βραχυχρονιες μισθωσεις ακινητων
βραχυχρονιες μισθωσεις σπιτιων

Βραχυχρονιες μισθωσεις κατοικιων ακινητων βιλων

Τα Βασικά

Σημείωση: Υποστήριξη σε θέματα βραχυχρόνιων μισθώσεων

Από 8η Οκτωβρίου 2018 ξεκινούν και εφέτος τα ραντεβού με όσους απο εσάς επιθυμούν υποστήριξη, επίλυση ή καθοδήγηση σε θέματα βραχυχρόνιων μισθώσεων για οποιοδήποτε είδους κατάλυμα. Εάν σας ενδιαφέρει ένα επαγγελματικό ραντεβού μπορείτε να κλείσετε από τώρα.  Για περισσότερα  κάντε κλικ εδώ.

Απλές Απορίες

Τι είναι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις;

Όταν ενοικιάζετε το εξοχικό ή τη βίλα σας για μικρές χρονικές περιόδους – από 3 νύχτες έως και μερικούς μήνες, αυτό είναι βραχυχρόνια μίσθωση. Δεν είναι καινούργια ανακάλυψη. Πολλές δεκαετίες τώρα σπίτια ενοικιάζονται, αλλά συνήθως αυτό γινόταν με τον μήνα ή την σεζόν. Η διαφορά τα τελευταία 10 χρόνια είναι ότι υπάρχει η τάση για μισθώσεις μικρότερες της σεζόν ή του μήνα, και αυτό έπιασε καλύτερα όταν ξεκίνησε.

Τι είναι το AirBnb;

Το Airbnb είναι ένα site που επιτρέπει την ανάρτηση ακινήτων οποιουδήποτε μεγέθους προς βραχυχρόνια ενοικίαση. Δεν είναι καλή λύση για βίλες και εξοχικά, αλλά επειδή η εμφάνιση του site συν έπεσε χρονικά με το ‘Μπουμ’ που έγινε στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, και επίσης, επειδή η εταιρεία αυτή είχε την φαεινή ιδέα να μειώσει τους χώρους προς ενοικίαση, από σπίτια σε απλά δωμάτια σπιτιού, πήρε και τα εύσημα, και από εκεί χρησιμοποιείται και το όνομα στην καθομιλουμένη ως ταυτόσημο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οπότε ο κόσμος τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τις ξέρει ως ‘Airbnb’

Τι είδους ακίνητα αναλαμβάνετε και σε ποιες περιοχές;

Τα ακίνητα που αναλαμβάνουμε είναι ως επι των πλείστων, και πλην ελαχίστων εξαιρέσεων, εξοχικά σπίτια και βίλες τα οποία λόγω χαρακτηριστικών ή, λόγω θέσης είναι κατάλληλα για διαμονή κυρίως από ξένους επισκέπτες. Τα ακριβή χαρακτηριστικά των σπιτιών που αναλαμβάνουμε για βραχυχρόνια μίσθωση μπορείτε να τα δείτε στη σελίδα επικοινωνίας

Πως μπορείτε να με βοηθήσετε στις βραχυχρόνιες μισθώσεις;

Παίρνουμε τα ‘ηνία’ της βίλας ή εξοχικού, στο Marketing και το διαδικαστικό / συντονιστικό μέρος των μισθώσεων. Στο κομμάτι που αφορά την φιλοξενία, είστε πάντα εσείς. Μερικά από τα καθήκοντα μας είναι: α) η τελειοποίηση της ήδη υπάρχουσας κατάστασης όσο αφορά την παρουσίαση του ακινήτου στο Internet β) η περαιτέρω προώθησή του βάζοντας στόχο υψηλούς τζίρους και πιάνοντας τους γ) η διεκπεραίωση του διαδικαστικού των κρατήσεων (επικοινωνία με ενοικιαστές, υπογραφή εγγράφων συμφωνητικών ενοικίασης, επιβεβαίωσης διαμονής και λίστας επισκεπτών, αποστολή οδηγιών έλευσης και συλλογή στοιχείων και αποστολή στον Λογιστή σας ή σε εσάς) δ) στενή παρακολούθηση του ανταγωνισμού, ε) σωστές τιμές και τιμοκατάλογοι για τώρα και για το μέλλον, στ) συνεργασίες με εταιρείες luxury travel, και πρακτορεία σε πολλές χώρες (το booking.com το Homeaway και το Airbnb δύσκολα γεμίζουν πλέον - "γεμίζουν", ίσον 90 διανυκτερεύσεις και πάνω – ένα ακίνητο που έχει υψηλό ενοίκιο, κυρίως και λόγω της υπερ πληθώρας βιλών που προσφέρονται).

Οπότε θα ασχολείστε μόνο με το μέρος που αφορά τη φιλοξενία. Ειδάλλως το πρώτο κομμάτι στο οποίο και αναφερθήκαμε έχει αρκετή δουλειά και υπάρχουν πολλά μέρη του που είναι και τεχνικά αλλά και εμπειρικά-χρειάζεται εξειδίκευση. Εάν το αναλάβετε, έχετε πάρα πολλά να μάθετε και θα χρειάζεται πολύ χρόνο και όλη την προσοχή σας για να βαδίσει σωστά. Τα πάντα μετράνε. Και μια λέξη μόνο μπορεί να σας στερήσει μια μίσθωση. Θα χρειαστεί πολλή ενέργεια από μέρους σας για να το κρατήσετε σε ισορροπία.

Υπάρχει ιδανική εποχή για να ξεκινήσω;

Ναι υπάρχει. Συνήθως η σεζόν των μισθώσεων ξεκινά (στην καλύτερη περίπτωση) τον Μάϊο, και τελειώνει τα τέλη Οκτωβρίου εκτός από πολύ τουριστικές περιοχές πχ. Κέντρο Αθήνας, Σαντορίνη, Μύκονο, Ναύπλιο, Θεσσαλονίκη, όπου δουλεύουν όλο το χρόνο. Για όλες τις άλλες περιπτώσεις, είναι από Μάϊο έως Οκτώβριο. Επειδή οι ξένοι επισκέπτες κλείνουν τα σπίτια νωρίς (έως και 15 μήνες πριν έρθουν), το ιδανικότερο όλων είναι να είστε έτοιμοι για να δεχτείτε αιτήσεις μίσθωσης, κάποια στιγμή, από τον Ιούλιο έως και τον Δεκέμβριο φέτος, αλλά οι μισθώσεις θα είναι για τον επόμενο χρόνο, για την ερχόμενη σεζόν. Μερικοί μπαίνουν και πιο αργά (Ιανουάριο-Μάρτιο) αλλά αν το κάνουν έτσι, θα έχουν χάσει σημαντικές ευκαιρίες για κρατήσεις το χειμώνα. Υπάρχουν εξοχικά και βίλες που είναι πλήρη, πριν τον Μάρτιο.

Αρχικά τι πρέπει να κάνω για να αρχίσω και τι χρειάζεστε από εμένα;

Στην σελίδα επικοινωνίας θα βρείτε μια φόρμα-ερωτηματολόγιο. Θα πρέπει να τη συμπληρώσετε εντελώς, και να μας την στείλετε πλήρη, δηλ. με φωτογραφίες και στοιχεία για το ακίνητο. Από εκεί, εμείς θα αξιολογήσουμε βάσει και της περιοχής, τιμή και πιθανά μικτά έσοδα από τις μισθώσεις και θα σας κάνουμε μια πρόταση. Σε δεύτερο βήμα θα χρειαστούμε κάποια έγγραφα (άδεια σπιτιού, ταυτότητα, λογαριασμός ρεύματος, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, Αρ. Λογ/μού Τράπεζας) και σε τρίτο βήμα υπάρχει συμβόλαιο συνεργασίας που θα πρέπει να συμφωνήσετε για να ξεκινήσουμε.

Ειδική μνεία για τη φωτογράφιση: θα χρειαστείτε επαγγελματικές φωτογραφίες για το ακίνητό σας - δεν κοστίζουν πολύ, αλλά η πολυετή εμπειρία μας έχει δείξει πως ακόμα και να κοστίσουν οι φωτογραφίες θα σας πληρώνουν για πολλά χρόνια, και αξίζει το έξοδο-είναι και το μόνο ρίσκο σας. Επιπλέον θα έχετε τα δικαιώματα χρήσης τους, σε αντίθεση με κάποιες εταιρείες που τις βγάζουν για εσάς δωρεάν μεν, αλλά σε περίπτωση διακοπής συνεργασίας μένετε χωρίς φωτογραφίες γιατί έχουν τα δικαιώματα χρήσης και σας τις παίρνουν-και πρέπει να ξεκινήσετε από την αρχή.

Αν ασχολούμαι ήδη με μισθώσεις μπορείτε να τις αναλάβετε;

Φυσικά και μπορούμε, αλλά η μεταβίβαση την ανάληψης θα πρέπει να γίνει κάποια στιγμή μεταξύ δυο καλοκαιρινών σεζόν (Φθινόπωρο / Χειμώνα), δηλαδή τους ‘ήρεμους’ μήνες του χρόνου..

Τι ισχύει Νομικά και Φορολογικά;

Μπορείτε να βρείτε πληροφορίες για το Νομικό καθεστώς στην ανάλογη σελίδα μας που αναφέρεται στο νομικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Τι όφελος μπορώ να έχω από βραχυχρόνιες μισθώσεις;

Το χρηματικό όφελος ποικίλει, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά και την ποιότητα του σπιτιού, αλλά και από την περιοχή στην οποία βρίσκεται. Αλλά υπάρχουν σπίτια που στο τέλος της σεζόν έχουν μαζέψει από τις μισθώσεις πολύ παραπάνω από 100,000€ μικτά. Αλλά υπάρχουν και περιπτώσεις, όπου δεν βγάζουν τίποτα: αυτό γίνεται συνήθως λόγω παρέμβαση του ιδιοκτήτη στους τιμοκαταλόγους και τις ελάχιστη διάρκεια διαμονής. Η γίνεται διότι το σπίτι είναι ακατάλληλο.

Διαδικαστικά

Τι διαδικασία υπάρχει και ακολουθείται για μια μίσθωση;

Το πρώτο και κυριότερο είναι η επικοινωνία με τους ενοικιαστές. Από την στιγμή που θα κλείσουν το σπίτι για διαμονή, θα πρέπει να διασφαλίσουμε κάποια πράγματα για τον ιδιοκτήτη και κυρίως το ότι οι ενοικιαστές συμφωνούν με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου που θα διαμείνουν και δεν υπάρχει παρεξήγηση, καθώς επίσης ότι συμφωνούν με τους κανόνες διαμονής στο ακίνητο. Επιπλέον τη διασφάλιση ευθύνης στην περίπτωση ατυχήματος σε κάποιον από τους διαμένοντες, καθώς και κλοπής. Διασφαλίζουμε το νόμιμο της διαδικασίας όσο αφορά το φορολογικό κομμάτι, λαμβάνοντας όλες τι πληροφορίες που είναι απαραίτητες. Και φυσικά καταγράφουμε όλα τα χαρακτηριστικά της κάθε διαμονής, τα οποία είναι διαθέσιμα στον ιδιοκτήτη μέσω ειδικής σελίδας στην οποία και έχει αποκλειστική πρόσβαση από το κινητό του ή το tablet του (η laptop).

Τι ισχύει για καθαρισμό και επιπρόσθετες υπηρεσίες κατά τη διαμονή

Υπάρχει ειδική μνεία για τον καθαρισμό και τις επιπρόσθετες υπηρεσίες στην νέα νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που μπορείτε να διαβάσετε στην ανάλογη σελίδα μας αλλά σε γενικές γραμμές θεωρούνται επιχειρηματική δραστηριότητα, και φορολογούνται αναλόγως. Παρ’ όλα αυτά, ο Νόμος επιτρέπει τον καθαρισμό μεταξύ μισθώσεων από τους ιδιοκτήτες οι κάποιον ειδικευμένο. Και για υπηρεσίες πέρα από τον καθαρισμό (πχ. πρωϊνό, μεταφορές κλπ.) υπάρχουν πολλοί τρόποι ελιγμών.

Διαθεσιμότητα, κρατήσεις και συντονισμός τους

Αυτό το αναλαμβάνουμε εμείς και είμαστε σε ανοιχτή επικοινωνία μαζί σας για τις περιπτώσεις που υπάρξει κάποια αλλαγή εκτός των μισθώσεων που έχουν περάσει από εμάς για να αποφευχθούν τυχόν διπλοκρατήσεις για τις ίδιες μέρες. Εσείς μπορείτε να είστε ενήμεροι ανά πάσα στιγμή μέσω της ειδικής σελίδας, στην οποία θα καταγράφονται όλες οι λεπτομέρειες και θα φαίνεται η διαθεσιμότητα που υπολείπεται για μισθώσεις καθώς και οι λεπτομέρειες των επερχόμενων μισθώσεων.

Επεξήγηση για ζημιές κλοπές και ατυχήματα

Για την περίπτωση όπου γίνουν ζημιές στο ακίνητο κατά τη διάρκεια διαμονής, υπάρχει διαδικασία όπου ένα χρηματικό ποσό (επιπλέον της μίσθωσης) συνοδεύει τους ενοικιαστές που θα μείνουν στο ακίνητο. Εάν κατά την αναχώρηση και μετά από δική σας επιθεώρηση, βρεθεί κάποια ζημιά, το χρηματικό ποσό καλύπτει την αποζημίωση της και κρατείται από τους ενοικιαστές-ολόκληρο ή μέρος τους- και αποδίδεται σε εσάς. Αυτό για μικρό-ζημιές. Για μεγαλύτερες ζημιές, υπάρχει όρος στο μισθωτήριο που υπογράφουν, που σας καλύπτει έτσι ώστε να είναι εν γνώση τους, ότι αν η αξία της  ζημιάς είναι μεγαλύτερη από το εχέγγυο ζημιών θα πρέπει να τα βρείτε με κάποιο ποσό, ώστε να σας καλύψουν. Τέλος, θα πρέπει να ασφαλίσετε το ακίνητό σας για τέτοιες περιπτώσεις, για να είστε απόλυτα σίγουροι ότι θα καλυφθείτε εάν συμβεί κάτι τέτοιο. Δεν κοστίζει και πολύ μια τέτοια ασφάλιση. Για την περίπτωση ατυχημάτων μέλους ή μελών της ομάδας των ενοικιαστών κατά τη διάρκεια της διαμονής, η πιο σωστή λύση είναι πάλι η ασφάλιση.

Η τιμή ενοικίασης μπορεί να οριστεί από εμένα;

Μπορεί να οριστεί από εσάς, αλλά εάν το κάνετε αυτό, έχετε ήδη κάνει μισό βήμα προς την αποτυχία. Οι σωστές τιμές μίσθωσης ορίζονται από αρκετούς παράγοντες, και μια λάθος εκτίμηση βασισμένη σε συναισθηματικούς λόγους ή κουβέντες του ενός και του άλλου, ειδήμονες της περιοχής ‘που ξέρουν καλύτερα’  θα έχει εξαιρετικά αρνητικές επιπτώσεις στην όλη έκβαση.

Η ελάχιστη διαμονή μπορεί να οριστεί από εμένα;

Μπορεί να οριστεί από εσάς, αλλά εάν το κάνετε αυτό, έχετε κάνει μισό βήμα προς την αποτυχία. Συνήθως υπάρχει ένα μοτίβο ελάχιστης διαμονής που χρησιμοποιείται και είναι αλάνθαστο. Και συνήθως δεν αναλαμβάνουμε ακίνητα για μισθώσεις μικρότερες από τρεις διανυκτερεύσεις.

Πληρωμές και υποχρεώσεις

Πως πληρώνομαι για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η απάντηση δεν είναι απλή και δεν είναι μια. Ο χρόνος της πληρωμής σας εξαρτάται από την πηγή προέλευσης της μίσθωσης. Για παράδειγμα, στην καλύτερη περίπτωση, για μίσθωση που κλείστηκε τηλεφωνικά, θα πάρετε μια προκαταβολή πχ. 20% στο κλείσιμο, στον τραπεζικό λογαριασμό σας, και το υπόλοιπο ποσό θα διευθετηθεί κατά την έλευση μετρητοίς. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου συμβαίνει κάτι παρόμοιο, αλλά η πληρωμή του υπολοίπου γίνεται 5 εργάσιμες μετά την έλευση στον τραπεζικό λογαριασμό σας. Υπάρχουν πρακτορεία που πληρώνουν όλο το ποσό 7-10 ημέρες πριν την έλευση, χωρίς κάποια προκαταβολή. Και υπάρχουν και οι χειρότερες περιπτώσεις που πληρώνεστε 30 μέρες μετά την έλευση.

Τι γίνεται με τις ακυρώσεις

Η απάντηση δεν είναι απλή, και δεν είναι μόνο μια. Υπάρχουν όμως προκαθορισμένες πολιτικές ακύρωσης και κάθε πλατφόρμα ή πρακτορείο χρησιμοποιεί μια συγκεκριμένη πολιτική. Οι χειρότερες για παράδειγμα είναι του Airbnb και οι καλύτερες είναι του booking και του Expedia. Σε περίπτωση ακύρωσης, είτε υπάρχει αποζημίωση είτε όχι η Host δεν λαμβάνει καμία αμοιβή.

Πόσο θα μου κοστίσει;

Η αμοιβή της Host είναι με το αποτέλεσμα και είναι 10%+ΦΠΑ επι των φορολογηθέντων απολαβών σας στην τράπεζα, για κάθε μίσθωση που λαμβάνει χώρα στο ακίνητο σας. Η αμοιβή μας πληρώνεται συνολικά για όλες τις μισθώσεις της σεζόν, στο τέλος της σεζόν (τέλη Σεπτέμβρη), ή, σε περίπτωση συνεχών κυλιόμενων μισθώσεων, κάθε τρεις μήνες. 

Έχω κάποιες υποχρεώσεις προς εσάς-τι όροι υπάρχουν;

Θα πρέπει να υπογράψουμε μια σύμβαση που θα περιέχει και τους όρους της συνεργασίας μας. Τα πιο σημαντικά είναι τα εξής τρία: 1) όλες οι μισθώσεις θα πρέπει να εξυπηρετηθούν, άσχετα από την έκβαση της συνεργασίας μας. Σε περίπτωση διακοπής της συνεργασίας, όλες οι αμοιβές μας που αντιστοιχούν στα μισθώματα που θα εξυπηρετηθούν από το ακίνητό σας, θα καταβληθούν. 2) Δεν κάνουμε φυλετικές ή άλλες διακρίσεις σε μισθώσεις, πχ. όλες οι εθνικότητες γίνονται δεκτές από την στιγμή όπου όλα έχουν διασφαλιστεί όσο αφορά τις πληρωμές και την έκβαση της κράτησης 3) Οι πληρωμή της αμοιβής μας θα γίνει στον συμφωνηθέντα χρόνο.

Τι υποχρεώσεις έχω προς το κράτος και την εφορία;

Τις υποχρεώσεις που έχετε προς το κράτος και την εφορία μπορείτε να τις βρείτε στην νέα νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και να τις διαβάσετε στην ανάλογη σελίδα μας. Σε γενικές γραμμές: δεν υπάρχει όριο στον αριθμό των μισθώσεων, ισχύει η φορολογική κλίμακα 15%-35%-45%, κάθε μίσθωση θα πρέπει να δηλώνεται στην εφορία με διορία 30 μέρες μετά την αναχώρηση (μετά υπάρχει πρόστιμο 100€). Θα χρειαστείτε Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης για το ακίνητο.

Μπορώ να διακόψω;

Μπορείτε να διακόψετε τη συνεργασία μαζί μας, και θα είστε οι πρώτοι που θα το κάνετε, και θα λυπηθούμε πολύ εάν γίνει κάτι τέτοιο. Να θυμάστε όμως ότι θα πρέπει να φιλοξενήσετε όλες τις αιτήσεις για μισθώσεις που έχουν γίνει για την επερχόμενη σεζόν, και θα πρέπει να τηρήσετε και τις πληρωμές αμοιβών στο ακέραιο -υπάρχουν όροι στη σύμβαση μας γι’ αυτό.

Θα είστε υπεύθυνοι για την φιλοξενία ομάδων ανθρώπων που έρχονται από πολύ μακριά, πληρώνουν μεγάλα ποσά για να έρθουν, και θα βρεθείτε και εσείς αλλά και αυτοί σε πολύ δυσάρεστη θέση σε περίπτωση που τους αρνηθείτε την διαμονή.