτουν θύματα της τάσης των ιδιοκτητών να εντάσσουν τα διαμερίσματα στην πλατφόρμα βραχυχρόνιων μισθώσεων. «Οι ιδιοκτήτες τους βγάζουν από το σπίτι, το οποίο το μετατρέπουν σε Airbnb» γνωστοποιεί χαρακτηριστικά.

Σύμφωνα με τον υπεύθυνο του μεσιτικού γραφείου «Τσαούσης-Σταυρόπουλος», οι τιμές είναι αυξημένες κατά 30% έως 40% σε σχέση με το 2015. Ενδεικτικά, διαμέρισμα στην περιοχή του Φιξ, κατασκευής του 65′ — 70′ και με εμβαδόν 50 τ.μ., ενώ προ τριετίας ενοικιαζόταν στην τιμή των 300 ευρώ, πλέον διατίθεται στην τιμή των 450 ευρώ ή ακόμη και των 500 ευρώ.

«Υπάρχουν κάποιες ενδείξεις στρεβλώσεων της αγοράς, κυρίως σε περιοχές όπου συνυπάρχουν φοιτητές και τουρίστες» υπερθεματίζει το υπουργικό στέλεχος, επικαλούμενος τον συνδυασμό υψηλών τιμών και χαμηλής διαθεσιμότητας. Μάλιστα, η ίδια πηγή παραπέμπει στο παράδειγμα των πόλεων της Κρήτης, όπου αρχίζει να δημιουργούνται σοβαρά οικιστικά προβλήματα, λόγω του τουρισμού και της ταυτόχρονης ύπαρξης ενός ευμεγέθους φοιτητικού πληθυσμού.

Η τάση για επενοικιάσεις

Μία ακόμη αλλαγή στις παραδοσιακές συνήθειες της αγοράς ακινήτων έγκειται και στην τάση για επενοικίαση. Όπως παραδέχονται παράγοντες του κλάδου, ιδιώτες μισθώνουν ένα διαμέρισμα και το μετατρέπουν σε Airbnb, υιοθετώντας το καθεστώς της επενοικίασης. Πρόκειται για μία τάση, η οποία παρατηρείται εντόνως κατά την τελευταία διετία — τριετία, η οποία συμπίπτει με την άνθιση της πλατφόρμας βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Παράπλευρη συνέπεια, εξάλλου, αποτελεί και η άνθιση των εταιρειών διαχείρισης ακινήτων, οι οποίες επενοικιάζουν ακίνητα και τα «δουλεύουν» μέσω Airbnb, κρατώντας το 20% των συνολικών εσόδων, ενώ το εναπομείναν 80% δίνεται στους ιδιοκτήτες ως αντίτιμο για την επενοικίαση.

«Πρόκειται για μία τάση, η οποία συναντάται κατά κύριο λόγο στο κέντρο και δη, στην περιοχή του ιστορικού κέντρου» σχολιάζει ο κ. Τσαούσης, ο οποίος κληθείς να περιγράψει την «top επιλογή» ενός υποψήφιου ενοικιαστή, κάνει λόγο για ένα διαμέρισμα 50 έως 70 τ.μ., με έως δύο κρεβατοκάμαρες. «Αυτά έχουν τη μεγαλύτερη ζήτηση» υπερθεματίζει.

7.300 σπίτια στο AirBnB

Αυτή τη στιγμή, στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας υπάρχουν πάνω από 7.300 ενεργές καταχωρήσεις στην πλατφόρμα του Airbnb. Η συντριπτική πλειοψηφία αφορά διαμερίσματα του ενός ή των δύο δωματίων, με το μέσο μηνιαίο εισόδημα για κάθε ιδιοκτήτη-μέλος του Airbnb να προσεγγίζει τα 1.000 ευρώ.

Την ίδια ώρα, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, το 57% των αθηναϊκών ακινήτων του Airbnb είναι ενοικιασμένο από 1 έως 3 μήνες ανά έτος, ενώ το 22% από 4 έως 6 μήνες. Παράλληλα, το 21% είναι υπό «κατάληψη» από 7 έως και 12 μήνες τον χρόνο.

Η πληρότητα, μάλιστα, φθάνει στο εντυπωσιακό ποσοστό του 77%, χωρίς μάλιστα να συνυπολογίζεται ο φετινός Ιούλιος και Αύγουστος. Οι συγκεκριμένοι αριθμοί, βέβαια, παρουσιάζουν αποκλίσεις ανάμεσα στις διάφορες συνοικίες της Αθήνας, με την πληρότητα στην Ακρόπολη να προσεγγίζει το 94%, στο Κουκάκι και την Πλάκα το 95%, και στο Ζάππειο το 98%.

Ενδεικτικό της ραγδαίας ανόδου είναι το γεγονός ότι ενώ για το σύνολο του 2017 οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω της πλατφόρμας αριθμούσαν σε 11.585, μόνο κατά το α’ εξάμηνο του 2018, το αντίστοιχο μέγεθος ανέρχεται σε 13.744, με τον μέσο ρυθμό αύξησης από το 2010 έως φέτος να υπολογίζεται στο εντυπωσιακό 66%.

Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, μόνο για το 2017, ο συνολικός τζίρος του Airbnb στην Ελλάδα ανήλθε σε πάνω από 1,5 δισ. ευρώ, με τα δυνητικά φορολογικά έσοδα να αγγίζουν τα 341 εκατ. ευρώ. Την ίδια ώρα, στοιχεία της Grant Thorton ανεβάζουν τον τζίρο της πλατφόρμας στα 1,7 δισ. ευρώ και τα δυνητικά φορολογικά έσοδα σε 525 εκατ. ευρώ.

Αξίζει να σημειωθεί επιπλέον, ότι όπως ύποδηλώνουν τα πρόσφατα στοιχεία του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΞΕΕ), στην αγορά ακινήτων δραστηριοποιούνται πάνω από 50 αντίστοιχες πλατφόρμες, τύπου Airbnb, εκτοξεύοντας τον αριθμό των προς βραχυχρόνια μίσθωση κατοικιών σε περισσότερες από 12.000 σ’ όλη την Αθήνα.

Ο ρόλος του τουρισμού

Στο μεταξύ, η αλματώδης ανάπτυξη του τουρισμού διαδραματίζει καίριο ρόλο στην ανάπτυξη του Airbnb, ασκώντας ταυτόχρονα, ισχυρές πιέσεις στον κλάδο των ξενοδοχείων. Οι τιμές των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι άκρως ελκυστικές, με αποτέλεσμα οι ξενοδοχειακές μονάδες της ελληνικής πρωτεύουσας να μην δύνανται να ακολουθήσουν το τρένο του ανταγωνισμού.

Όπως είναι φυσικό, βέβαια, από αυτή την εξέλιξη ωφελημένοι αναδεικνύονται οι καταναλωτές, δηλαδή οι τουρίστες, οι οποίοι εξασφαλίζουν όσο το δυνατόν χαμηλότερο κόστος διαμονής. «Υπάρχουν ενδείξεις και μελέτες από άλλες χώρες, ότι όσο επεκτείνεται η Airbnb  δημιουργείται μια πιο ανταγωνιστική αγορά στον τομέα του τουρισμού, προς όφελος του καταναλωτή-τουρίστα» επισημαίνει το υπουργικό στέλεχος.

Επαρκής λύση η φορολόγηση;

Κληθείς να απαντήσει στις ανησυχίες του κλάδου και των επαγγελματιών του τουρισμού, ο αξιωματούχος του υπουργείου Οικονομίας παραδέχεται ότι στην Ελλάδα «η αγορά δεν είναι ακόμη ώριμη, προκειμένου να διαχειριστεί το φαινόμενο του Airbnb». Άλλωστε, η πολυετής κρίσης διαδραματίζει και τον δικό της ρόλο, έχοντας οδηγήσει τον κλάδο των ακινήτων σε μια μεταβατική φάση.

Σε κάθε περίπτωση, ο ίδιος εκτιμά ότι χάρη στις πρωτοβουλίες της κυβέρνησης, «αυτή τη στιγμή υπάρχει μια διαδικασία επαγγελματοποίησης του Airbnb», μέσω της ειδικής πλατφόρμας της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) για το μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιων μισθώσεων, το οποίο τέθηκε σε λειτουργία εντός του Ιουνίου.

Πλέον, κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου, το οποίο βρίσκεται στην πλατφόρμα του Airbnb καλείται να δηλώσει τόσο το ακίνητο όσο και τα έσοδα που προκύπτουν από την εκμετάλλευσή του στην ειδική εφαρμογή της ΑΑΔΕ. Έτσι, εξηγεί ο αξιωματούχος του υπουργείου, ακίνητα και εισοδήματα δηλώνονται και φορολογούνται.

Σύμφωνα με τη σχετική εγκύκλιο της ΑΑΔΕ, ο φορολογικός συντελεστής κυμαίνεται από 15% έως 45% και εξαρτάται από τα έσοδα που απορρέουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση των διαμερισμάτων.

Αξίζει να σημειωθεί ότι όπως επισημαίνουν στελέχη της Ανεξάρτητης Αρχής, μιλώντας στο Sputnik, το δημόσιο προσδοκά έσοδα, ύψους 48 εκατ. ευρώ, για το 2018 από τη φορολόγηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Μάλιστα, για το επόμενο έτος, δηλαδή το 2019, τα προσδοκώμενα έσοδα αναμένεται να είναι σαφώς περισσότερα.

Κρίνοντας και πράττοντας

«Με το να φορολογείται αυτή η δραστηριότητα ομαλά, θα υπάρξει μια προσαρμογή της αγοράς» σπεύδει να εκτιμήσει. «Θα υπάρξει σίγουρα κάποια επίδραση και περιμένουμε να δούμε, καθώς τα εν λόγω ακίνητα θα φορολογούνται ως μια επαγγελματική δραστηριότητα» συμπληρώνει.

«Θα αξιολογήσουμε αυτή την εξέλιξη, θα αποτιμήσουμε την επίδραση στην αγορά και ύστερα, θα κρίνουμε αν θα χρειαστεί νέα παρέμβαση» επισημαίνει στη συνέχεια, ερωτηθείς για το τι μέλλει γενέσθαι. «Προς το παρόν δεν υπάρχει απόφαση επιβολής νέων μέτρων» επαναλαμβάνει, σε κάθε τόνο.

Πιθανοί νέοι περιορισμοί

H τελευταία νομοθετική παρέμβαση, πέραν της «επαγγελματικής» φορολόγησης των εισοδημάτων από τη δραστηριοποίηση μέσω του Airbnb, προβλέπει και μια σειρά επιπλέον ανενεργών περιορισμών, οι οποίοι δύνανται να τεθούν σε ισχύ μέσω υπουργικών αποφάσεων.

Ενδεικτικά, τα συναρμόδια υπουργεία έχουν την ευχέρεια επιβολής χρονικών περιορισμών, όπως για παράδειγμα να θέσουν ανώτατο όριο βραχυχρόνιων μισθώσεων τις 90 ημέρες ανά έτος και τις 60 ημέρες για νησιά και πόλεις κάτω των 10.000 κατοίκων.

Πάντως, προς το παρόν, όπως διευκρινίζουν πηγές τόσο από το υπουργείο Οικονομίας όσο και από την ΑΑΔΕ, δεν υπάρχει πρόθεση για τυχόν ενεργοποίηση αυτών των περιοριστικών μέτρων. Μάλιστα, αυτό δεν αναμένεται να γίνει πράξη ούτε στο εγγύς μέλλον.

*Πηγή: sputniknews.gr

Kostandinos Papahadjis